Sitges: второе жильё или жизнь у моря, расходы владения и правила 2026

Квартира в Sitges для отпуска и квартира для постоянной жизни — две разные покупки. Вход дорогой: средняя оценочная стоимость жилья во II квартале 2026 года 4 931,8 €/м², выше, чем в Барселоне (Ministerio de Vivienda, таблица 4). Второе жильё и пустым приносит расходы и налог, а для жизни решают поезд, школа и зима. Сценарий выбирают до просмотров.

Второе жильё (segunda residencia) — это квартира или дом, где владелец не живёт постоянно. Для налогов это объект, с которого нерезидент ежегодно платит налог на вменённый доход, даже если ничего не сдаёт. Как Sitges выглядит рядом с Vilanova, Cubelles и Sant Pere de Ribes, показано в сравнении городов побережья Garraf.

Чем отличаются два сценария покупки

Один и тот же город решает две разные задачи, и проверять в них нужно разное. По переписи 2021 года основным жильём в Sitges были 66,9% квартир, то есть треть пустует большую часть года или используется сезонно (Idescat EMEX).

Сколько стоит владеть вторым жильём: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Квартира нерезидента, кадастровая стоимость 200 000 €, IBI условно 900 €, взносы comunidad 1 800 €, страховка 300 €, присмотр и уборка 1 200 € в год. Вменённый доход 1,1% кадастровой стоимости, если её пересматривали с 2012 года, иначе 2% (art. 85 LIRPF и disposición adicional 55, продлённая RDL 29/2026 на 2026 год). Ставка IRNR 24%, для резидентов ЕС и ЕЭЗ 19% (art. 25 TRLIRNR).

С 1 января 2027 года RDL 29/2026 меняет art. 85 LIRPF: вменённый доход считается по шкале от суммы кадастровых стоимостей, 1,1% до 100 000 €, 1,5% на часть до 500 000 €, 2% до 1 М€ и 3% выше (BOE). В примере это 2 600 € вменённого дохода. Как шкала применяется к нерезидентам, проверяет asesor fiscal, общий порядок налогов иностранного владельца на странице налогов для иностранного инвестора.

Что изменили указы 2026 года для второго жилья

RDL 29/2026 действует с 8 октября 2026 года, Конгресс его пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), поэтому перед решением сверьте действующую редакцию с abogado. Sitges входит в зону напряжённого рынка жилья по резолюции TER/800/2024 (Generalitat), и для неё указ даёт мэриям новые инструменты.

• Пустующее жильё. Мэрия может ввести надбавку к IBI до 50% за жильё, которое пустует больше двух лет без оправданной причины (art. 72.4 bis TRLRHL). Второе жильё считается оправданной причиной, пока оно пустует подряд не больше четырёх лет.
• Туристическое жильё. Надбавка к IBI до 50% налога при одном объекте, до 100% при двух и до 150% при четырёх (art. 72.4 ter), начиная с IBI за 2027 год и только через ordenanza.
• Короткая сдача. С 1 декабря 2026 года сдача меблированной квартиры одному арендатору до 30 ночей облагается IVA 10%.
• Временная сдача. Договор больше 31 дня допустим при реальной причине временного проживания, указанной в договоре, как правило до 12 месяцев.

Если сдать квартиру как основное жильё арендатора, с 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 договор после пяти лет продлевается ещё на пять, а отказ собственника, как правило, стоит компенсации. Для второго жилья, куда вы хотите вернуться, это меняет решение.

Как проверить жизнь в Sitges круглый год

Для постоянной жизни решают дорога и зима. Sitges стоит на линии R2 Sud до Estació de França, через него идут поезда участка Vilanova i la Geltrú – Estació de França, в рабочие дни каждые 10 минут в час пик и каждые 15 вне пика (Rodalies).

1. Проедьте маршрут от двери до работы или школы в будний день утром.
2. Приезжайте в ноябре или феврале и пройдите улицу вечером: сколько окон горит, что открыто.
3. Узнайте места в школах и врачей до покупки, а не после.
4. Для дома на холме посчитайте, сколько поездок в день потребует машина.

Что проверить до задатка

1. Состояние здания и фасада у моря, протоколы comunidad о ремонтах.
2. Для дома в урбанизации: статус урбанизации, кто содержит дороги, пожарные требования и границы природного парка, подробнее в статье о земле под дома в Sitges.
3. Если в расчёте есть сдача: письменное заключение abogado, что такая сдача возможна в этом доме.
4. Цену по закрытым сделкам, а не по соседним объявлениям. Это делается в рамках оценки объекта.

Кому Sitges не подходит

Второе жильё в Sitges не подходит тому, кто рассчитывает покрыть расходы туристической сдачей: лицензии, надбавки и IVA делают этот расчёт ненадёжным. Для постоянной жизни город не подходит тем, кто каждый день ездит в северные районы Барселоны или в Vallès, и тем, кому зимняя тишина кажется пустотой.

Если покупка рассматривается и как вложение, сравните её с другими направлениями побережья, это сделано в статье о Maresme и Garraf для инвестора.