Enfoque de inversión
Piso sin ascensor en Barcelona: qué descuento se justifica y su límite
No hay un porcentaje universal de descuento: el límite superior lo marcan las ventas comparables sin ascensor y el inferior, la parte del piso en el coste del ascensor, si la comunidad lo instala.
El descuento en un piso sin ascensor se justifica dentro de los límites que marcan dos cálculos: cuánto habrá que pagar por el ascensor si el edificio lo instala y por cuánto se venden pisos comparables sin ascensor si no lo instala. No existe un porcentaje universal. La estadística abierta es antigua y general: según idealista para 2020, los pisos sin ascensor en España eran de media un 33,5 % más baratos, pero es una comparación de pisos distintos, no el descuento sobre un mismo piso.
Qué muestran las cifras de mercado
En el estudio de idealista del 13 de octubre de 2020, el 35,1 % de los pisos en venta en España no tenía ascensor, y en la ciudad de Barcelona, el 21,5 %. Los pisos sin ascensor eran de media un 33,5 % más baratos en precio absoluto.
Las cifras no sirven para calcular el descuento por tres razones. Tienen seis años. Comparan por precio absoluto pisos de distinto tamaño, planta y barrio. Y no responden a cuánto costará el ascensor en su edificio. No he encontrado datos abiertos recientes que separen el efecto del ascensor del resto de diferencias.
Se puede instalar un ascensor y quién paga
En Barcelona el régimen de propiedad horizontal lo regula el libro V del Código Civil de Cataluña, y la ley general de propiedad horizontal no es aquí la fuente principal.
| Cuestión | Norma | Qué dice |
|---|---|---|
| Qué mayoría hace falta | Art. 553-25.2.a | El ascensor o la supresión de barreras se aprueban por mayoría simple de los presentes y mayoría simple de las cuotas, aunque cambien el título y los estatutos o se afecte a la estructura |
| Si el juez puede obligar | Art. 553-25.5 | El propietario o titular de un derecho de uso con discapacidad o mayor de 70 años (o quienes viven o trabajan con él) puede pedir al juez que obligue a la comunidad si la junta no ha adoptado el acuerdo y las medidas son razonables y proporcionadas |
| Quién paga | Art. 553-30.3 | Si lo decide la junta, los gastos los asumen todos los propietarios; si lo decide el juez, este fija el importe a partir de los gastos comunes ordinarios |
De ahí se sigue que el ascensor depende de los vecinos: si en el edificio no hay acuerdo ni residentes que puedan acudir al juez, el ascensor puede no llegar en años. La viabilidad física (espacio para el hueco, escalera, fachada) se evalúa aparte, y se analiza en el artículo sobre la instalación de un ascensor. Los plazos y el importe de la derrama no se pueden predecir mientras no haya acuerdo de la junta ni presupuesto.
Cómo calcular el descuento
Se consideran dos escenarios: habrá ascensor y no lo habrá.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuestos: un piso comparable con ascensor en el mismo edificio o barrio vale 520.000 €, los pisos comparables sin ascensor se vendían por 455.000 €, la parte de su piso en el coste del ascensor es de 25.000 €, el recargo por espera e incertidumbre es el 3 % del precio con ascensor.
| Escenario | Precio de compra calculado | Descuento sobre el precio con ascensor |
|---|---|---|
| Habrá ascensor seguro | 520.000 − 25.000 − 15.600 = 479.400 € | 7,8 % |
| No habrá ascensor | 455.000 € | 12,5 % |
El descuento mayor, del 12,5 %, hace falta si no va a haber ascensor: entonces el precio lo marcan las operaciones sin ascensor. El menor, del 7,8 %, es posible si lo habrá: precio con ascensor menos su parte y el recargo por espera. El descuento real está entre ambos y depende de la probabilidad de que el ascensor llegue. Las cuotas y el coste del ascensor se toman del presupuesto, no de suposiciones: las cifras de otro edificio no significan nada para el suyo.
Qué comprobar antes de comprar
- Las actas de la junta de los últimos años: si se habló del ascensor, cómo se votó, si hay presupuesto (qué buscar en las actas).
- El informe del arquitecto sobre el espacio para el hueco y las limitaciones de la fachada y la escalera.
- El estado del edificio y las obras obligatorias: si vienen la fachada o la cubierta, el ascensor se aplaza.
- Posibles subvenciones de accesibilidad: las condiciones de los programas se miran en la fecha del acuerdo de la junta (sobre las ayudas Next Generation).
- El acuerdo sobre quién paga las obras, recogido en el acta y no de palabra.
Si en el edificio hay una persona mayor de 70 años o con discapacidad, puede acudir al juez cuando la junta no haya adoptado un acuerdo (art. 553-25.5), y el ascensor puede llegar sin que los demás lo quieran. Averiguarlo antes de la operación es difícil, por eso ese desenlace no se incluye en el cálculo.
Cuándo el descuento no se justifica
Si la salida es la venta, el siguiente comprador hará su propio cálculo y negociará con el mismo argumento. Si el ascensor nunca llegó, el descuento volverá a reducir su precio de salida. Tampoco conviene esta compra a quien cuenta con el ascensor como una solución hecha: sin acuerdo de la junta es solo una hipótesis. Su escenario puede estimarse en la calculadora del inversor; las dudas sobre los estatutos y las votaciones se plantean al abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué descuento pedir por un piso sin ascensor?
No hay un porcentaje universal. El descuento está entre el cálculo «habrá ascensor» y las operaciones sin ascensor, y ambos se calculan para su edificio.
¿Se puede obligar a la comunidad a instalar un ascensor?
No directamente. La mayoría simple de los propietarios basta para el acuerdo (art. 553-25.2.a del Código Civil de Cataluña), y un propietario o residente con discapacidad o mayor de 70 años puede acudir al juez (art. 553-25.5).
¿Quién paga el ascensor en Cataluña?
Si el acuerdo se adopta en la junta, todos los propietarios. Si es por decisión judicial, el importe lo fija el juez (art. 553-30.3).
¿Cuántos pisos de Barcelona no tienen ascensor?
Según idealista para 2020, el 21,5 % de los pisos en venta en la ciudad. La cifra es antigua y no se puede trasladar a la situación actual.
