Ремонт и строительство
Что строить на участке 2000 м²: две виллы, таунхаусы или усадьба
Формат застройки участка 2000 м² задаёт не вкус инвестора, а городской план: допустимая застройка, минимальная parcela и порядок деления. Дальше форматы различаются числом сделок на выходе.
Единого лучшего продукта для участка в 2000 м² нет: сначала план определяет, сколько жилья на нём вообще разрешено, а уже потом форматы сравнивают по числу сделок и размеру чека на выходе. Продукт на участке — это то, в каком виде застроенная земля уходит покупателям: отдельные виллы, ряд таунхаусов или одна усадьба. Деление участка в Каталонии по общему правилу требует лицензии: parcelación urbanística подлежит licencia, кроме исключений вроде проекта reparcelación, а нотариус и регистр спросят её или декларацию о ненужности лицензии при оформлении (art. 191–193 Decreto Legislativo 1/2010).
Что решает, сколько домов разрешено на 2000 м²?
Решает не площадь, а план муниципалитета (POUM или PGM). Четыре параметра надо получить до любого расчёта: класс земли, edificabilidad (сколько м² застройки допускается на м² участка), минимальная parcela и допустимое число домов. Если земля не urbanizable и не urbano, парцелляция невозможна совсем: в suelo no urbanizable parcelaciones urbanísticas не допускаются «en ningún caso» (art. 195.1).
Минимальная parcela отдельно ограничивает деление. По art. 196 неделимы участки, размер которых равен минимуму плана или меньше, а также участки меньше двойного минимума. Участок в 2000 м² с минимумом в 1000 м² даст ровно два лота, не три. Как читать эти параметры, разобрано в статье про edificabilidad, а как из них вывести предельную цену земли, в статье про метод остатка.
Чем различаются три продукта?
| Продукт | Что нужно юридически | Сделок на выходе | Что чаще всего ломает схему |
|---|---|---|---|
| Две виллы | Деление на два лота: licencia de parcelación или решение ayuntamiento, что она не нужна | 2 | Минимальная parcela плана больше половины участка |
| Четыре таунхауса | Четыре лота (та же licencia); общие элементы можно связать режимом propiedad horizontal por parcelas, который строится над независимыми участками-solares (art. 553-53 Código Civil de Cataluña) | 4 | План ограничивает число домов и минимальную parcela, общие элементы требуют устава и содержания |
| Одна усадьба | Деление не нужно, но план должен допускать крупный дом и подсобные постройки | 1 | Узкий круг покупателей на чеке такого размера |
Если за домами закрепляют участок в исключительном пользовании, не деля земли, это тоже может быть признано парцелляцией (art. 191.1.b). Какой путь выбрать, решает abogado urbanista вместе с ayuntamiento, а не таблица.
Как выглядит сравнение на круглых числах?
Учебный пример, не прогноз и не рыночные цены. Допущения: план разрешает 0,4 м² на м² участка, то есть 800 м² застройки, а цена продажи одинакова, 6 000 € за м².
| Формат | Площадь дома | Чек одной сделки | Выручка проекта |
|---|---|---|---|
| 2 виллы | по 400 м² | 2,4 М€ | 4,8 М€ |
| 4 таунхауса | по 200 м² | 1,2 М€ | 4,8 М€ |
| 1 усадьба | 800 м² | 4,8 М€ | 4,8 М€ |
Выручка совпала только потому, что цена за м² задана одинаковой. В жизни она не одинакова: чем крупнее чек, тем уже круг покупателей. Если усадьба продастся на 15% дешевле за м², то есть за 4,08 М€, проект потеряет 720 000 € против двух других форматов. Это чувствительность, а не наблюдение: реальный разброс по чекам в открытых источниках не публикуется.
Есть ли четвёртый вариант: продать участок с лицензией?
Есть, и это единственный формат, по которому у DNPI есть завершённый кейс. В Sitges участок куплен за 509 250 €, разрешения и лицензии стоили 20 000 €, участок продан с лицензией за 760 000 € за два года. Разница 230 750 € равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не входят: это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Подробнее: проект Sitges и разбор участка с лицензией и без.
Кому такой разбор не подходит?
Тому, у кого участок в suelo no urbanizable: деления и застройки жилого формата там не будет. Тому, кто ждёт цифру «сколько зарабатывают на 2000 м²»: она зависит от плана, места и выхода, и в открытых данных её нет. И тому, кому деньги нужны к определённой дате: срок лицензии и продажи заранее не задать.
Если хотите сверить формат с конкретным участком, начните со страницы стратегии по участкам и калькулятора.
Вопросы и ответы
Можно ли разделить участок в 2000 м² на два без лицензии?
Как правило нет. Деление или последовательная сегрегация участка, которая облегчает строительство, считается parcelación urbanística и подлежит licencia. Если ayuntamiento решит, что лицензия не нужна, это оформляют отдельной декларацией, и нотариус потребует один из двух документов.
Что дешевле строить: две виллы или четыре таунхауса?
Сравнивать можно только по смете и плану конкретного участка. Общей цифры стоимости для такого сравнения я в открытых источниках не нашёл, поэтому не называю её.
Почему нельзя просто поделить участок на столько лотов, сколько захочется?
Мешает минимальная parcela плана: участки меньше двойного минимума по art. 196 неделимы. Кроме того, лоты, полученные с нарушением правил, не считаются solares и строить на них нельзя (art. 195.2).
С какой суммы начинаются проекты на участках?
Участки от 1 М€, жилая и коммерческая недвижимость тоже от 1 М€, гостиничные проекты от 3 М€, дома целиком от 10 М€.
