Real Decreto-ley 29/2026: comprar vivienda bajo el 70% del mercado

El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la compra de vivienda por un precio inferior al 70% del valor de mercado para dos grupos: las entidades que adquieren inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios morosos a un precio «claramente inferior» al valor de tasación, y las personas jurídicas con la condición de gran tenedor (BOE-A-2026-20823). La norma se publicó el 7 de octubre de 2026 y está en vigor desde el 8 de octubre. A 13 de octubre de 2026 el Congreso no la ha convalidado, de modo que su estado es provisional: puede ser convalidada, modificada o derogada, como las dos normas anteriores sobre el mismo tema. Para un flipper, la primera pregunta al abogado es si su SL entra en alguno de los dos grupos. El precio se calcula solo después.

¿Qué prohíbe exactamente el artículo 1?

No hay una prohibición general de comprar barato: el artículo 1 habla de limitar la adquisición (limitada la adquisición) de vivienda, en una operación onerosa o gratuita, cuando la contraprestación sea inferior al 70% del valor de mercado. El valor de mercado lo determina una sociedad de tasación independiente, homologada e inscrita en el registro del Banco de España, a la fecha del acuerdo vinculante; el informe debe aportarlo el comprador. La regla afecta a la vivienda en uso y a la vivienda de obra nueva sobre suelo residencial que pueda obtener la cédula de habitabilidad, desde la emisión del certificado de fin de obra.

El texto del artículo 1 no dice qué ocurre con la operación que incumple la regla: nulidad, denegación de la inscripción, sanción. Las consecuencias hay que aclararlas con el abogado, no suponerlas.

¿Quién queda sujeto a la limitación?

Dos grupos, y el segundo se define por ley, no por la actividad.

1. Cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, «dedicada a adquirir» inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios morosos a un precio claramente inferior al valor de mercado tasado.
2. Las personas jurídicas con la condición de gran tenedor según la legislación estatal de vivienda, su grupo y quienes actúen por su encargo.

Gran tenedor en la Ley 12/2023, tras la modificación introducida por el propio RDL 29/2026 (artículo 4), es el titular de más de diez inmuebles residenciales urbanos o de más de 1 500 m² de superficie residencial sin garajes ni trasteros. En una zona de mercado tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles si lo justifica. La condición se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad, y un edificio con varias viviendas se cuenta por unidades, incluso sin propiedad horizontal inscrita. Una SL con pocos inmuebles no alcanza el umbral del segundo grupo (más de diez inmuebles o más de 1 500 m², y en zona de mercado tensionado, con justificación, desde cinco). La cuestión principal del primer grupo: «claramente inferior» no está definido en el texto, y si una SL que compra pisos con regularidad a vendedores en apuros queda incluida lo decide el abogado, no el lector.

¿Cómo se calcula el 70%?

El umbral se calcula sobre la suma de todo lo que el comprador paga y promete, no sobre el precio de la escritura. Se denomina «contraprestación efectiva total» la suma de todos los pagos, deudas asumidas, obligaciones adicionales y beneficios patrimoniales del comprador o de personas vinculadas. Ejemplo didáctico, no una previsión: tasación de 1 M€, umbral de 700 000 €.

En el escenario C el precio del contrato queda por debajo del umbral y el total por encima. En la suma entran también los pagos fuera de la escritura si están vinculados a la operación: se mira todo lo que el comprador o las personas vinculadas pagan y prometen.

¿Qué excepciones se prevén?

El artículo 1 no se aplica si la compra es para:

• vivienda permanente a precio asequible o social al menos hasta el 31 de diciembre de 2030 (el preámbulo habla de un mínimo de siete años; conviene aclarar esa discrepancia con el abogado);
• el alojamiento de personas que necesitan atención sociosanitaria;
• el alojamiento de grupos vulnerables por parte de entidades del tercer sector;
• la protección de víctimas de violencia de género.

Tampoco se aplica a los compradores que hayan acreditado su adhesión al Código de Buenas Prácticas ni a las entidades públicas que construyen vivienda social. Pero el código aún debe aprobarse: hasta su entrada en vigor, esas excepciones no operan. No quedan afectadas las operaciones formalizadas en escritura antes de la entrada en vigor de la norma (aunque la inscripción sea posterior), sin posibilidad de modificarlas mediante addenda.

¿Qué se desconoce todavía?

Tres cosas. Si la norma llegará a ser ley: el Congreso derogó tres decretos anteriores sobre vivienda, el RDL 8/2026 en abril, el RDL 26/2026 (con el mismo título que el RDL 29/2026) y el RDL 27/2026 el 2 de octubre de 2026, y el RDL 29/2026 a 13 de octubre no está convalidado (cronología). Cómo se interpretará «claramente inferior». Y qué consecuencias acarrea el incumplimiento. Para un proyecto, esto se reduce a una cláusula del contrato: qué ocurre con la compra si la norma no se convalida o se modifica, y quién asume el coste de la tasación.

¿A quién no le sirve este artículo?

A quien busque la conclusión «el flipping está prohibido»: la limitación afecta al precio inferior al 70% y a dos grupos de compradores, no a la compra para reformar y revender como tal. A quien necesite una interpretación cerrada: el texto no define «claramente inferior», y un resumen del artículo no sustituye el dictamen del abogado. A quien cuente con que la composición de los compradores cambia el cuadro: el texto nombra a las entidades del mismo grupo y a quienes actúan por encargo, y en el cálculo del precio se tienen en cuenta los pagos de personas vinculadas. El aspecto fiscal de la condición de gran tenedor en Cataluña (tipo de ITP del 20%) se analiza aparte: ITP para gran tenedor y obligaciones del gran tenedor.

La estructura del proyecto, la tasación y las condiciones de resolución en caso de derogación de la norma se acuerdan en el contrato de cada proyecto; el modo de trabajar con inmuebles residenciales se describe en la página de vivienda residencial, y el contexto regulatorio general, en el artículo sobre el riesgo regulatorio en Cataluña.