Enfoque de inversión
Venta de un inmueble por un no residente: documentos y cálculo
El no residente vende por la vía habitual, pero el día de la firma el 3% del precio se retiene a cuenta de su impuesto y la plusvalía puede recaer en el comprador. Documentos y cálculo.
La venta de un piso por un no residente sigue la vía habitual, con tres añadidos. El vendedor necesita NIE. El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR). Y la plusvalía municipal, cuando el vendedor es una persona física no residente, la paga el comprador como sustituto del contribuyente (art. 106.2 TRLRHL). Todo ello cambia la cantidad que el vendedor recibe el día de la operación.
El no residente, en este sentido, es el vendedor sin residencia fiscal en España que vende un inmueble sin establecimiento permanente en el país.
Qué cambia si el vendedor es no residente
La operación ante notario es la misma. Cambian el dinero y los documentos que la rodean.
| Cuestión | Vendedor residente | Vendedor no residente |
|---|---|---|
| Retención sobre el precio | No | 3% del precio, el comprador lo ingresa con el modelo 211 |
| Plusvalía municipal | La paga el vendedor | La paga el comprador como sustituto del contribuyente |
| Impuesto sobre la ganancia | IRPF por escala | IRNR del 19% sobre la ganancia (art. 25.1.f TRLIRNR) |
| Declaración | IRPF anual | Modelo 210, el 3% retenido se descuenta |
| Presencia | Normalmente en persona | En persona o por poder desde el extranjero |
Por qué el 3% y cómo funciona el modelo 211 se explica con detalle en el artículo sobre la retención del 3%. El tipo del 19% y su diferencia respecto al 24% de otras rentas se explican en el artículo sobre el IRNR en la venta.
Qué documentos prepara el vendedor no residente
El paquete estándar más lo que tiene que ver con la no residencia. Conviene empezar varias semanas antes de la fecha de la notaría.
- NIE. Si lo tuvo al comprar, normalmente se usa el mismo número.
- Poder, si el vendedor no va a venir. Se otorga ante notario en el país de residencia, se pone la apostilla o se legaliza y se traduce. Los requisitos de la traducción y de la forma los confirma de antemano el notario español que llevará la operación. Qué conviene hacer en persona se explica en el artículo sobre el poder y la visita personal.
- Certificado de residencia fiscal en su país, si el vendedor va a invocar un convenio para evitar la doble imposición.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas y cuotas aprobadas: sin él la escritura no se firma, salvo que las partes renuncien expresamente (art. 553-5 CCCat).
- Cédula de habitabilidad, certificado energético, recibos del IBI, datos de la hipoteca si aún no está cancelada.
- Cuenta bancaria para recibir el precio y datos de pago.
Hace falta un representante en España
No siempre. Según la aclaración de la Agencia Tributaria, los residentes de la UE y del EEE con intercambio de información tributaria no están obligados a nombrar un representante con residencia en España. Los residentes de terceros países sí deben hacerlo en los casos que enumera Hacienda, en particular los residentes en jurisdicciones que España considera no cooperativas (jurisdicciones no cooperativas). El representante se nombra antes de que termine el plazo de la declaración. Si lo necesita un vendedor concreto lo confirma el asesor fiscal.
Cómo es el cálculo el día de la operación: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Una persona física no residente vende un piso por 500.000 €. El piso tiene un saldo de hipoteca de 120.000 €, que se cancela el día de la operación. La plusvalía se estima convencionalmente en 3.500 €; las partes han acordado retenerla del precio, ya que la pagará el comprador.
| Línea | Importe |
|---|---|
| Precio | 500.000 € |
| Retención del 3% a cuenta del IRNR del vendedor | −15.000 € |
| Retención por la plusvalía que paga el comprador | −3.500 € |
| Cancelación de la hipoteca del vendedor | −120.000 € |
| El vendedor recibe el día de la operación | 361.500 € |
Después el vendedor presenta el modelo 210 y calcula el impuesto real: el 19% de la ganancia. Si la ganancia es de 150.000 €, el impuesto es de 28.500 €, y a los 15.000 € ya retenidos el vendedor añade 13.500 €. Si la ganancia es de 50.000 €, el impuesto es de 9.500 € y se pueden recuperar 5.500 €. El procedimiento y los plazos del modelo 210 se describen en el artículo sobre el modelo 210.
La retención de la plusvalía sobre el precio no figura en la ley como obligación: es un pacto de las partes, que redacta el abogado del comprador. Pero sin él el comprador corre el riesgo de pagar el impuesto del vendedor con su propio dinero.
Cuándo no funciona el esquema estándar
El esquema cambia si el vendedor no es una persona física sino una sociedad: entonces la plusvalía queda a cargo del vendedor y los impuestos se calculan por las reglas de sociedades. La retención del 3% no se aplica cuando el inmueble se aporta al capital de una sociedad española (art. 25.2 TRLIRNR). Si el piso procede de una herencia, a la venta se suma el impuesto de sucesiones y primero hay que formalizar los derechos del heredero. Si el vendedor tiene en España un establecimiento permanente, la retención de esta norma no se aplica. En todos estos casos el orden lo confirma el asesor fiscal antes de firmar las arras. El mapa general de impuestos para un propietario extranjero está reunido en la página sobre los impuestos para el inversor extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso en España sin viajar?
Sí, mediante un poder otorgado en el extranjero, con apostilla o legalización y traducción. Los requisitos del documento los confirma de antemano el notario español.
¿Qué pasa si el comprador no retiene el 3%?
La retención la debe hacer el comprador según el art. 25.2 TRLIRNR, y la responsabilidad recae en él. El vendedor, en cualquier caso, presenta el modelo 210 y paga el impuesto final.
¿Quién paga la plusvalía si el vendedor es no residente?
Si el vendedor es una persona física no residente, la paga el comprador como sustituto del contribuyente según el art. 106 TRLRHL. Por eso las partes suelen acordar retener la cantidad del precio.
¿Qué tipo de impuesto sobre la ganancia se aplica al no residente?
El 19% de la ganancia en la venta de inmuebles, igual para residentes de la UE y de otros países. El 3% retenido por el comprador se descuenta de este impuesto.
¿Necesita el no residente un representante en España para vender?
A los residentes de la UE y del EEE con intercambio de información tributaria no les hace falta. Los residentes de terceros países deben nombrarlo en los casos que enumera la Agencia Tributaria.
