Инвестиционный подход
Как вёл себя prime Барселоны в 2008–2014 годах
Отдельного индекса prime Барселоны за 2008–2014 нет. По ценам объявлений Sarrià-Sant Gervasi упал на 33,5%, город на 36,9%, в евро за метр потери сопоставимы.
Prime — это верхний ценовой слой рынка жилья, и отдельного официального индекса для него по Барселоне за 2008–2014 годы в проверенных открытых источниках нет. Ближайшая замена: цены объявлений по районам. В Sarrià-Sant Gervasi средняя цена вторичного жилья упала с 5 231 €/м² в 2007 году до 3 480 € в 2013 году, то есть на 33,5%, а по городу в среднем на 36,9% (Generalitat). Sarrià-Sant Gervasi и Les Corts потеряли в процентах меньше города, Eixample больше; в евро за метр падение везде сопоставимо.
Насколько упали цены в верхних районах Барселоны?
Примерно на треть, по ценам объявлений. Серия Генералитата даёт среднюю цену квадратного метра вторичного жилья по районам города, годовые значения.
| Район | 2007, €/м² | 2013, €/м² | Изменение | Падение, €/м² |
|---|---|---|---|---|
| Sarrià-Sant Gervasi | 5 231 | 3 480 | −33,5% | 1 751 |
| Les Corts | 5 011 | 3 377 | −32,6% | 1 634 |
| Eixample | 4 929 | 3 048 | −38,2% | 1 881 |
| Sant Andreu | 3 793 | 2 046 | −46,1% | 1 747 |
| Nou Barris | 3 626 | 1 912 | −47,3% | 1 714 |
| Барселона в целом | 4 279 | 2 701 | −36,9% | 1 578 |
Проценты посчитаны нами по таблице Генералитата. Sarrià-Sant Gervasi и Les Corts потеряли в процентах меньше города. Но в евро за метр падение везде похоже, от 1 600 до 1 900 €: дорогой район терял не меньше, просто с более высокой базы. Eixample в серии идёт одним районом, без Dreta de l'Eixample отдельно, и упал сильнее города.
Чем измеряли и почему ответ неоднозначен?
Каждый источник отвечает на свой вопрос, и сравнивать их напрямую нельзя.
- Серия Генералитата построена по объявлениям в прессе и интернете, это цены предложения, а не сделок. Полевую работу вела компания Tecnigrama до 2013 года, в 2014 году институт DEP, и серия на 2014 году закрыта. Значение 2014 года для Sarrià-Sant Gervasi, 4 267 €/м², на 22,6% выше 2013-го, но из-за смены исполнителя его нельзя считать строго сопоставимым.
- Оценочная стоимость Министерства транспорта (MITMA) считается по банковским оценкам, но только по муниципиям, без районов города (раздел 4 бюллетеня).
- Индекс INE (IPV) даёт цены по Каталонии целиком: минус 46,6% с II квартала 2007 года по I квартал 2014 года (INE). Разреза по уровню цен в нём нет.
- Индексы консультантов используют своё определение prime; открытого ряда по Барселоне за эти годы мы не нашли.
Что показывают оценки банков по Sant Cugat и Castelldefels?
Оценки MITMA позволяют сравнить Барселону с двумя пригородами, которые обычно относят к верхнему сегменту, и с двумя массовыми муниципиями.
| Муниципий | II кв. 2008, €/м² | I кв. 2014, €/м² | Изменение | Оценок в I кв. 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 3 950 | 2 385 | −39,6% | 2 417 |
| Sant Cugat del Vallès | 3 469 | 2 283 | −34,2% | 185 |
| Castelldefels | 3 416 | 2 093 | −38,7% | 153 |
| Badalona | 3 166 | 1 594 | −49,6% | 499 |
| L'Hospitalet de Llobregat | 3 299 | 1 512 | −54,2% | 711 |
Массовые муниципии потеряли около половины, Барселона около 40%, Sant Cugat около 34%, Castelldefels почти как город. Выборка в пригородах небольшая, ряд шумит: в Sant Cugat оценка прыгала с 3 277 €/м² во II квартале 2007 года до 4 173 € в III квартале. Годится порядок величины, не вторая цифра.
К II кварталу 2026 года оценка в Sant Cugat достигла 5 017 €/м², в Castelldefels 4 337 €, в Барселоне 4 602 €, в Sitges 4 932 € (серия по Sitges в таблице идёт с 2020 года). Это номинальные евро.
Что из этого следует для расчёта проекта?
Падение на треть за шесть лет в верхних районах уже случалось, поэтому его включают в стресс-тест. Учебный пример, не прогноз: покупка дома за 2 М€, затраты проекта 300 000 €, плановая цена продажи 3 М€. Все суммы до налогов, ITP и расходов на выход.
| Падение цен до продажи | Цена продажи | Результат до налогов и расходов на выход |
|---|---|---|
| 0% | 3 М€ | +700 000 € |
| 10% | 2,7 М€ | +400 000 € |
| 20% | 2,4 М€ | +100 000 € |
| 33% | 2,01 М€ | −290 000 € |
Безубыточная цена здесь 2,3 М€, то есть запас по цене около 23%. Падение на треть этот запас съедает. Насколько реалистичен такой сценарий для конкретного объекта, зависит от района, срока и структуры сделки; разбор подхода есть в статье что делать с проектом, если рынок снижается. Общую картину циклов даёт обзор 2008–2026, а текущие цены описаны в материале про 2026 год.
Кому такие цифры не подходят
Тем, кому нужна цифра падения для конкретной виллы: средняя по району смешивает квартиры и дома, а отдельные дома верхнего слоя слишком разные. Тем, кто хочет прогноз: старый ряд служит рамкой для стресс-теста, а не предсказанием. И тем, кто делает из «верхние районы падали меньше» вывод «дорогое жильё защищено»: в евро за метр потери были сопоставимы с остальным городом.
Если нужно проверить сценарий падения на своих цифрах, это можно сделать в калькуляторе; подходы к проектам описаны на странице жилой недвижимости. Районы разбирают отдельно: Sarrià-Sant Gervasi и Les Corts с Pedralbes.
Вопросы и ответы
Падали ли дорогие районы Барселоны меньше остальных в кризис 2008 года?
В процентах да: по ценам объявлений Sarrià-Sant Gervasi упал на 33,5% и Les Corts на 32,6% против 36,9% по городу. В евро за метр потери были такими же, от 1 600 до 1 900 €, поэтому «защищённым» сегмент назвать нельзя.
Есть ли официальный индекс prime-жилья Барселоны за 2008–2014 годы?
В проверенных открытых источниках нет. Есть районные цены объявлений Генералитата, банковские оценки MITMA по муниципиям и индекс INE по Каталонии, и все они измеряют разное.
Какой источник взять, чтобы сравнить районы города между собой?
Серию Генералитата по районам, помня, что это цены объявлений и что она закрыта 2014 годом со сменой исполнителя. Цены сделок лежат в реестровых и нотариальных данных; ряда по районам за эти годы в проверенных источниках мы не видели.
Можно ли переносить падение 2008–2014 годов на сегодняшний рынок?
Как стресс-тест можно, как прогноз нельзя. Ряд показывает, что бывает, но не говорит, когда и с какой вероятностью это повторится.
Как использовать падение 2007–2013 годов в расчёте проекта?
Как стресс-тест: задать падение цены продажи на 10, 20 и 33% и посмотреть, при какой цене проект выходит в ноль. В учебном примере выше безубыточная цена 2,3 М€, а падение на треть оставляет 2,01 М€. Допущения по конкретному объекту подтверждают аналоги закрытых сделок или оценка независимого оценщика (tasador).
