Enfoque de inversión
Poder para gestionar una SL y un proyecto: alcance y riesgos
El poder faculta para actuar en su nombre o en el de la SL. El general abarca solo la administración; para vender y gravar hace falta mención expresa, y el notario lo contrasta con la operación.
El poder notarial permite que otra persona firme en su nombre o en el de su SL. El poder general del Código Civil abarca solo actos de administración, y para vender, hipotecar o transigir hace falta mención expresa en el texto (art. 1713). Cuanto más amplio es el texto, mayor el riesgo: por eso el alcance, los límites por importe y el plazo se escriben de forma expresa y no «por confianza».
En qué se diferencia el poder del cargo de administrador
El administrador de una SL se nombra con las reglas de la Ley de Sociedades de Capital y representa a la sociedad en virtud de ese cargo. El apoderado (la persona con poder) actúa dentro del texto que firmó quien lo otorga. Si quiere que el gestor del proyecto firme contratos con los contratistas y usted siga como administrador, lo que hace falta es un poder. Si quiere transferir la gestión, la cuestión es el nombramiento de un administrador, y es otro procedimiento.
En una SL, los poderes generales y la delegación de facultades son de inscripción obligatoria en el Registro Mercantil (art. 94 del Reglamento del Registro Mercantil, RRM). El poder para un acto concreto no necesita inscribirse.
Qué alcances existen
| Tipo | Qué abarca | Para qué sirve | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| General (poder general) | Actos de administración: contratos, pagos, cuentas | Gestión permanente de la SL o del proyecto | Facultades demasiado amplias que duran años |
| Especial | Un solo acto: la firma de una escritura concreta | Operación puntual, firma en el extranjero | Un texto estrecho no cubrirá una operación conexa |
| Con límites | General o especial con un techo de importe o con dos firmas | Pagos a contratistas, presupuesto | Hay que vigilar el saldo del límite |
| Mancomunado | Actúan dos juntos | Operaciones grandes | Se bloquea si uno no está disponible |
La venta, la hipoteca, la transacción y otros actos de disposición requieren mención expresa en el texto: art. 1713 del Código Civil. En el poder se puede incluir la compra, la firma de arras, la apertura de cuentas, la obtención de licencias, el contrato con un contratista y otros actos: es mejor redactar la lista por puntos.
Ejemplo didáctico: límite y segunda firma
Ejemplo didáctico, no una previsión. Poder para el gestor del proyecto: los pagos de hasta 30.000 € los firma él solo; por encima de 30.000 € hace falta una segunda firma. El presupuesto de la reforma es de 120.000 € y el contrato con el contratista es por toda la suma: 120.000 > 30.000, luego hace falta la segunda firma. Tres pagos de 40.000 € también requieren dos firmas, porque cada uno supera 30.000 €. Un pago de 25.000 € lo hará el gestor por sí solo.
Si el límite está redactado de otro modo (por importe mensual y no por pago), el cálculo cambia. Por eso la redacción del límite se acuerda antes de firmar y no con el primer pago.
Qué comprueba el notario
Cuando se firma una escritura en virtud de un poder, el notario, conforme al art. 98 de la Ley 24/2001, incluye en el texto los datos del documento y emite un juicio sobre si las facultades bastan para esa operación. El registrador comprueba que ese juicio exista y que concuerde con el contenido del documento. Si el alcance del poder es más estrecho que la operación, la escritura no se firma.
Un poder otorgado en el extranjero requiere legalización y traducción jurada: requisitos. Sobre el poder para comprar, véanse los artículos poder notarial para comprar y qué conviene hacer en persona.
Qué riesgos prever
- Extralimitación. Lo que el representante hizo fuera del mandato no obliga al poderdante si este no lo aprueba (art. 1727 del Código Civil). Pero el dinero para entonces puede estar ya gastado.
- Conflicto de intereses. Al mandatario encargado de vender o administrar un bien le está prohibido comprarlo él mismo (art. 1459 del Código Civil). En un proyecto donde el gestor y el contratista son la misma persona, hay que pactarlo aparte.
- Plazo. Un poder sin plazo sigue vigente hasta que se revoca. La revocación de un poder general inscrito en el registro también debe inscribirse.
- Muerte y medidas de apoyo. El mandato se extingue con la muerte o el concurso del poderdante o del representante, y también al nombrarse al poderdante una curatela representativa (art. 1732 del Código Civil). Excepción: el poder preventivo (mandato preventivo), pensado para el caso de que el poderdante llegue a necesitar apoyo. Es un texto aparte, que se formaliza con el abogado.
Si otorga un poder al operador del proyecto, se le aplican las mismas reglas: finalidades, límites, plazo, rendición de cuentas. En los proyectos de DNPI las condiciones las fija el contrato de cada proyecto, y el poder no debe salirse de ellas.
Qué preguntar al abogado
- Si hace falta un poder general o bastan poderes especiales para cada operación.
- Qué actos excluir: venta, hipoteca, préstamos, cambio de administrador, obtención de un crédito.
- El límite por importe y por número de firmas, el plazo y el procedimiento de revocación.
- Cómo rinde cuentas el representante: relación con el informe al inversor y con el pacto entre socios.
El artículo no sustituye una consulta. La elección de la forma de propiedad del proyecto y del papel del administrador se analiza en el material sobre la gobernanza al comprar a través de una SL. Para calcular el presupuesto del proyecto, empiece por la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Qué poder hay que otorgar para gestionar una SL?
Si se necesita una gestión permanente, normalmente se otorga un poder general con lista de actos y límites. Para una sola operación basta uno especial. Cuál conviene lo determina el abogado.
¿Hay que inscribir el poder en el Registro Mercantil?
Los poderes generales y la delegación de facultades de una SL se inscriben obligatoriamente (art. 94 RRM). Para actos puntuales no hace falta inscripción.
¿Puede el representante vender mi inmueble?
Solo si el poder lo dice expresamente: un poder general sin esa mención abarca actos de administración (art. 1713 del Código Civil). El notario comprueba al firmar que las facultades bastan.
¿Cuándo deja de tener efecto un poder?
Por revocación, renuncia del representante, muerte o concurso de una de las partes y por el nombramiento de medidas de apoyo, salvo que se trate de un poder preventivo (art. 1732 del Código Civil).
