Tres decretos derogados en seis meses: cómo llevar un proyecto

Entre marzo y principios de octubre de 2026 el Congreso derogó tres Real Decreto-ley sobre vivienda y alquiler: el RDL 8/2026 (28 de abril), el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 (ambos el 2 de octubre) (BOE-A-2026-9359, BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). El Real Decreto-ley (RDL) es una norma del Gobierno con fuerza de ley que se aplica de inmediato, pero que en treinta días debe ser convalidada o derogada por el Congreso. A 13 de octubre de 2026 están en vigor el RDL 29/2026 (desde el 8 de octubre) y el RDL 28/2026, que aún no ha entrado en vigor (lo hará el 15 de noviembre); el Congreso no ha convalidado ninguno de los dos a 13 de octubre.

¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda en 2026?

Cronología según los textos del BOE.

La Constitución exige que el Congreso se pronuncie sobre la convalidación en el plazo de treinta días desde la promulgación de la norma (artículo 86.2). Por tanto, la suerte del RDL 28/2026 y del 29/2026 se aclarará en las próximas semanas, y hasta entonces siguen siendo provisionales. Tras una derogación, el BOE publica la decisión del Congreso y los cambios introducidos por la norma pierden vigor (en las referencias del BOE se denomina pérdida de efectos).

¿Por qué la derogación no lo pone todo a cero de golpe?

Las normas se remiten unas a otras. Las disposiciones transitorias del RDL 29/2026 hablan de las solicitudes de inquilinos presentadas al amparo del RDL 8/2026, ya derogado, durante su vigencia. Los títulos coinciden: el RDL 29/2026 se titula igual que el RDL 26/2026, derogado, y el RDL 28/2026 igual que el RDL 27/2026, derogado. Además, el RDL 28/2026 sustituye el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo apartado 1 ya ha sido modificado por el artículo 3 (apartado ocho) del RDL 29/2026. Si la suerte de una norma resulta distinta de la de la otra, los juristas tendrán que determinar qué redacción de la regla es aplicable. Cómo se resolverá no puede decirse de antemano; es una pregunta para el abogado.

Segundo: muchas normas protegen las operaciones firmadas antes de una fecha determinada. El artículo 1 del RDL 29/2026 no afecta a las compras formalizadas en escritura antes de la entrada en vigor de la norma (análisis del artículo). Las notificaciones del arrendador de no prórroga enviadas antes de la publicación del RDL 28/2026 conservan su validez según su disposición transitoria. La fecha de firma y de envío de los documentos se convierte en un parámetro económico.

¿Qué incluir en los contratos del proyecto?

Una lista de preguntas para tratar con el abogado, no una redacción cerrada.

1. Cláusula de cambio legislativo. Qué se considera el hecho relevante: la publicación de la norma, su entrada en vigor, la convalidación, la derogación, la publicación en el BOE de la decisión de derogar. De la fecha elegida depende de qué lado queda el riesgo.
2. Consecuencias. El derecho a prorrogar el plazo, recalcular el precio, salir de la operación o repartir a partes iguales los gastos si la norma ha cambiado las condiciones.
3. Plazos. La fecha de la escritura, el plazo de pago, el plazo de devolución de las arras y la posibilidad de aplazarlos hasta la decisión del Congreso.
4. Redacción vigente. Dejar constancia en el contrato de a qué fecha se comprobó en el BOE la redacción de las normas.
5. Disposiciones transitorias. Qué pasos hay que dar antes de la fecha a partir de la cual rige la nueva regla.

El régimen general de las cláusulas y de los riesgos regulatorios se describe en el artículo sobre el riesgo regulatorio en Cataluña.

¿Cuánto cuesta la espera en el cálculo del proyecto?

Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuestos con cifras redondas: invertidos 1 M€, costes mensuales de mantenimiento del inmueble de 4 000 € (impuestos, seguro, suministros, financiación). Las partes aplazan el cierre de la operación a la espera de la decisión del Congreso.

El retraso en sí es barato frente al precio; cuesta más una operación cuyas condiciones cambian después de la firma sin que el contrato diga nada al respecto. Sus propias cifras de plazo pueden comprobarse en la calculadora.

Cuándo este enfoque no funciona

Las cláusulas no protegen frente a una norma que se aplica a la operación con independencia del contrato, por ejemplo una limitación de compra o las reglas del alquiler: la ley prevalece sobre el contrato. No sustituyen la comprobación del estado de la norma en el BOE antes de firmar. Y no funcionan cuando la contraparte se niega a aceptarlas: entonces queda decidir si se firma la operación con un estado poco claro. Esa decisión corresponde al titular del capital con su abogado, no es una conclusión del artículo.

Si hace falta analizar la estructura de un proyecto concreto y su calendario, puede tratarse a través de contacto; el modo de trabajar con proyectos residenciales se describe en la página de vivienda residencial.