Методика DNPI: как считаются показатели проектов

Методика DNPI — это набор формул и правил, по которым сначала считается полный бюджет проекта, фиксируются срок и сценарий выхода, и только после этого применяется договорный гонорар DNPI. Принцип в одной фразе страницы методологии: доходность нельзя выводить только из разницы между ценой покупки и продажи. На странице указано «Проверено 3 октября 2026», издатель DNPI CAPITAL S.L., номера версии нет. Статья пересказывает то, что опубликовано на страницах методологии и калькулятора, и ничего не добавляет о внутренней работе компании.

Какие показатели считает методика и по каким формулам?

Шесть показателей, все на одной базе затрат.

В калькуляторе годовая величина названа «условным годовым эквивалентом», и там же сказано, что это математическое сопоставление сроков, а не обещание повторить результат.

Какие расходы входят в расчёт?

Семь групп: цена приобретения и налоговая база; ITP либо IVA и AJD, в зависимости от объекта и стороны сделки; нотариус, регистрация, юридическая и техническая проверка; проект, лицензии, работы, мебель и резерв на изменения; IBI, comunidad, страхование, коммунальные платежи и охрана; проценты, комиссии банка и стоимость времени капитала; маркетинг, агентские расходы, налоги и оформление при выходе. Для общей шкалы ITP калькулятор ссылается на ставки Agència Tributària de Catalunya с пометкой «проверено 20.09.2026»: 10% на первые 600 000 €, 11% на следующие 300 000 €, 12% на следующие 600 000 €, 13% выше 1,5 М€.

Что такое три обязательных сценария?

Базовый, консервативный и благоприятный. Благоприятный показывает потенциал, но не используется, чтобы оправдать завышенную цену покупки.

Как считается результат инвестора?

Сначала возвращается согласованная база вложений и определяется распределяемый результат проекта. Затем применяется договорная модель. При гонораре DNPI 50% половина положительного результата остаётся инвестору, но это не половина цены продажи. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, база расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта, и это не гарантия сохранности капитала. Состав расходов, очередность возврата капитала и налоги тоже определяются документами проекта. Разницу показателей объясняет статья про доходность проекта и доходность инвестора.

Как это выглядит на круглых числах?

Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Допущения: покупка 1 М€, ITP по шкале 105 000 €, работы с IVA 150 000 €, расходы на продажу 3% от цены продажи (так они заложены в калькуляторе), инвестор финансирует все затраты до продажи, налоги на прибыль не учтены. ROI посчитан так же, как в калькуляторе: прибыль делится на вложения до продажи. На базе общих вложений из таблицы выше он был бы 20,03% и 6,02%.

Падение цены на 10%, шесть месяцев задержки и резерв 30 000 € сократили прибыль проекта более чем втрое. В консервативной колонке доходность инвестора за проект ниже 10%: по модели DNPI это случай доплаты из гонорара DNPI, но её размер, базу и пределы задаёт договор конкретного проекта, и в цифры таблицы она не включена. Свои допущения подставьте в калькулятор; точку безубыточности разбирает статья про цену, ниже которой убыток.

Как методика читается на завершённых проектах?

Валовая прибыль по формуле методологии устроена так же, как «разница до прочих расходов» в двух кейсах DNPI; в Sitges на месте работ стоят разрешения и лицензии.

Разница равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не входят: это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Когда калькулятор и методика не подходят?

Калькулятор не подходит тому, кто считает доходность от аренды: он моделирует покупку, ремонт и продажу в Каталонии, а не денежный поток от аренды. Методика и калькулятор не заменяют оценку стоимости объекта и налоговое решение: результат калькулятора, как сказано на странице, расчётный сценарий, а не оценка стоимости, оферта или обещание доходности. Налоги и договорные последствия, по тексту методологии, подтверждаются для конкретного инвестора и структуры сделки.

Порядок проверки перед решением на странице описан так: сверяют единицы измерения, IVA в смете, даты поступлений и платежей, отсутствие двойного учёта, соответствие цены выхода аналогам, а итоговый расчёт должен воспроизводиться другим специалистом по тем же документам. Для конкретного объекта есть анализ сделки.