El precio de entrada adecuado
La rentabilidad empieza en la compra: evaluamos el precio de entrada, el presupuesto de reforma y el posible precio de venta antes de cerrar la operación.
BARCELONA Y ZONAS CERCANAS
Inversión inmobiliaria en Barcelona
Su capital. Nuestra experiencia.
De la selección del inmueble a la venta, según sus objetivos, presupuesto y plazos.
Proyectos desde 1 M€
01 / Estrategias
Sus objetivos definen
nuestra estrategia.
Usted elige la estrategia; nosotros evaluamos el potencial de inversión del proyecto, las condiciones económicas de la adquisición y los factores clave para aumentar su valor.
Inmuebles residenciales
Proyectos desde 1 M€
Terrenos y desarrollo de proyectos
Proyectos desde 1 M€
Inmuebles comerciales
Proyectos desde 1 M€
Proyectos hoteleros
Proyectos desde 3 M€
Edificios de viviendas
Proyectos desde 10 M€
¿Qué estrategia elegir?
Compararemos las estrategias teniendo en cuenta el capital disponible, los plazos del proyecto y sus objetivos de inversión.
UN PROYECTO A SU MEDIDA
Un proyecto a su medida.
Desde 1 M€.
Cuéntenos su presupuesto, objetivos y plazo. Estudiaremos una estrategia en Barcelona y su entorno: vivienda, locales o suelo desde 1 M€; hoteles desde 3 M€; promoción residencial desde 10 M€.
El tipo y la escala del proyecto se determinan tras el análisis preliminar.02 / DNPI CAPITAL
Análisis riguroso.
Gestión integral del proyecto.
Nuestro punto fuerte es el análisis inmobiliario. Antes de comprar, estudiamos la demanda, comparamos inmuebles, evaluamos el precio de adquisición y calculamos la viabilidad económica del proyecto, teniendo en cuenta los costes y los riesgos. Después coordinamos todo el proceso: selección y revisión del inmueble, compra, apoyo jurídico, reforma o desarrollo y venta. El inversor cuenta con una gestión integral en cada etapa.
La empresaEvaluamos la demanda, las limitaciones y el comprador final.
Barcelona y zonas cercanas
DNPI / ADVANTAGE
La ventaja empieza con el precio de compra.
Trabajamos exclusivamente en Barcelona y los municipios de su entorno. Combinamos un conocimiento profundo del mercado local, análisis propio y capacidad de ejecución para fundamentar cada decisión de inversión.
Una estrategia a medida
Seleccionamos el inmueble y la estrategia según su presupuesto, sus plazos y sus objetivos, y no al revés.
Base propia de inmuebles off-market
Utilizamos nuestras propias bases de inmuebles off-market y nuestra red de contactos para localizar oportunidades que no llegan a los portales inmobiliarios.
Software de análisis propio
Utilizamos software propio para analizar inmuebles, comparar activos y evaluar el potencial de cada operación.
Constructora habitual
Las reformas y la construcción de nuestros proyectos las ejecuta BCNYARD, SLU, una empresa constructora independiente con la que trabajamos mediante contrato. Trabajar con una única constructora de confianza facilita el control del alcance, los plazos y el presupuesto.
Capital propio en cada proyecto
DNPI Capital ha ejecutado proyectos con fondos propios. El método de trabajo (selección, cálculo, reforma o permisos, venta) está probado en proyectos finalizados y es el mismo con el que llevamos el inmueble del inversor.
Área privada del inversor
El inversor que entra en un proyecto accede a un área privada en la plataforma de nuestro socio tecnológico 2i.pro: puede consultar el presupuesto y el estado de la reforma en tiempo real, sin esperar al informe mensual, y cada cifra enlaza con el documento justificativo.
DNPI / TRACK RECORD
Potencial hecho realidad.
Dos proyectos finalizados de DNPI Capital: compramos a un precio bien fundamentado, preparamos el activo y lo vendimos más caro.
Terreno con licenciaFinalizado · vendido
Sitges
Compra de un terreno en Sitges, tramitación de los permisos y licencias, y posterior venta del terreno ya con licencia. Duración del proyecto: 2 años.
- Compra
- 509.250 €
- Permisos y licencias
- 20.000 €
- Venta
- 760.000 €
Diferenciaantes de otros gastos230.750 €
Vivienda · reforma y ventaFinalizado · vendido
Compte de Urgel
Compra de una vivienda en Compte de Urgel, reforma y posterior venta.
- Compra
- 410.000 €
- Reforma
- 76.230 €
- Venta
- 720.000 €
Diferenciaantes de otros gastos233.770 €
Casa con vistas al marFinalizado · resultado del proyecto
Casa con vistas al mar
Una casa contemporánea con piscina y terrazas. La tarjeta muestra una imagen del activo y el resultado facilitado para el proyecto.
Resultado del proyecto300.000 €
El resultado de 300.000 € corresponde a los datos facilitados por el cliente. No se divulgan el precio de compra ni los costes. Esta cifra no garantiza la rentabilidad de futuros proyectos.
Proyecto actualAdecuación terminada
Viladomat
Clínica de psicología infantil · KidiMind
Viladomat es un local comercial para la clínica KidiMind en el Eixample. La adecuación del espacio está terminada; la venta del activo con renta sigue siendo la fase actual.
Resultado estimado del proyecto100.000 €
DNPI / Honorarios de DNPI
Cobramos del resultado. La mitad del beneficio.
El inmueble lo compra el inversor y el dinero sigue siendo suyo: paga él mismo al vendedor, al contratista y al notario. DNPI cobra por su trabajo unos honorarios del 50% del beneficio del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. El contrato fija qué gastos se deducen y cómo se calcula el beneficio.
50%
Queda para el inversor
50%
Honorarios de DNPI
Complemento con cargo a los honorarios
10%
Si el resultado del inversor en el proyecto, después de los honorarios, no alcanza el 10% previsto en el contrato, DNPI reduce sus honorarios y abona la diferencia con cargo a ellos.
El 10% es el resultado del inversor sobre el conjunto del proyecto después de los honorarios de DNPI; no es una tasa anual. Con unos honorarios del 50% del beneficio, equivale a una rentabilidad del proyecto del 20%, calculada sobre la misma base. La base de cálculo, los gastos computables y el importe, el límite y el plazo del complemento se fijan en el contrato de cada proyecto. El complemento está limitado a los honorarios y no supone una garantía incondicional de conservación del capital.
Ejemplo ilustrativo: base de inversión acordada de 500.000 € y beneficio después de gastos de 100.000 € (20%). Los honorarios de DNPI son 50.000 € y al inversor le quedan 50.000 € (10%). Resultado del proyecto completo, antes de impuestos individuales. No es una previsión de una operación concreta.
DNPI CAPITAL / CATALUNYA
Calculadora de inversión
Inmuebles de segunda mano en Cataluña. Estime la compra, reforma y venta.
€
0 €5 M€
€
0 €1 M€
€
0 €8 M€
42.000 €
Impuestos y gastos adicionales
€
0 €8 M€
Compra del 100% del inmueble. Base ITP: el mayor entre precio y valor fiscal indicado, incluido el valor de referencia aplicable.
€
0 €1 M€
Rentabilidad del proyecto 24,07% · Beneficio del proyecto 144.900 € · Beneficio del inversor 72.450 €
Rentabilidad del proyecto
24,07%Beneficio del proyecto144.900 €
- Precio de compra
- 420.000 €
- Impuesto de compra · ITP
- 42.000 €
- Reforma, IVA incluido
- 140.000 €
- Gastos adicionales
- 0 €
- Gastos de venta · 3%
- 23.100 €
- Coste total
- 625.100 €
- Precio de venta
- 770.000 €
Inversión antes de vender602.000 €Precio de equilibrio620.619 €
50 / 50
Su resultado después de los honorarios de DNPI
Beneficio del inversor72.450 €
Honorarios de DNPI72.450 €
Beneficio del inversor / inversión hasta la venta12,03%
Equivalente anual teórico7,87%
Escenario: el inversor financia todos los costes hasta la venta; los gastos de venta se descuentan del precio obtenido. Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio positivo; si hay pérdidas, se asume que esos honorarios son cero y la pérdida recae sobre el capital del inversor. Es un modelo de cálculo, no las condiciones de su contrato. No incluye impuestos sobre el beneficio ni la compensación contractual.
Equivalente anual: (1 + beneficio / inversión)^(12 / meses) − 1. Es una comparación matemática entre plazos, no una promesa de que el resultado se repita.
Comparar escenarios
Venta prevista72.450 €
Venta un 10% inferior35.105 €
Beneficio del inversor · Plazo del proyecto, meses: 18
Impuesto del inversor (estimado)
Impuesto del inversor15.544 €
Beneficio del inversor tras impuestos56.907 €
Rentabilidad tras impuestos9,45%
Escala progresiva del IRPF sobre la ganancia patrimonial: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 €, 30% por encima. Aplicada a la parte del inversor como si fuera su único rendimiento del ahorro del año — el tipo real depende de sus demás ingresos.
IRNR · Agencia Tributaria, verificado 16.10.2026 ↗Beneficio = venta − coste total. Rentabilidad = beneficio / inversión antes de vender × 100%. Proyecto e inversor comparten la misma base.
Estimación antes del impuesto sobre beneficios y de los honorarios de DNPI (50% del beneficio). Rentabilidad del proyecto completo, no anual. El 3% representa el gasto total de venta; añada el IVA a gastos adicionales si la comisión no lo incluye. Notaría, registro, financiación, mantenimiento y plusvalía municipal solo se incluyen si se introducen como gastos adicionales.
ITP · Catalunya
Tarifa general: primeros 600.000 € al 10%; siguientes 300.000 € al 11%; siguientes 600.000 € al 12%; exceso de 1,5 M€ al 13%. El 20% corresponde a supuestos legales, incluidos grandes tenedores y edificios residenciales completos, con excepciones. No se aplican beneficios fiscales automáticamente.
Tarifas ATC · verificado 20.09.2026 ↗DNPI / DUE DILIGENCE
Qué revisar antes de invertir
La revisión empieza por los documentos. Utilice esta lista en la primera reunión; los materiales disponibles dependen de la fase del proyecto.
Activo y titularidad
Propiedad, cargas, uso permitido y permisos necesarios.
Economía completa
Compra, impuestos, obra, imprevistos, mantenimiento y venta; escenarios base y adverso.
Contrato y resultado
Quién es titular del activo, quién aprueba los gastos, cómo se reparte el beneficio y cómo se calcula la compensación.
Ejecución
Presupuesto previsto y real, trabajos terminados, fotografías, desviaciones y decisiones que requieren aprobación.
Ver modelo de informe
Plantilla ilustrativa, sin resultados de proyectos inventados.
Activo y titularidad
Propiedad, cargas, uso permitido y permisos necesarios.
—Economía completa
Compra, impuestos, obra, imprevistos, mantenimiento y venta; escenarios base y adverso.
—Contrato y resultado
Quién es titular del activo, quién aprueba los gastos, cómo se reparte el beneficio y cómo se calcula la compensación.
—Ejecución
Presupuesto previsto y real, trabajos terminados, fotografías, desviaciones y decisiones que requieren aprobación.
—03 / DE LA IDEA AL RESULTADO
Un proyecto.
Una gestión integral.
DNPI gestiona el ciclo completo del proyecto: desde la selección del inmueble hasta el proyecto de diseño, la reforma y la venta. Coordinamos a los intervinientes, la documentación y las etapas: el inversor conoce los criterios de decisión, el presupuesto acordado y el avance del proyecto.
DescubrirDefinimos el objetivo, el horizonte y qué parte del trabajo asume DNPI.
04 / COORDINACIÓN JURÍDICA
La confianza empieza
con una buena estructura.
Le ayudamos a constituir una sociedad para la operación y organizamos la coordinación jurídica de proyectos de inversión en Barcelona y los municipios de su entorno. En cada fase incorporamos al especialista que esa fase requiere.
Coordinación jurídica01
Titularidad y constitución de sociedades
02
Revisión del activo y contratos
03
Autorizaciones y coordinación de especialistas
04
Documentación, entrega y cierre
05 / FAQ
Preguntas frecuentes
¿A partir de qué presupuesto puedo contactar con ustedes?
A partir de 1 M€: es el umbral mínimo de entrada para un proyecto individual. Desde ese importe proponemos un plan adaptado a un inmueble concreto; la estrategia y la escala exactas se definen tras conocer sus objetivos y hacer un cálculo preliminar.
¿Puedo participar desde fuera de España?
Sí. Las aprobaciones y los informes pueden gestionarse a distancia, y en las operaciones se le puede representar mediante un poder. El alcance exacto y los documentos necesarios se acuerdan por separado.
¿Quién es propietario del activo?
Por lo general, el inmueble se registra directamente a nombre del inversor (o de la estructura que designe), de modo que el inversor es el titular del activo desde el primer día. La reforma y la construcción las ejecuta un contratista independiente mediante un contrato de obra aparte, no el propio inversor: el contratista responde por la calidad, los plazos y la subsanación de defectos según ese contrato. El esquema exacto de cada operación se fija en la documentación del proyecto.
¿Cuánto cobra DNPI y cómo funciona el complemento hasta el 10%?
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. Si, después de los honorarios, el inversor obtiene menos del 10% previsto en el contrato para el proyecto, DNPI cubre la diferencia con cargo a sus honorarios; el importe y el procedimiento se establecen en el contrato. La base de cálculo, los gastos computables y el límite se acuerdan antes de la operación. Ese 10% corresponde al conjunto del proyecto; no es una tasa anual.
Inversión inmobiliaria en Barcelona: cómo trabaja DNPI
Invertir en Barcelona con DNPI Capital significa comprar un activo a su nombre, con un presupuesto desde 1 M€, y encargarnos la selección, el análisis de inversión, la reforma o los permisos y la venta. Usted paga al vendedor, a la constructora y a la notaría; DNPI no recibe su dinero. Nuestros honorarios son el 50% del beneficio del proyecto.
Dónde invertir en Barcelona y con qué tipo de inversión
No existe un ranking de mejores zonas válido para cualquier operación. En el Eixample, Gràcia, Ciutat Vella, el Raval o Poblenou miramos lo mismo: la calle, el edificio, el uso permitido y las ventas cerradas de pisos en Barcelona comparables, no la media del barrio. El tipo de inversión sale del objetivo: reforma y reventa, local con arrendatario o suelo desde 1 M€, hotel desde 3 M€, edificio de viviendas desde 10 M€. La guía de inversión compara las opciones.
El mercado inmobiliario de Barcelona en 2026
Desde marzo de 2024 la ciudad de Barcelona es zona de mercado residencial tensionado: en el mercado de alquiler la renta de la vivienda está limitada y la condición de gran tenedor empieza en cinco viviendas. Desde el 27 de junio de 2025, el gran tenedor paga en Cataluña un ITP del 20% al comprar vivienda. No publicamos previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario ni del precio de la vivienda: cada operación de compra se calcula desde una salida conservadora.
Tres operaciones con cifras publicadas
DNPI CAPITAL, S.L. se constituyó en 2021 en la capital catalana. En Compte de Urgel compramos una vivienda por 410.000 €, la reformamos por 76.230 € y la vendimos por 720.000 €. En Sitges, un solar comprado por 509.250 € se vendió con licencia por 760.000 €, tras 20.000 € en permisos y 2 años de proyecto. Viladomat, en el Eixample, es un local de 368 m² adecuado para una clínica, con un resultado estimado de 100.000 € antes de impuestos y costes; la venta sigue abierta. Ninguna de estas diferencias es beneficio neto: el detalle está en el diario de proyectos.
Preguntas frecuentes
¿Es Barcelona un buen lugar para invertir en inmuebles?
Depende del activo y del precio de entrada, no de la ciudad en abstracto. Hay oportunidades de inversión y demanda de vivienda y de locales, pero también limitaciones: zona tensionada para el alquiler, licencias que dependen de cada dirección y un ITP progresivo. DNPI trabaja solo en Barcelona y los municipios de su entorno, y descarta la operación si no resiste una venta más baja o más lenta.
¿Qué rentabilidad puedo esperar al invertir en un piso en Barcelona?
No hay un porcentaje universal ni garantizado. Al comprar un piso, el resultado depende del precio de entrada, el ITP, la reforma, el plazo y la venta. La calculadora separa el beneficio del proyecto de su resultado y muestra qué pasa si la venta sale un 10% por debajo de lo previsto. Para un activo concreto, pida un cálculo con sus fuentes.
¿Qué gastos e impuestos hay que tener en cuenta al invertir en Barcelona?
Al comprar vivienda usada, el ITP catalán: 10% hasta 600.000 € y tramos del 11%, 12% y 13% por encima. En obra nueva, IVA del 10% más AJD. Después, el IBI de cada año, el impuesto sobre la renta o la renta imputada y, al vender, la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Notaría, registro, obra y venta se suman aparte. Resumen en el mapa fiscal.
¿Se puede invertir en el mercado inmobiliario de Barcelona siendo extranjero?
Sí. Hace falta NIE, acreditar el origen de los fondos y pasar la verificación que exige la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo. Las firmas pueden hacerse mediante poder. Comprar no da residencia: la golden visa quedó derogada el 3 de abril de 2025. Un no residente declara en España las rentas de su vivienda con el modelo 210.
¿Bajarán los precios de los pisos en Barcelona?
No hacemos previsiones de precio. Lo que sí hacemos es calcular cada proyecto con un escenario base y otro adverso, con una venta más baja, retrasos y gastos adicionales. Si la operación solo funciona con un precio récord, la descartamos antes de comprar.
¿Cómo se invierte en inmuebles en Barcelona de forma segura?
Con tres reglas: revisar el activo antes de las arras, dejar por escrito el presupuesto y el cálculo de los honorarios antes de comprar y pagar cada factura desde su propia cuenta. La revisión antes de comprar cubre titularidad, cargas, licencias, edificio y precio. Ningún procedimiento elimina el riesgo, pero permite medirlo antes de decidir.
Antes de tomar una decisión de inversión
12 preguntas antes de comprar un inmueble de inversión.
PDF y hoja de trabajo: precio de entrada, presupuesto completo, documentos, permisos, riesgos y salida. Reciba el material en tres pasos breves.
El presupuesto permite mostrar estrategias adecuadas. No se activa ninguna suscripción publicitaria.
Recursos del inversor
LET’S BUILD VALUE
