ДОРОЖНАЯ КАРТА · ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Покупка, ремонт и перепродажа
Маршрут строится от консервативной цены продажи назад: сначала спрос и полный бюджет, затем максимальная цена входа, проверка, ремонт и выход.
Для кого подходит
Подходит инвестору, который принимает проектный риск, готов держать резерв и хочет создавать стоимость через отбор объекта, проектирование и управляемый ремонт.
Когда отказаться
Откажитесь от маршрута, если сделка работает только при рекордной цене продажи, нулевом резерве или разрешениях, которые ещё не подтверждены.
Логика создания стоимости
Стоимость создаёт не сам факт ремонта, а покупка по правильной цене и продукт, который подтверждён спросом будущего покупателя.
Входные параметры
- Капитал покупки, работ, содержания и резерва
- Целевой покупатель и география
- Допустимый срок владения и неблагоприятный сценарий
- Уровень участия инвестора в ключевых решениях
Документы на контрольных этапах
| Этап | Проверяемый документ | Условие перехода |
|---|---|---|
| До обязательства по покупке | Актуальные права и обременения, осмотр, список ограничений, проект договора | Критические риски устранены или условия выхода согласованы |
| До утверждения бюджета | Ведомость объёмов, предложения подрядчиков, IVA, резерв, календарь платежей | Полный K финансируется и выдерживает снижение цены выхода |
| До начала работ | Подтверждённая процедура разрешений и согласованный объём | Разрешительные условия сопоставлены с проектом и графиком |
| До оплаты изменения | Письменное изменение цены, срока и резерва | Изменение одобрено до заказа |
| До продажи | Документы завершения, предложение покупателя и расчёт выхода | Согласованы цена, расходы и распределение |
Бюджет и отклонения, разрешения, чувствительность и Compte de Urgel раскрывают разные части проверки.
Общий девятиэтапный процесс
Цель и рамка капитала
- Решение
- Решение: определить цель продажи, доступный капитал и резерв.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «цель продажи, доступный капитал и резерв».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «цель продажи, доступный капитал и резерв».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за цель продажи, доступный капитал и резерв.
Инвестиционная гипотеза
- Решение
- Решение: определить покупка ниже обоснованной цены выхода с контролируемым ремонтом.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «покупка ниже обоснованной цены выхода с контролируемым ремонтом».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «покупка ниже обоснованной цены выхода с контролируемым ремонтом».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за покупка ниже обоснованной цены выхода с контролируемым ремонтом.
Поиск и первичный фильтр
- Решение
- Решение: определить район, будущий покупатель и ликвидный тип квартиры.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «район, будущий покупатель и ликвидный тип квартиры».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «район, будущий покупатель и ликвидный тип квартиры».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за район, будущий покупатель и ликвидный тип квартиры.
Предварительная экономика
- Решение
- Решение: определить максимальная цена покупки от консервативной цены выхода.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «максимальная цена покупки от консервативной цены выхода».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «максимальная цена покупки от консервативной цены выхода».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за максимальная цена покупки от консервативной цены выхода.
Юридическая и техническая проверка
- Решение
- Решение: определить титул, состояние, объём работ и разрешительный режим.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «титул, состояние, объём работ и разрешительный режим».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «титул, состояние, объём работ и разрешительный режим».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за титул, состояние, объём работ и разрешительный режим.
Структура и приобретение
- Решение
- Решение: определить условия arras, владение, финансирование и закрытие.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «условия arras, владение, финансирование и закрытие».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «условия arras, владение, финансирование и закрытие».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за условия arras, владение, финансирование и закрытие.
Реализация стратегии
- Решение
- Решение: определить проект, смета, подрядчик, закупки и контроль качества.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «проект, смета, подрядчик, закупки и контроль качества».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «проект, смета, подрядчик, закупки и контроль качества».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за проект, смета, подрядчик, закупки и контроль качества.
Контроль и отчётность
- Решение
- Решение: определить план/факт бюджета, график и согласование изменений.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «план/факт бюджета, график и согласование изменений».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «план/факт бюджета, график и согласование изменений».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за план/факт бюджета, график и согласование изменений.
Стабилизация и выход
- Решение
- Решение: определить подготовка объекта, маркетинг, переговоры и закрытие продажи.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «подготовка объекта, маркетинг, переговоры и закрытие продажи».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «подготовка объекта, маркетинг, переговоры и закрытие продажи».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за подготовка объекта, маркетинг, переговоры и закрытие продажи.
Сценарии проверки
Базовый сценарий
Объект проходит проверку, работы укладываются в утверждённый объём, а продажа идёт по цене, подтверждённой сопоставимыми объектами.
Неблагоприятный сценарий
Дополнительные работы, более долгая экспозиция и снижение цены проверяются вместе, чтобы оценить запас прочности капитала.
Частые вопросы
С чего начинается расчёт?
С консервативной цены выхода и полного перечня затрат. Цена покупки становится результатом расчёта, а не исходным желанием продавца.
Можно ли обещать срок продажи?
Нет. Срок зависит от спроса, цены и состояния рынка. В модели отдельно проверяют базовую и более медленную продажу.
Что является точкой STOP?
Неподтверждённый выход, критический технический дефект, невозможный разрешительный путь или отсутствие резерва должны остановить сделку до подписания.
