Sitges y Compte de Urgel: dos proyectos, dos lógicas

Los dos proyectos terminados de DNPI Capital responden a lógicas distintas: en Sitges, entre la compra y la venta cambió el estatus del solar (permisos y licencias); en Compte de Urgel, en Barcelona, cambió el estado del piso (reforma). La diferencia antes de otros gastos es parecida, 230.750 € y 233.770 €, pero no es rentabilidad ni beneficio neto. La diferencia es la venta menos la compra y los costes indicados; los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos no están incluidos. Los resultados pasados no garantizan los futuros.

Casos de inversión inmobiliaria en Barcelona: las cifras, lado a lado

La diferencia se calcula con aritmética simple: 760.000 − 509.250 − 20.000 = 230.750 y 720.000 − 410.000 − 76.230 = 233.770. Entre sí difieren en 3.020 €. Las páginas de los proyectos en el sitio: Sitges y Compte de Urgel; el análisis detallado de cada uno: caso Sitges y Compte de Urgel.

Qué cambió en cada proyecto

En Sitges, entre la compra y la venta cambió el estatus jurídico del inmueble: el solar se compró por 509.250 €, los permisos y licencias costaron 20.000 € y se vendió ya con licencia por 760.000 €. En un proyecto así la pregunta principal es si se conseguirá la licencia y cuánto tardará. El plazo del proyecto fue de dos años.

En Compte de Urgel el piso se compró por 410.000 €, la reforma costó 76.230 € y se vendió por 720.000 €. Aquí cambió el estado del propio inmueble. Cuánto de la diferencia aportó la reforma y cuánto el mercado, las cifras del proyecto no lo separan. Las preguntas principales son otras: qué precisión tiene el presupuesto, si hay defectos ocultos, con qué rapidez aparece un comprador al precio de salida. La reforma y la construcción en los proyectos las ejecuta BCNYARD, SLU: una empresa constructora independiente, contratista por contrato.

Lo que estas cifras no muestran

• La rentabilidad del inversor. En la página del proyecto se indica que, sin el registro completo de gastos y el reparto real del beneficio, no se puede establecer la rentabilidad neta ni la anual. Por eso no divido la diferencia entre los costes ni doy porcentajes: esa cifra parecería una rentabilidad sin llamarse así.
• Impuestos y financiación. Quedan fuera de la diferencia. Para un no residente, por ejemplo, el impuesto sobre la ganancia por la venta de un inmueble es del 19% (art. 25 del TRLIRNR), y es solo una partida entre los otros gastos.
• El plazo en Compte de Urgel. Sin plazo no se puede calcular la rentabilidad anual, y no se pueden comparar proyectos de distinta duración por la suma de la diferencia.
• Una verificación independiente. En la página de Compte de Urgel consta que las cifras las facilita DNPI Capital y que no están confirmadas por una auditoría independiente.
• La frecuencia del resultado. Dos proyectos no son una muestra. No dicen con qué frecuencia un proyecto acaba con una diferencia así.

Cómo leer el caso de cualquier empresa de inversión

Cuatro preguntas ayudan a distinguir un caso de un anuncio. Qué cambió exactamente en el inmueble: estatus, reforma, mercado, y si se puede separar su aportación. Qué entra en los «costes» y qué no. Qué plazo. Quién confirmó las cifras y con qué documento. El mismo conjunto sirve para revisar la propuesta de un operador, véanse el mapa de riesgos y las 20 preguntas antes de la reunión. Si un caso no tiene plazo ni lista de costes, no hay con qué compararlo.

A quién no le sirve este análisis

No le sirve a quien busca en dos proyectos una previsión para su dinero: aquí no hay previsión. Tampoco a quien quiere comparar porcentajes: los porcentajes sin el registro completo de gastos serían una invención. Un cálculo con sus propios supuestos puede hacerse en la calculadora del inversor.