Reforma y construcción
Reforma integral de un edificio por fases: calendario, pagos y riesgos
La reforma de un edificio va por fases con pagos por certificación; la LOE permite retener el 5% en vez de la garantía anual. Tres meses de retraso con 16,36 M€ cuestan el 5,5% de la obra.
La reforma de un edificio se hace en cinco fases tras la licencia: demolición y estructura, envolvente, instalaciones, acabados y recepción. Los pagos se vinculan al volumen aceptado, y la LOE permite retener el 5% en lugar de la garantía anual. Lo que más pesa en el resultado es el plazo: tres meses de retraso con un capital de 16,36 M€ cuestan el 5,5% del presupuesto de obra (cálculo didáctico). Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.
Qué fases recorre la reforma de un edificio
Antes del primer trabajo hace falta licencia: los regímenes y plazos se explican en el artículo sobre los permisos de obra en Barcelona. Después, el proyecto sigue la tabla. Ejemplo didáctico, no una previsión: presupuesto de obra 6 M€, plazo de obra 18 meses.
| Fase | Qué se hace | Qué se recibe | Pago, % | Importe, € |
|---|---|---|---|---|
| 1. Demolición y estructura | Derribo, refuerzo, corrección de defectos | Volumen según la certificación del técnico | 22 | 1.320.000 |
| 2. Envolvente | Fachada, cubierta, ventanas | Estanqueidad, actas de trabajos ocultos | 20 | 1.200.000 |
| 3. Instalaciones | Electricidad, agua, calefacción, ascensor | Pruebas y protocolos | 22 | 1.320.000 |
| 4. Acabados de las viviendas | Paredes, suelos, cocinas, baños | Recepción por muestreo de viviendas | 31 | 1.860.000 |
| 5. Retención | Corrección de defectos | 12 meses después de la recepción | 5 | 300.000 |
Los porcentajes de la tabla son orientativos: en un contrato real se pactan con el contratista y el técnico. Los gastos previos a la obra (proyecto, licencia, estudios) van aparte; en el ejemplo son el 6% de la obra, es decir, 360.000 €.
Cómo vincular los pagos a la obra
El pago se vincula a la certificación, es decir, al acta del volumen ejecutado que firma el director técnico. Los anticipos por calendario, sin acta, dejan al promotor sin palanca.
Dos límites legales afectan al calendario. Según la Ley 3/2004, el plazo de pago en las operaciones comerciales es por defecto de 30 días y, por acuerdo de las partes, no más de 60 (art. 4): el contrato no puede alargar el pago más allá. Y según la Ley 38/1999 (LOE), la garantía anual por defectos de acabados puede sustituirse por una retención del 5% del coste de ejecución (art. 19.1.a). En la tabla es la fila 5.
Qué garantiza la ley tras la recepción
La LOE reparte la responsabilidad de los agentes por plazos desde la fecha de recepción (art. 17): diez años por defectos estructurales, tres años por defectos que afecten a los requisitos de habitabilidad y un año por acabados. La garantía de diez años es obligatoria para los edificios cuyo uso principal es la vivienda (disposición adicional 2). Si la LOE se aplica a una reforma concreta depende de su naturaleza: entran en la ley las intervenciones totales y las parciales que alteren de forma esencial la fachada, el volumen, el esquema estructural o el uso del edificio (art. 2.2.b). Es una pregunta para el arquitecto y el abogado antes de firmar el contrato; el análisis general está en el artículo sobre el seguro decenal.
Para los edificios que han pasado por una reforma integral y tienen licencia de primera ocupación, el plazo de 45 años hasta la ITE se cuenta de nuevo desde la fecha del acta final de finalización de las obras (Generalitat, preguntas frecuentes sobre la ITE).
Qué hacer con los inquilinos durante las obras
El inquilino debe soportar las mejoras que no se pueden aplazar razonablemente: tiene derecho a un aviso con tres meses de antelación, a desistir del contrato en el plazo de un mes y a una reducción de la renta (art. 22 LAU). Si las obras hacen la vivienda inhabitable, puede suspender el contrato o desistir sin indemnización (art. 26). Por eso el calendario depende de los contratos y no solo del contratista: véase el artículo sobre el edificio con inquilinos.
Qué puede romper el calendario
Tres circunstancias se comprueban antes de firmar el contrato de obra, porque después de la demolición son las más caras. Primera: defectos ocultos de estructura, que solo se ven al abrir. Segunda: materiales que exigen un tratamiento especial, por ejemplo el amianto. Tercera: permisos aparte para andamios y contenedores en el Ajuntament. La reserva para imprevistos del ejemplo es el 10% del presupuesto de obra, es decir, 600.000 €.
Cuánto cuesta un retraso
El retraso cuesta el coste del capital inmovilizado en el edificio más los gastos fijos. Ejemplo didáctico, no una previsión: edificio comprado por 10 M€, gastos previos a la obra 360.000 €, obra 6 M€, coste del capital 8% anual (parámetro convencional, no un tipo de mercado). Al final del proyecto hay 16,36 M€ en el edificio.
Tres meses de retraso en esa etapa cuestan 16.360.000 × 8% × 3/12 = 327.200 €. Es el 5,5% del presupuesto de obra sin reserva. Cada mes cuesta 109.067 €, y eso antes de impuestos y del mantenimiento del edificio.
A quién no le conviene esta reforma
No conviene a quien no está preparado para un plazo de año y medio a dos años ni para que el calendario dependa de la licencia y de los inquilinos. Tampoco a quien piensa recibir las obras sin un técnico independiente: los pagos por fases pierden sentido sin acta. DNPI Capital no tiene proyectos terminados de edificios enteros; la reforma y la construcción en los proyectos las ejecuta BCNYARD, SLU, una empresa constructora independiente, contratista por contrato. Aquí se describe una metodología.
Siguiente paso
Conviene pasar el calendario propio por la calculadora del inversor, con un retraso de tres y de seis meses.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas fases tiene la reforma de un edificio?
Lo más habitual son cinco: estructura, envolvente, instalaciones, acabados y recepción con retención. El número depende del edificio y del contrato.
¿Qué porcentaje se retiene al contratista?
La LOE permite retener el 5% del coste de ejecución en lugar de la garantía anual de acabados (art. 19.1.a). El resto de porcentajes y los plazos de pago los fija el contrato dentro de los límites de la Ley 3/2004.
¿Hace falta seguro decenal en una reforma?
La garantía de diez años es obligatoria para los edificios con uso principal de vivienda (disposición adicional 2 de la LOE). Si una reforma concreta entra en la ley se determina por el art. 2.2.b; lo comprueban el arquitecto y el abogado.
¿Cuándo hace falta la ITE tras una reforma?
En los edificios con viviendas, la ITE se pasa antes de que el edificio cumpla 45 años. Tras una reforma integral y con licencia de primera ocupación, el plazo se cuenta desde el acta final (Generalitat).
