Инвестиционный подход
Второе жильё как инвестиция: что посчитать до покупки в 2026 году
Второе жильё облагается налогом, даже когда пустует, а сдача после октябрьских указов 2026 года стала уже. Что считается цифрами, что остаётся личным выбором и где граница между ними.
Второе жильё — это квартира, которую покупают для себя и надеются частично оправдать доходом. Считать её честнее как расход: нерезидент платит налог даже с пустой квартиры, с вменённого дохода в 1,1% или 2% кадастровой стоимости по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных (AEAT). Доход от сдачи после октябрьских указов 2026 года ограничен сильнее, чем раньше.
Чем второе жильё отличается от инвестиционной квартиры
Это два решения в одной сделке: где проводить время и куда вложить деньги. Ошибка начинается, когда одно выдают за другое: покупают квартиру для отпуска и оправдывают её доходностью, которой она не покажет, или берут «правильную инвестицию» там, где сами не хотят бывать.
Полезный тест: купили бы вы эту квартиру, если бы она не приносила ни евро дохода. Если да, это покупка для жизни с возможным доходом, и считать нужно расходы. Если нет, это инвестиция, и её проверяют по тем же правилам, что любую другую, включая ликвидность и выход.
Сколько стоит владение пустующей квартирой
Почти всю экономику владения можно посчитать. Нерезидент декларирует вменённый доход по Modelo 210 без вычета расходов, сумму уменьшают пропорционально дням, когда квартира сдавалась или не принадлежала ему. Ставка 1,1% применяется, если кадастровые стоимости в муниципалитете пересматривались с 2012 года, это правило RDL 29/2026 продлил на 2026 год (BOE); иначе 2%.
| Статья расходов | От чего зависит | Источник цифры |
|---|---|---|
| Налог на вменённый доход (нерезидент) | 1,1% или 2% кадастровой стоимости, ставка 19% или 24% | Recibo IBI, AEAT |
| IBI | Кадастровая стоимость и ставка муниципалитета | Recibo IBI продавца |
| Взносы comunidad и целевые сборы | Дом, лифт, бассейн, планы ремонта | Протоколы собраний |
| Страховка и коммунальные платежи | Площадь, тариф, минимальное потребление | Счета продавца за год |
| Присмотр за квартирой | Удалённость владельца | Предложение управляющего |
Учебный пример, не прогноз. Кадастровая стоимость 200 000 €, пересмотрена после 2012 года. Вменённый доход 2 200 € в год, налог 418 € для резидента ЕС и 528 € для остальных. Допустим, IBI 700 €, comunidad 1 800 €, страховка 300 €, коммунальные платежи 900 € и присмотр 1 200 € в год. Итого около 5 300–5 400 € в год, примерно 450 € в месяц за право приехать в любой момент. Эти цифры сверяют со счетами конкретной квартиры, а свои считают в калькуляторе.
Пустующее жильё может стоить дороже через IBI. По RDL 29/2026 муниципалитеты в зонах напряжённого рынка вправе ввести надбавку до 50% к IBI за жильё, которое без оправданной причины пустует больше двух лет. Второе жильё указ прямо считает оправданной причиной, но максимум на четыре года непрерывного простоя (ст. 72 TRLRHL в редакции указа). Конгресс указ пока не утвердил.
Что изменилось в сдаче второго жилья
Сдавать квартиру в недели, когда владельца нет, стало сложнее по трём линиям. Все нормы ниже из RDL 29/2026, который Конгресс пока не утвердил.
- Короткая сдача. С 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья одному арендатору на срок до 30 ночей облагается IVA по ставке 10%. Освобождение остаётся, только если арендодатель сам постоянно живёт в этой квартире, а второе жильё под это не подходит. Сравнение режимов в статье IVA при туристической и долгосрочной аренде.
- IBI для туристического жилья. В зонах напряжённого рынка муниципалитет может ввести надбавку до 50% к IBI, до 100% для владельцев двух и более таких квартир и до 150% для четырёх и более. Период IBI равен календарному году, поэтому речь о налоге с 2027 года.
- Временная аренда. С 8 октября 2026 года договор на срок больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев возможен только с реальной подтверждаемой причиной временного переезда арендатора; без неё он с самого начала считается обычной арендой жилья.
Долгосрочная аренда с собственным использованием несовместима: с 15 ноября 2026 года RDL 28/2026 (BOE) продлевает договор основного жилья после пяти (семи) лет ещё на пять (семь), а отказ собственника требует компенсации.
Что меняется, если владелец станет резидентом
С 1 января 2027 года RDL 29/2026 меняет расчёт вменённого дохода в IRPF: вместо 1,1% или 2% для каждой квартиры применяется шкала к сумме кадастровых стоимостей всех таких объектов, 1,1% до 100 000 €, 1,5% до 500 000 €, 2% до 1 М€ и 3% сверх этого (ст. 85 LIRPF). Для владельца нескольких объектов с суммой кадастровых стоимостей выше 500 000 € ставка на верхнюю часть вырастет до 2–3%, а при небольшой сумме в муниципалитете без пересмотра стоимостей налог может даже снизиться. Как новая шкала отразится на нерезидентах, вопрос к asesor fiscal.
Когда второе жильё как инвестиция не работает
Расчёт не работает, если покупку оправдывают доходом от туристической сдачи без проверенной лицензии конкретной квартиры. Не работает он и тогда, когда квартира интересна только таким же покупателям второго жилья: спрос сезонный, и продажа может затянуться, см. как измерить ликвидность. Ценность своих недель у моря цифрами не описать, её честнее записать словами рядом с таблицей расходов. Сценарий «второе жильё или переезд» на примере побережья разобран в статье про Sitges.
Вопросы и ответы
Платит ли нерезидент налог, если второе жильё в Испании пустует?
Да. Нерезидент-физлицо декларирует вменённый доход по Modelo 210: 1,1% или 2% кадастровой стоимости в год, налог 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных, без вычета расходов.
Можно ли сдавать второе жильё туристам в Барселоне?
Только при проверенной лицензии на конкретную квартиру. С 1 декабря 2026 года такая сдача на срок до 30 ночей облагается IVA 10%, а в зонах напряжённого рынка муниципалитет может ввести надбавку к IBI.
Грозит ли надбавка к IBI за пустующее второе жильё?
По RDL 29/2026 второе жильё считается оправданной причиной простоя, но не больше четырёх лет подряд. Вводить ли надбавку, решает муниципалитет в налоговой ordenanza.
Сколько стоит содержать второе жильё в Испании?
Зависит от дома и кадастровой стоимости. В учебном примере с кадастровой стоимостью 200 000 € вышло около 450 € в месяц. Лучший ориентир: счета продавца за последний год.
