Реконструкция здания под отель: какие статьи бюджета ждать

Бюджет реконструкции здания под отель состоит не только из строительных работ. К ним добавляются проект и надзор, налог на строительство, расходы на требования выбранной категории, мебель и оборудование (FF&E и OS&E), запуск отеля и резерв. В моём учебном примере сами работы составляют около 64% всех вложений. Лицензионный трек разобран отдельно, в статье про реконверсию здания в отель, здесь только деньги.

Какие статьи входят в бюджет

1. Работы (PEM, presupuesto de ejecución material). Конструктив, фасад, инженерные сети, отделка номеров и общих зон.
2. Проект и надзор. Архитектор, инженеры, технический надзор, координатор по безопасности.
3. Налоги и сборы на строительство. ICIO и муниципальная плата за лицензию.
4. Требования категории. Лифты, площади общих зон, климатизация.
5. FF&E и OS&E. Мебель, оборудование, посуда, бельё.
6. Запуск (pre-opening). Подбор и обучение персонала, системы бронирования, маркетинг до открытия.
7. Резерв на непредвиденное.
8. Расходы владения в период работ. Объект не приносит дохода: проценты, IBI, страховка, охрана.

Список общий, а числа по статьям 5, 6 и 8 в открытых источниках я надёжно подтвердить не смог. Поэтому рыночных цен за номер или за квадратный метр в статье нет: их берут у проектировщика и оператора под конкретное здание.

Сколько составляет ICIO

ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) считают от стоимости материального исполнения работ, без IVA, сборов, гонораров проектировщиков и прибыли подрядчика. Ставку устанавливает муниципалитет, но она не может превышать 4% (art. 102 TRLRHL), и платится налог с начала работ. Ставку и bonificaciones Барселоны по официальному тексту я не подтвердил: смотрите действующую ordenança fiscal на сайте Ajuntament. В примере ниже взят потолок 4%.

Как категория отеля меняет расходы на здание

Категория задаёт технический минимум, и в старом здании он стоит дорого. По Anexo I Decret 159/2012 (текст DOGC от 5.12.2012, актуальную редакцию проверьте):

В старом здании без лифта это может означать врезку шахты в существующую конструкцию. О нормативе по лифтам читайте в статье про установку лифта. Выбор категории это финансовое решение, а не только вопрос маркетинга.

Что с гарантией на строительные дефекты

Страхование на десять лет по LOE (seguro decenal) обязательно для зданий, чьё основное назначение жильё (disposición adicional segunda). Для гостиницы закон такой обязанности сам не вводит, но банк, договор с оператором или генподрядчик могут её потребовать. Что именно, определяет abogado. Подробнее про страховку в статье про seguro decenal.

Учебный пример, не прогноз

Допущения мои, не рыночные данные: 40 номеров, работы (PEM) 5 М€, проект и надзор 10% от PEM, ICIO по максимальной ставке 4%, FF&E и OS&E 30 000 € на номер, запуск 5 000 € на номер, резерв 10% от суммы работ, проекта и FF&E.

Работы составляют 64% итога, а весь бюджет в примере выходит около 194 тыс. € на номер, до всех не включённых статей. Цифры иллюстрируют структуру, а не цену вашего проекта.

Где бюджет чаще всего расходится

Первое: старое здание открывает неизвестное только после вскрытия конструкций. Резерв и порядок работ описаны в статье про резерв на непредвиденное. Второе: мощность инженерных сетей. Если здание не вытягивает отель по электричеству и воде, цена растёт, см. проверку мощности сетей. Третье: срок согласований. Каждый месяц без дохода при кредите добавляет проценты, а сроки лицензий разобраны в статье про сроки лицензий в Барселоне.

Кому такой расчёт не подходит

Он не подходит, если здание не изучено техническим отчётом: тогда PEM остаётся догадкой. Он не годится и для объекта, где неизвестна зона PEUAT: без права на отель бюджет бессмысленен. IVA на работы зависит от статуса компании, и ответ на вопрос о возврате лежит в статье про IVA и ремонт. Гостиничные проекты DNPI описаны на странице стратегии по отелям.