ДОРОЖНАЯ КАРТА · ЗЕМЛЯ
Земля и подготовка проекта
Стоимость возникает по мере снижения неопределённости: подтверждаются права, параметры застройки, инфраструктура и реалистичный разрешительный маршрут.
Для кого подходит
Подходит инвестору с терпимостью к процедурам и неопределённости, который понимает ценность технической и градостроительной подготовки до строительства.
Когда отказаться
Откажитесь, если модель зависит от неподтверждённой edificabilidad, неконтролируемого изменения плана или инфраструктуры без определённого бюджета.
Логика создания стоимости
Капитал работает на перевод участка из неопределённого состояния в актив с проверенными правами, параметрами и понятным следующим шагом.
Входные параметры
- Классификация и допустимое использование участка
- Параметры застройки и обязательства urbanización
- Доступ, сети, сервитуты и обременения
- Покупатель подготовленного проекта или решение строить
Документы на контрольных этапах
| Проверка | Что запросить | Чего не считать подтверждением |
|---|---|---|
| Права и границы | Реестр, кадастровая идентификация и топография | Совпадение адреса без сверки участка |
| Допустимый объём | Действующие параметры, ограничения, заключение по проекту | Только площадь × коэффициент |
| Инфраструктура | Доступ, подключения, обязательства и оценка стоимости | Устное обещание подключения |
| Лицензия | Решение, условия, охват работ и срок действия | Поданную заявку как выданное разрешение |
| Выход | Пакет прав и документов, нужный целевому покупателю | Статус другого соседнего участка |
Для кейса Sitges отдельно показаны опубликованные этапы и границы финансовых цифр. Для нового актива нужен собственный пакет: историческая лицензия кейса на него не переносится.
Общий девятиэтапный процесс
Цель и рамка капитала
- Решение
- Решение: определить цель подготовки земли, капитал и предел неопределённости.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «цель подготовки земли, капитал и предел неопределённости».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «цель подготовки земли, капитал и предел неопределённости».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за цель подготовки земли, капитал и предел неопределённости.
Инвестиционная гипотеза
- Решение
- Решение: определить рост стоимости через подтверждение прав и снижение градостроительного риска.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «рост стоимости через подтверждение прав и снижение градостроительного риска».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «рост стоимости через подтверждение прав и снижение градостроительного риска».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за рост стоимости через подтверждение прав и снижение градостроительного риска.
Поиск и первичный фильтр
- Решение
- Решение: определить классификация участка, доступ, инфраструктура и спрос девелопера.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «классификация участка, доступ, инфраструктура и спрос девелопера».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «классификация участка, доступ, инфраструктура и спрос девелопера».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за классификация участка, доступ, инфраструктура и спрос девелопера.
Предварительная экономика
- Решение
- Решение: определить остаточная стоимость земли при базовых и неблагоприятных параметрах.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «остаточная стоимость земли при базовых и неблагоприятных параметрах».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «остаточная стоимость земли при базовых и неблагоприятных параметрах».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за остаточная стоимость земли при базовых и неблагоприятных параметрах.
Юридическая и техническая проверка
- Решение
- Решение: определить титул, обременения, edificabilidad, urbanización и ограничения.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «титул, обременения, edificabilidad, urbanización и ограничения».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «титул, обременения, edificabilidad, urbanización и ограничения».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за титул, обременения, edificabilidad, urbanización и ограничения.
Структура и приобретение
- Решение
- Решение: определить покупка, опцион или условная сделка с защитными условиями.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «покупка, опцион или условная сделка с защитными условиями».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «покупка, опцион или условная сделка с защитными условиями».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за покупка, опцион или условная сделка с защитными условиями.
Реализация стратегии
- Решение
- Решение: определить планирование, проектирование, согласования и инженерные подключения.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «планирование, проектирование, согласования и инженерные подключения».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «планирование, проектирование, согласования и инженерные подключения».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за планирование, проектирование, согласования и инженерные подключения.
Контроль и отчётность
- Решение
- Решение: определить статус процедур, бюджет специалистов и журнал решений.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «статус процедур, бюджет специалистов и журнал решений».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «статус процедур, бюджет специалистов и журнал решений».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за статус процедур, бюджет специалистов и журнал решений.
Стабилизация и выход
- Решение
- Решение: определить продажа подготовленного участка или переход к строительству.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «продажа подготовленного участка или переход к строительству».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «продажа подготовленного участка или переход к строительству».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за продажа подготовленного участка или переход к строительству.
Сценарии проверки
Базовый сценарий
Проверенные параметры сохраняются, процедуры идут по документированному маршруту, а бюджет подготовки остаётся в утверждённых рамках.
Неблагоприятный сценарий
Моделируются сокращение объёма, дополнительные инфраструктурные обязательства, задержка процедур или отказ в ожидаемом решении.
Частые вопросы
Перспектива разрешения равна праву строить?
Нет. Ожидание, предварительное мнение и выданное разрешение имеют разный уровень доказательности и стоимости.
Что считать до покупки?
Остаточную стоимость земли после полного бюджета, сроков, инфраструктуры, профессиональных расходов и сценария меньшего объёма.
Что является точкой STOP?
Неустранимое ограничение использования, неясный доступ, критическое обременение или экономика, зависящая только от оптимистичного решения.
