Enfoque de inversión
Valoración de una casa única sin comparables: tres métodos y horquilla
Una casa sin comparables no tiene una sola valoración, sino una horquilla de tres métodos. En el ejemplo, el coste da 3,35 M€, la comparación incompleta 3,1–4,4 M€ y el vendedor pide 4,8 M€.
Cuando no hay ventas comparables, la casa no se valora con una cifra, sino con una horquilla de tres métodos: comparación, coste y valor residual. El método de comparación de la Orden ECO/805/2003 exige datos de al menos seis transacciones u ofertas (art. 21), y en una casa única esa condición normalmente no se cumple. Casa única significa aquí un inmueble para el que no se pueden hallar ventas comparables por zona, superficie y estilo. A continuación: la tabla de métodos, la regla del banco y un cálculo didáctico.
¿Qué tres métodos hay y cuándo funciona cada uno?
| Método | Qué calcula | Condición en la Orden ECO/805/2003 | Punto débil para una casa única |
|---|---|---|---|
| Comparación | El precio a partir de inmuebles comparables con ajustes | Mínimo seis transacciones u ofertas y mercado representativo (art. 21) | Sin comparables, la condición no se cumple |
| Coste | El coste de reposición: suelo, obra, gastos necesarios, menos depreciación (art. 18–19) | Aplicable a cualquier edificio (art. 17) | No mide el valor de la singularidad |
| Residual | El valor del suelo a partir del precio del proyecto futuro | Suelo y edificios en proyecto, construcción o rehabilitación (art. 34) | En una casa terminada sirve para comprobar el precio del solar, no el de la casa |
El coste de reposición incluye el suelo, la construcción por contrata y los gastos necesarios, pero no el beneficio del promotor ni los costes financieros y comerciales (art. 18). La depreciación en el cálculo lineal se mide sobre la vida útil del edificio: la fija el tasador, pero para edificios residenciales no puede pasar de 100 años (art. 19). Para edificios de carácter histórico o artístico se añade al cálculo el valor especial de los elementos que le dan ese carácter (art. 18.3).
La valoración según los estándares RICS (Red Book) va por un régimen aparte: no está ligada a la Orden ECO/805/2003 y se encarga para una finalidad concreta. Qué informe necesita el banco y cuál sirve para decidir el precio, pregúntelo al banco y al tasador.
¿Qué hace el banco cuando no hay comparables?
Si la valoración se hace para las finalidades del art. 2.a (en la redacción desde el 12.08.2025, créditos hipotecarios que forman parte de la cobertura de las cédulas hipotecarias de un banco), para una casa de uso propio o vacía rige una escalera: primero la comparación; si no es posible, la actualización de rentas de alquiler; y si tampoco, el valor de tasación no puede exceder el coste de reposición neto (art. 45.2.c). Para el comprador la conclusión es sencilla: la tasación bancaria de una casa única puede quedar por debajo del precio de la operación, y la diferencia habrá que cubrirla con fondos propios. Con qué metodología tasa el banco su crédito y cuánto concede lo decide el banco, y se comprueba antes de firmar las arras, no después.
¿Cómo es la horquilla en un ejemplo?
Ejemplo didáctico, no una previsión. Casa de 600 m², parcela de 3 000 m², 20 años de antigüedad. Todas las cifras son supuestos; la vida útil del edificio se toma de 100 años (el máximo para uso residencial según el art. 19) y la depreciación es lineal.
| Método de coste | Importe, € |
|---|---|
| Suelo (supuesto) | 1 800 000 |
| Construcción 600 m² × 2 800 | 1 680 000 |
| Gastos necesarios 15% | 252 000 |
| Coste de reposición bruto | 3 732 000 |
| Depreciación: (1 680 000 + 252 000) × 20 / 100 | 386 400 |
| Coste de reposición neto | 3 345 600 |
Comparación con muestra incompleta: tres comparables tras los ajustes dan 5 200, 6 100 y 7 400 € por m², es decir, 3 120 000, 3 660 000 y 4,44 M€, con una media de 3,74 M€. La dispersión entre los valores extremos es el 35% de la media. Es una referencia, no una valoración: tres comparables son menos que seis.
| Referencia | Importe, € | El precio pedido de 4 800 000 es superior en |
|---|---|---|
| Coste de reposición neto | 3 345 600 | 43,5% |
| Comparación, mínimo | 3 120 000 | 53,8% |
| Comparación, media | 3 740 000 | 28,3% |
| Comparación, máximo | 4 440 000 | 8,1% |
La diferencia entre el precio pedido y el techo de la horquilla es el precio de la singularidad. No hay con qué medirla, pero sí se puede decidir si se está dispuesto a pagarla y fijar el precio de renuncia antes de negociar.
¿Cómo usar la horquilla en la negociación?
- Pida tres cifras por separado, no una final: reposición, comparación con muestra y la conclusión del tasador.
- No tome las medias de la zona como comparable. En la estadística de los registradores del segundo trimestre de 2026, el precio medio de la vivienda registrada en la ciudad de Barcelona en los últimos cuatro trimestres es de 5 045 €/m² (ERI), pero es la media de todas las operaciones del registro, no de una villa de arquitectura singular.
- Compruebe el suelo por separado. Si la casa está en una parcela grande, el valor del suelo por el método residual da un suelo mínimo de referencia.
- Deje un margen. Cómo se hace en los modelos de proyecto se explica en el artículo sobre el margen de seguridad, y sobre la brecha entre el precio de anuncio y el de cierre, en el material sobre la diferencia de precios.
- Vincule la compra al resultado de la valoración en las condiciones de las arras. La redacción la elige el abogado.
El valor declarado en los documentos también lo comprueba la administración tributaria: sobre ello, el artículo sobre la comprobación de valores.
¿A quién no le sirve esta valoración?
A las casas que sí tienen comparables: ahí basta el método de comparación, y tres métodos solo añaden ruido. A los inmuebles cuyo valor está en la autoría o en la historia: el método de coste infravalorará el precio, y el valor especial de los elementos el tasador lo determina por criterio experto. Y a quien busca una única cifra justa: una casa única no la tiene, tiene una horquilla y la decisión del comprador.
Su inmueble puede pasarlo por la valoración de inmuebles y la calculadora del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se valora una casa si no hay comparables?
Se calcula una horquilla de tres métodos: coste (coste de reposición), comparación con muestra incompleta y residual para el suelo. El resultado no es una cifra, sino un intervalo dentro del cual el comprador toma su decisión.
¿Cuántos comparables hacen falta para el método de comparación?
Según la Orden ECO/805/2003, información de al menos seis transacciones u ofertas y un mercado representativo. Esa orden es obligatoria solo para las finalidades de su art. 2, pero sirve de vara de medir para cualquier operación.
¿Puede el banco tasar la casa por debajo del precio de la operación?
Sí. Si el banco valora según la Orden ECO/805/2003 para las finalidades del art. 2.a, en una casa sin comparables y sin mercado de alquiler la valoración se limita al coste de reposición neto, que puede quedar por debajo del precio pactado. La diferencia la cubre el comprador.
¿Sustituye una valoración RICS a la del banco?
No. El informe RICS se encarga para una finalidad concreta, y el banco puede exigir su propia tasación con su metodología. Qué hace falta en su caso, se aclara de antemano con el banco.
¿Dónde conseguir precios para comparar?
En operaciones cerradas y en los datos de los registros. Las medias de los registros por provincia dan la escala, pero no un comparable, así que en una casa única se usan como contexto y no como precio.
