Инвестиционный подход
Карта ограничений вокруг Барселоны: PDUSC, Garraf, Collserola
Участок у побережья и в горах вокруг Барселоны проверяют по слоям: класс земли, план PDUSC, планы парков Garraf и Collserola. Что значит «не urbanizable» и в каком порядке проверять.
Участок вокруг Барселоны проверяют по четырём слоям, которые накладываются друг на друга: класс земли по муниципальному плану, план побережья PDUSC, специальный план парка (Garraf или Collserola) и территориальный план PTMB. «Не urbanizable» (suelo no urbanizable) — это земля, где новое жильё допускается, только если оно напрямую связано с сельским или лесным хозяйством (кроме реконструкции masías и сельских домов из каталога), а parcelaciones urbanísticas запрещены (ст. 47 Llei d'urbanisme, консолидированный текст на 13 октября 2026 года). Ниже карта слоёв и порядок проверки до задатка. Это описание правил, а не оценка конкретного участка: её дают abogado и arquitecto.
Какие слои ограничений есть вокруг Барселоны?
| Слой | Где действует | Что ограничивает |
|---|---|---|
| Класс земли (Llei d'urbanisme) | Любой участок | В no urbanizable нет новых вилл, не связанных с хозяйством; делить на участки под застройку нельзя |
| PDUSC (план побережья, 2005) | Полоса 500–2 000 м от берега, 75 муниципалитетов | Практически вся no urbanizable и urbanizable no delimitado в полосе исключены из урбанизации |
| План парка Garraf (1986, текст 2001) | Sitges, Castelldefels, Gavà, Sant Pere de Ribes и другие | Новые отдельные постройки запрещены (с исключениями плана), расширение ограничено |
| План парка Collserola (PEPNat, 2021) | Парк и «функциональное пространство» вокруг | Новые постройки в общем случае не допускаются, здания вне плана и вне каталога masies имеют цель снятия |
| PTMB (2010) | Область Барселоны | Стоит над муниципальным планом, который обязан его соблюдать |
Что делает PDUSC и как далеко он действует?
План побережья Каталонии утверждён в два этапа: PDUSC-1 25.05.2005 и PDUSC-2 16.12.2005. По обзору Нель·ло в Treballs de la Societat Catalana de Geografia, 89 (2020), планы к 2020 году оставались в силе с некоторыми изменениями, и в полосе от 500 до 2 000 м от берега практически вся земля no urbanizable и urbanizable no delimitado должна была остаться вне урбанизации. План затрагивает полностью или частично 75 муниципалитетов, а защищённая им площадь близка к 24 000 га. Автор отмечает: застройка берега это не запрещает полностью, часть urbanizable в первых 1 000 метрах оставалась. Менялся ли план после 2020 года, я не проверял.
Практический вывод по обзору: земля, которая стала no urbanizable costaner, несовместима с переводом в urbanizable, а suelo urbano план сохраняет как есть. Относится ли ваш участок к costaner, показывает карта PDUSC в Departament de Territori и справка ayuntamiento.
Что можно и нельзя в парках Garraf и Collserola?
Garraf. По тексту плана в редакции 2001 года (утверждён Diputació 26.07.2001) территория считается насыщенной: любая новая отдельная постройка запрещена, кроме объектов сети оборудования и особых зон плана (ст. 8.1). Допускаются реконструкция и ремонт объёмов, существовавших до 29.07.1986 (для части, добавленной планом 2001 года, до его публикации; ст. 8.2–8.3). Расширение вплоть до 50% существующего объёма, на расстоянии не более 50 метров, без отделения от участка (ст. 9). Такое расширение исчерпывает строительный потенциал участка (ст. 10.1).
Учебный пример, не прогноз: существующий объём 600 м³. Расширение не больше 300 м³. После него потенциал участка исчерпан, и дальнейших пристроек план не даёт.
Collserola. План PEPNat утверждён Govern 6 апреля 2021 года, опубликован в DOGC 9 апреля 2021 года и заменил план 1987 года (парк Collserola). Здания вне муниципального плана и вне каталога masies по ст. 53 нормативной части имеют цель немедленного или отложенного снятия. Для них запрещены консолидация и рост объёма, кроме ремонта по условиям безопасности и сохранности, а для ремонта нужно доказать постоянное жилое использование до первичного одобрения плана. Здания с несоответствующим объёмом (ст. 52) допускают только строгое содержание без расширения.
В каком порядке проверять участок?
- Запросить у ayuntamiento справку о классе земли и действующем плане (как читать план).
- Сверить границы с PDUSC, парком и PEIN у Departament de Territori и в Diputació или у консорциума парка.
- Проверить, есть ли здание в каталоге masies и когда оно построено относительно ключевых дат плана.
- Убедиться, что участок не делился: parcelaciones в no urbanizable запрещены, а в Garraf ответственность за незаконное деление солидарная (ст. 17).
- Если участок у берега, добавить проверку по закону о побережье (Ley de Costas и вилла).
- Передать результаты abogado и arquitecto до подписания arras.
Для района Sitges и Sant Pere de Ribes в деталях: участки в Garraf, для побережья Maresme: Maresme и Garraf.
Когда такая карта не поможет
Она не показывает, как на самом деле выглядит граница на местности: границы рисуют планы, а не эта статья. Она не работает для suelo urbano внутри города, где действуют другие нормы, и для участков вне указанных плана и парков. Тексты планов могли меняться, поэтому дату версии указывает каждый запрос к администрации. Если участок нужен под проект с лицензией, сначала нужен письменный ответ ayuntamiento, а не карта. Направление работы с землёй описано на странице участков, а расчёт можно прикинуть в калькуляторе; консультация: контакты.
Вопросы и ответы
Что значит «не urbanizable» простыми словами?
Это земля, которую план не разрешает застраивать как город. Новые дома допускаются, только если они напрямую связаны с хозяйством на участке, плюс реконструкция masías и сельских домов из каталога, а делить землю под застройку нельзя.
Что такое PDUSC?
Это план побережья Каталонии 2005 года. В полосе 500–2 000 м от берега он закрепил за большей частью земли no urbanizable статус «costaner», при котором её нельзя перевести в urbanizable.
Можно ли построить новый дом в парке Garraf?
Нет: по тексту плана 2001 года новая отдельная постройка запрещена, за узкими исключениями плана; допускаются реконструкция и расширение существовавшего объёма до 50%. Не менялся ли текст позже, проверяет abogado в Diputació.
Что будет с домом в парке Collserola, которого нет в каталоге masies?
План ставит цель постепенного снятия таких зданий. Рост объёма запрещён, ремонт возможен ограниченно. Статус конкретного дома проверяет abogado по нормативной части и программе действий.
С чего начать проверку участка?
С письменной справки ayuntamiento о классе земли и плане, затем сверка с PDUSC, границами парка и каталогом masies.
