Enfoque de inversión
Comparar escenarios de inversión: rangos en lugar de falsa precisión
Una rentabilidad al centésimo no es más exacta que sus supuestos. Cómo montar tres escenarios con las mismas reglas, hallar la variable decisiva y contar con los cambios de reglas del alquiler.
Comparar escenarios de inversión con honestidad significa calcular para cada opción un resultado prudente, uno base y uno optimista con supuestos iguales y declarados, y elegir según lo que aguanta el mal caso. El escenario prudente no es teórico: el índice de precios de la vivienda del INE para Cataluña cayó de 93,7 en el segundo trimestre de 2007 a 50,0 en el primer trimestre de 2014, un 46,6% (INE). Un cálculo sin un escenario así solo muestra esperanza.
Qué es la falsa precisión
La falsa precisión es un cálculo que parece más exacto que los conocimientos en los que se apoya. Una rentabilidad al centésimo con un alquiler a cinco años y un precio de venta a diez, tomados «de la cabeza», inspira una confianza que no existe.
Es peligrosa por cómo influye en la decisión. Una diferencia de medio punto entre dos opciones parece la superioridad de una, aunque el error de cualquiera de los supuestos es mayor que esa diferencia. Qué supuestos debe declarar cualquier cálculo se analiza en el artículo sobre los supuestos de rentabilidad.
Cómo construir tres escenarios con las mismas reglas
Para cada variable se fija un rango, y con los rangos se montan tres escenarios. Orden de trabajo:
- Fijar las reglas. El mismo horizonte de tenencia, cálculo sobre el coste total de entrada con impuestos, notario, registro y reforma, una sola lógica de vacío, gastos e impuestos.
- Fijar la base con hechos. Tomar el alquiler de contratos y de la estadística de fianzas, no de anuncios; el precio de entrada, de operaciones.
- Fijar el escenario prudente. Alquiler más bajo, vacío más largo, más gastos, venta más barata y más tarde, y varios fallos a la vez.
- Fijar el optimista. Todo algo mejor de lo esperado, sin milagros.
- Comparar por el prudente. Si es inaceptable, la opción cae, sea cual sea el optimista.
| Variable | De dónde sacar la base | Qué incluir en el escenario prudente |
|---|---|---|
| Precio de entrada | Operaciones cerradas cercanas | Un sobrecoste, si la negociación no sale |
| Alquiler | Estadística de fianzas del Incasòl, contratos | Una renta inferior a la media del barrio |
| Vacío | Experiencia del segmento | Varios meses al año de cambio de inquilino |
| Gastos | IBI, comunidad, seguro, reforma | Una derrama para la fachada o la cubierta |
| Precio y plazo de salida | Operaciones y liquidez del segmento | Una venta por debajo y más tarde de lo previsto |
| Reglas del alquiler | Leyes y decretos vigentes | Un cambio de régimen a mitad del horizonte |
Qué variable decide el resultado
No todos los supuestos pesan igual. La variable principal se halla de forma sencilla: se cambian de una en una y se mira cuál mueve más el resultado. Suelen ser el precio de entrada, el precio y plazo de salida, el vacío y los gastos, las reglas del alquiler y el coste del dinero.
Las reglas del alquiler en Cataluña cambian más a menudo de lo que dura un horizonte de tenencia típico. La ley catalana 11/2020 de contención de rentas fue declarada en lo esencial inconstitucional y nula por el Tribunal Constitucional en marzo de 2022 (STC 37/2022). Desde 2023 rige la ley estatal de vivienda con zonas tensionadas (Ley 12/2023). Desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 limita la actualización anual de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si las partes no han pactado otra cosa, el aumento no supera el 2%, y si la renta es superior al índice estatal no hay aumento (disposición final sexta) (BOE). El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley, por eso antes de decidir se contrasta la redacción vigente con un abogado.
Cálculo didáctico: dos inmuebles y tres escenarios
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso A cuesta, con impuestos y reforma, 400.000 €, y el edificio está en orden. El piso B cuesta 340.000 €, pero los vecinos discuten la reparación de la fachada. Se calcula el alquiler anual menos los gastos sobre el coste total de entrada.
| Escenario | A: ingreso neto al año | A: rentabilidad | B: ingreso neto al año | B: rentabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Optimista | 15.000 € | 3,8% | 14.000 € | 4,1% |
| Base | 13.500 € | 3,4% | 12.500 € | 3,7% |
| Prudente | 11.500 € | 2,9% | 7.500 € | 2,2% |
En el escenario base, B parece más rentable. En el prudente, donde se incluyen la derrama para la fachada y dos meses de vacío durante las obras, la ventaja desaparece. Esta comprobación lleva media hora y cambia la decisión más que afinar hasta las décimas.
Qué no cabe en la tabla
Parte de lo que decide el resultado se traduce mal en cifras: la liquidez en un mal momento, el tiempo de gestión, la concentración del capital en un solo inmueble, el uso personal de una segunda vivienda. Estos factores se escriben con palabras junto a la tabla. Si dos opciones son casi iguales, se elige la que es más fácil de vender y de mantener: la diferencia en cifras está dentro del margen de error, y la diferencia en molestias es real. El mapa general de riesgos del inversor en Barcelona está en el artículo sobre los riesgos del inversor.
Cuándo el método de escenarios no funciona
Tres escenarios no ayudan si los supuestos se han ajustado a la respuesta deseada: un escenario prudente que difiere del base en un par de puntos es el mismo base con descuento. El método tampoco sirve para una decisión que depende de un solo hecho externo, por ejemplo la concesión de una licencia: entonces lo honesto es calcular dos mundos, «hay licencia» y «no hay licencia», y valorar la probabilidad por separado.
Cómo construye DNPI los escenarios en sus propios cálculos se describe en la página de la metodología, y el análisis de un inmueble concreto se puede encargar dentro del análisis de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cómo comparar dos pisos de inversión?
Calcular para cada uno tres escenarios con las mismas reglas: un horizonte, el coste total de entrada, una lógica de gastos e impuestos. Comparar primero los escenarios prudentes y luego mirar la liquidez y la gestión.
¿Cuántos escenarios hacen falta para analizar una inversión?
Normalmente bastan tres: prudente, base y optimista. Un solo escenario casi siempre induce a error, y lo más importante es que el prudente sea de verdad prudente.
¿Por qué un cálculo exacto de rentabilidad puede inducir a error?
Porque la cifra no es más exacta que los supuestos. Si el alquiler y el precio de venta dentro de unos años son solo suposiciones, dos rentabilidades con una diferencia de medio punto son prácticamente iguales.
¿Hasta dónde puede llegar una caída de precios en el escenario prudente?
La referencia la da la historia: el índice de precios de la vivienda del INE para Cataluña bajó un 46,6% entre 2007 y 2014. No es una previsión, sino un recordatorio de que el mal escenario puede ser profundo.
¿Cómo tener en cuenta en el cálculo el cambio de las reglas del alquiler?
Incluir en el escenario prudente un cambio de régimen a mitad del horizonte: limitación de la actualización o de la renta. En Cataluña las reglas cambiaron en 2020, 2022, 2023 y 2026.
