Инвестиционный подход
Сезонность Барселоны и денежный поток отеля
По данным INE, в 2025 году RevPAR отелей Барселоны колебался от 85 € в январе до 201 € в мае. Слабые месяцы нужно закладывать в резерв ликвидности и график платежей по кредиту.
Барселона менее сезонна, чем курорты, но слабые месяцы у неё есть. По данным INE за 2025 год, RevPAR отелей города (доход на доступный номер) составлял 84,77 € в январе и 201,31 € в мае, а загрузка номеров от 63,6% в январе и декабре до 86,0% в июне. Сезонность отеля Барселоны сосредоточена в декабре и январе-феврале, и именно на эти месяцы приходится дефицит денежного потока.
Как выглядит год по цифрам INE
Источник: INE, таблица RevPAR по туристическим пунктам и таблица загрузки по пунктам, пункт Barcelona, отели, 2025 год. Доля месяца в годовом доходе от номеров моя, считана как RevPAR на число дней.
| Месяц 2025 | RevPAR, € | Загрузка номеров, % | Доля года по доходу от номеров |
|---|---|---|---|
| Январь | 84,77 | 63,6 | 5,0% |
| Февраль | 113,98 | 73,7 | 6,1% |
| Март | 140,66 | 77,7 | 8,3% |
| Апрель | 147,37 | 82,6 | 8,4% |
| Май | 201,31 | 85,8 | 11,9% |
| Июнь | 184,45 | 86,0 | 10,6% |
| Июль | 156,99 | 85,1 | 9,3% |
| Август | 146,48 | 85,4 | 8,7% |
| Сентябрь | 170,52 | 84,7 | 9,8% |
| Октябрь | 165,57 | 85,3 | 9,8% |
| Ноябрь | 125,24 | 78,2 | 7,2% |
| Декабрь | 85,83 | 63,7 | 5,1% |
Взвешенный по дням RevPAR за 2025 год у меня получился 143,7 €, что почти совпадает с 143,1 € из отчёта Colliers по тем же данным INE и Exceltur. Январь и декабрь дают по 5% годового дохода от номеров, май почти 12%: разница в 2,4 раза. Первые восемь месяцев 2026 года повторяют рисунок: RevPAR в январе 89,25 €, в мае 190,46 €.
Два замечания. Летом загрузка держится около 85%, а разброс дают тариф (ADR в мае 231,81 €, в декабре 131,41 €) и зимний провал загрузки. И это средние по городу: ваш отель в другом районе или другой категории распределит месяцы иначе.
Почему слабые месяцы опасны для денежного потока
Выручка в декабре и январе вдвое ниже майской, а значительная часть расходов не меняется: базовый штат, коммунальные платежи, страховка, IBI. Платёж по кредиту не зависит от загрузки вовсе. Поэтому один и тот же отель может показывать положительный годовой результат и отрицательный денежный поток в нескольких месяцах подряд.
Учебный пример, не прогноз
Допущения мои: отель на 50 номеров повторяет городской профиль 2025 года; выручка только от номеров (2,622438 М€ за год); постоянные затраты 40% годовой выручки равномерно по месяцам; переменные 25% выручки; комиссия оператора 3%; фиксированные платежи 6% годовой выручки; резерв FF&E 4%; обслуживание долга 400 000 € в год равными частями.
| Месяц | Денежный поток до долга | После долга | Накопленный итог с января |
|---|---|---|---|
| Январь | минус 11 тыс. € | минус 45 тыс. € | минус 45 тыс. € |
| Февраль | 8 тыс. € | минус 25 тыс. € | минус 70 тыс. € |
| Март | 48 тыс. € | 14 тыс. € | минус 55 тыс. € |
| Май | 112 тыс. € | 78 тыс. € | плюс 39 тыс. € |
| Ноябрь | 27 тыс. € | минус 6 тыс. € | плюс 220 тыс. € |
| Декабрь | минус 10 тыс. € | минус 43 тыс. € | плюс 177 тыс. € |
За год остаётся около 177 тыс. € после долга, но первые два месяца требуют буфера порядка 70 тыс. €, если на 1 января денег на счёте нет. Реальный отель нужно считать по бюджету оператора помесячно, а не по среднему.
Что с этим делать при расчёте проекта
- Требуйте помесячную отчётность за три года, а не годовую выручку.
- Закладывайте резерв ликвидности на самые слабые два-три месяца.
- Согласуйте график платежей по долгу с сезоном: об этом говорят в разговоре с банком, и это вопрос условий кредита.
- Не считайте сезонность неизменной: рисунок 2026 года похож на 2025, но прошлые показатели ничего не гарантируют.
- Сверяйте допущения со структурой показателей отеля и с тем, как читать отчёт оператора.
Туристический налог входит в цену для гостя и влияет на спрос, но в выручку отеля не входит: подробнее в статье про туристический налог.
Кому такой расчёт не подходит
Он не годится для курортного отеля с закрытием на зиму: у побережья логика другая, см. статью про отели на побережье Каталонии. Он не годится и для отеля, у которого нет отчётности за прошлые годы. Общий подход к оценке гостиничных проектов описан в разделе стратегий по отелям.
Вопросы и ответы
Какой сезон у отелей в Барселоне?
По INE за 2025 год, самый сильный по RevPAR месяц это май (201 €), следом июнь (184 €) и сентябрь (171 €). Самые слабые: январь и декабрь (около 85 €).
Сколько составляет загрузка отелей Барселоны зимой?
В январе и декабре 2025 года INE фиксирует около 63,6–63,7% загрузки номеров, в феврале 73,7%.
Есть ли в Барселоне низкий сезон?
Да, но он короткий: декабрь, январь и частично февраль и ноябрь. С марта по октябрь загрузка в 2025 году держалась на уровне 77,7–86,0%.
Как сезонность влияет на кредит под отель?
Платёж по долгу фиксирован, а выручка нет, поэтому в слабые месяцы денежный поток может быть отрицательным при положительном годовом результате. Это нужно учитывать в резерве.
