Análisis de proyectos
Análisis de un proyecto terminado: qué métricas mirar tras la salida
Tras la salida se miran el resultado, lo previsto frente a lo real y las causas de las desviaciones. Los dos proyectos de DNPI muestran parte de las métricas. Ejemplo didáctico de análisis.
Tras salir de un proyecto se calculan cuatro grupos de métricas: el resultado después de todos los gastos, lo previsto frente a lo real en precio, presupuesto y plazo, las causas de las desviaciones y lo que cambiará en las reglas del siguiente proyecto. Las cifras publicadas de dos proyectos terminados de DNPI, Sitges y Compte de Urgel, muestran solo una parte de estas métricas: la compra, los costes de permisos o reforma, la venta y la diferencia antes de otros gastos. El resto hay que pedirlo en el informe del proyecto.
Qué métricas calcular tras la salida
| Grupo | Métricas | Qué hace falta para calcularlas |
|---|---|---|
| Resultado | Venta menos todos los gastos, antes y después de impuestos | Lista completa de costes: compra, impuestos y formalización, reforma, permisos, mantenimiento, financiación, comisión, impuestos de salida |
| Previsto y real | Precio de compra, presupuesto, precio de venta, plazo: desviación en € y en % | El cálculo hecho antes de entrar |
| Causas | Qué produjo la desviación: precio, presupuesto, plazo, impuestos | Actas, certificaciones, correspondencia sobre los cambios |
| Reglas | Qué criterios o reservas hay que cambiar | Comparación con los criterios de parada y con la reserva para imprevistos |
Más sobre lo que debe mostrar el informe al inversor, en el artículo sobre el informe del proyecto.
Qué se ve en los dos proyectos de DNPI
Cifras de los casos publicados de Sitges y Compte de Urgel:
| Indicador | Sitges (terreno) | Compte de Urgel (piso) |
|---|---|---|
| Compra | 509.250 € | 410.000 € |
| Costes del proyecto | 20.000 € permisos y licencias | 76.230 € reforma |
| Venta | 760.000 € con licencia | 720.000 € |
| Diferencia antes de otros gastos | 230.750 € | 233.770 € |
| Plazo | 2 años | no consta en las cifras publicadas |
| Costes del proyecto sobre el precio de compra | 3,9% | 18,6% |
La diferencia aquí significa venta menos compra y menos los costes indicados. No incluye impuestos, financiación, formalización ni otros gastos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros. Los detalles de cada proyecto, en los análisis de Sitges y Compte de Urgel.
La última fila de la tabla muestra la estructura de costes: en Sitges los permisos fueron una parte pequeña del precio del terreno, y en Compte de Urgel la reforma pesó bastante más. Es el distinto carácter de los proyectos, no una valoración de eficiencia.
Qué no se puede decir con estas cifras
No se puede calcular la rentabilidad del inversor: faltan los impuestos, la financiación, la formalización y las condiciones del contrato. No se puede comparar la velocidad de los proyectos: el plazo solo se conoce en Sitges. No se puede juzgar la desviación respecto a lo previsto: la publicación no incluye cifras previstas y no voy a reconstruirlas. No se puede trasladar el resultado al siguiente proyecto: el mercado, el inmueble y el régimen fiscal son otros.
Un buen análisis responde a cuatro preguntas: qué salió mejor de lo previsto, qué peor, por qué y qué hacer de otra manera. Sin un plan anterior a la entrada no se pueden responder las dos primeras, por eso el cálculo se conserva desde antes de empezar el proyecto.
Cómo hacer el análisis: un ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no un proyecto de DNPI ni una previsión. Un piso comprado por 500.000 €, reforma de 60.000 €, vendido por 700.000 €. La diferencia antes de otros gastos es de 140.000 €. Ahora las demás líneas (hipótesis): ITP del 10% sobre el precio de compra, es decir, 50.000 € (tipo para importes hasta 600.000 € según la escala de la ATC), notaría, registro y gestoría 10.000 €, mantenimiento durante 18 meses a 1.200 € (21.600 €), comisión de venta del 3% (21.000 €).
| Línea | € |
|---|---|
| Diferencia antes de otros gastos | 140.000 |
| ITP | −50.000 |
| Formalización | −10.000 |
| Mantenimiento | −21.600 |
| Comisión | −21.000 |
| Resultado antes del impuesto sobre la ganancia | 37.400 |
Alrededor del 73% de la diferencia se fue en otros gastos, y el impuesto sobre la ganancia y la financiación aún no están contados en la tabla. Por eso en el análisis se lee primero la tabla completa de costes y después el resultado. La parte fiscal de la salida se comprueba con un asesor fiscal; hay un mapa de impuestos en la página de impuestos del inversor extranjero.
Cómo se relaciona con las condiciones de DNPI
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto, y el complemento con cargo a esos honorarios se paga si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, después de los honorarios de DNPI, queda por debajo del 10% pactado. No es una garantía de conservación del capital, y la base de cálculo y los límites constan en el contrato de cada proyecto. Para el análisis, pregunte qué gastos entran en el «beneficio del proyecto» según el contrato y en qué forma recibirá el informe final. El inversor tiene acceso a un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras.
A quién no le conviene: a quien espera del análisis una conclusión de «dónde es mejor». Dos proyectos de distinta naturaleza muestran un método, no un ranking. La metodología de cálculo de la rentabilidad se describe en la página de metodología.
Preguntas frecuentes
¿Qué métricas mirar al terminar un proyecto inmobiliario?
El resultado después de todos los gastos, la desviación respecto a lo previsto en precio, presupuesto y plazo, las causas de las desviaciones y los cambios en las reglas del siguiente proyecto.
¿Se puede calcular la rentabilidad con las cifras de Sitges y Compte de Urgel?
No. Se publica la diferencia antes de otros gastos. Los impuestos, la financiación y la formalización no están incluidos, por lo que no es la rentabilidad del inversor.
¿Por qué la diferencia entre venta y compra no es igual al beneficio?
Porque hay que restarle el impuesto de compra, la formalización, el mantenimiento, la financiación, la comisión y los impuestos de salida. En el ejemplo didáctico anterior esto se llevó cerca del 73% de la diferencia.
¿Cuándo hacer el análisis de un proyecto?
Justo después de la salida, mientras los documentos y la correspondencia están a mano. El cálculo previo a la entrada se conserva para tener con qué comparar.
