Ремонт и строительство
Что спросить о ремонте и коммуникациях перед покупкой квартиры
«Reformado» в объявлении ничего не говорит о том, что в стенах. Вопросы о ремонте, электрике, трубах, газе и окнах, документы, которые подтверждают ответы, и как перевести их в цену.
Перед покупкой квартиры продавца спрашивают, когда и что именно ремонтировали, меняли ли проводку и трубы, сколько лет котлу и окнам, кто делал работы и каким документом это подтверждается. В Барселоне ремонт оформляют лицензией или уведомлением (comunicat) в Ajuntament, и на уведомление с отложенной проверкой у ayuntamiento есть месяц (Ajuntament de Barcelona). Номер этого дела сразу отличает ремонт «по бумагам» от ремонта «на словах».
Ремонт в объявлении состоит из двух слоёв: видимого (полы, стены, кухня, сантехника) и скрытого (проводка, трубы, газ, вентиляция, гидроизоляция). Продавцы охотно рассказывают о первом, покупателю важнее второй.
Какие вопросы задать о ремонте в целом
- Когда был последний ремонт: год, а не «недавно».
- Что делали: косметику, кухню и ванную или полную перестройку с коммуникациями.
- Кто делал: компания, бригада, сам владелец. Есть ли договор, счета, гарантия.
- Меняли ли планировку: сносили или переносили стены.
- Под каким разрешением шли работы: номер лицензии или comunicat в Ajuntament и квитанция об уплате налога на работы (ICIO).
Перепланировка должна совпадать с планом, кадастром и cédula de habitabilidad. Законность расхождений оценивает abogado, а риски для покупателя разобраны в статье о незаконной перепланировке.
Какие документы подтверждают ответы продавца
Ответ продавца без документа остаётся словами. Таблица связывает вопрос с бумагой, которая его подтверждает.
| Вопрос | Документ | Где взять |
|---|---|---|
| Было ли разрешение на работы | Номер лицензии или comunicat, квитанция ICIO | У продавца, архив Ajuntament |
| Меняли ли проводку | Сертификат электромонтажа (boletín) установщика | У продавца или установщика |
| Когда проверяли газ | Акт последней периодической инспекции | У продавца, у дистрибьютора газа |
| Были ли протечки | Переписка с сообществом и страховой, счета | У продавца, в протоколах comunidad |
| Сколько лет котлу и окнам | Счета, гарантии, паспорт оборудования | У продавца |
| Состояние дома | Отчёт ITE и certificat d'aptitud | У сообщества собственников |
Для газа есть законный ориентир: дистрибьютор газа по трубам проводит инспекцию внутренних установок пользователей каждые пять лет, а стоимость перекладывает на них (RD 919/2006, ITC-ICG 07). Если акта последней инспекции нет, это вопрос к продавцу. Для электрики при смене владельца договора поставщик может потребовать новый boletín, если установка старая: условия разобраны в статье о смене титульности счётчиков.
Какие вопросы задать об электрике, воде и газе
Электрика. Меняли ли проводку полностью или частично и когда. Сколько лет щитку, есть ли автоматы и устройство защитного отключения. Какая мощность по договору и хватает ли её на духовку, стиральную машину и кондиционеры одновременно. На просмотре посмотрите щиток: старые пробки, скрутки и розетки без заземления дают повод спросить подробнее.
Вода и канализация. Из чего трубы и меняли ли их. Были ли протечки к соседям снизу или от соседей сверху, как их закрыли и кто платил. Ответ «плитку положили новую» обычно означает, что трубы старые.
Газ и отопление. Есть ли газ, какой котёл или водонагреватель, сколько ему лет, когда его обслуживали. Какое отопление: радиаторы на газе, электрические обогреватели, тепловой насос.
Окна и кондиционеры. Когда меняли окна, какое остекление. Сколько лет кондиционерам и разрешены ли наружные блоки на фасаде по правилам дома.
Счета за свет, воду и газ за год полезны вдвойне: они показывают реальные расходы, а необычно высокий счёт за воду иногда выдаёт скрытую утечку.
Какие вопросы задать о доме
Квартира делит часть коммуникаций с домом: стояки, кровлю, фасад, лифт. Спросите, когда их ремонтировали и есть ли в протоколах планы крупного ремонта. Дома с жильём проходят техническую инспекцию до 45 лет возраста (Generalitat, FAQ ITE), поэтому у старого дома должен быть отчёт.
Гарантии строителя по LOE (год на отделку, три года на пригодность для жизни, десять лет на конструкцию, art. 19 LOE) относятся к работам, которые подпадают под этот закон, то есть к строительству и серьёзной реконструкции. Обычный косметический ремонт квартиры ими не покрыт, и тогда остаётся только гарантия подрядчика по договору.
Как перевести ответы в цену: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Квартира 70 м² описана как «reformado». После вопросов выясняется: кухня и ванная новые, проводка 1980-х без защитного отключения, трубы под новой плиткой старые, окна старые. Суммы условные, их заменяют сметами.
| Что найдено | Условная смета |
|---|---|
| Замена проводки и щитка | 9 000 € |
| Замена труб в ванной и кухне со вскрытием плитки | 12 000 € |
| Окна | 10 000 € |
| Итого скрытый слой | 31 000 € |
31 000 € скрытого ремонта превращаются в аргумент для торга или в причину отказаться, если продавец считает квартиру «готовой к заезду». Смету лучше получить до предложения, иначе торг идёт вслепую. Как устроены расходы на ремонт в Барселоне, разобрано в статье о стоимости ремонта за метр.
Когда опрос продавца не работает
Опрос бесполезен, если продавец не знает ответов: квартира досталась по наследству или сдавалась годами. Он не помогает и тогда, когда ответы расходятся с тем, что видно на просмотре. В обоих случаях нужен осмотр технического специалиста до arras: что он находит, описано в статье о скрытых дефектах. Влияние найденного на цену DNPI Capital учитывает в оценке стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Что значит «reformado» в объявлении о продаже квартиры?
Только то, что что-то ремонтировали. Это может быть полная перестройка с новыми коммуникациями или новая кухня поверх старой проводки. Уточняют год, объём работ и документы.
Как проверить, был ли ремонт законным?
Попросить номер лицензии или comunicat в Ajuntament и квитанцию об уплате ICIO, сверить планировку с планом, кадастром и cédula. Вывод о законности даёт abogado.
Как часто проверяют газ в квартире?
Распределитель газа по трубам проводит инспекцию внутренней установки пользователя каждые пять лет. Акт последней инспекции стоит попросить у продавца.
Есть ли гарантия на ремонт, сделанный продавцом?
Гарантии LOE действуют для строительства и серьёзной реконструкции. На обычный ремонт квартиры распространяется только гарантия подрядчика по договору, если она была.
Что делать, если продавец ничего не знает о ремонте?
Заказать осмотр технического специалиста до подписания arras и учесть его выводы в цене. Счета поставщиков и документы сообщества частично восполнят пробелы в рассказе продавца.
