Peso de los compradores extranjeros en Barcelona y Cataluña

En 2025 los extranjeros firmaron cerca del 32% de las compras de vivienda en la ciudad de Barcelona. Pero de ese 32%, unos 27 puntos corresponden a ciudadanos extranjeros residentes y solo unos 5 a no residentes. Así lo calcula la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona a partir de la estadística notarial. Según los registros, en Cataluña el peso de los extranjeros en el II trimestre de 2026 es del 17,63%, y en España del 15,98%.

Qué cifras hay y en qué se diferencian

La Cambra de la Propietat Urbana cuenta a los extranjeros por la nacionalidad del comprador, con residentes y no residentes por separado. No he comprobado la metodología de las demás fuentes, por lo que las cifras de la tabla no pueden compararse sin reservas.

Las cifras de los registros para España y Cataluña proceden del informe original del ERI del II trimestre de 2026. Las cifras notariales de Barcelona las conozco solo a través de Moncloa: no he abierto la tabla original de la Cambra ni del notariado, así que contrástela antes de usarla en un cálculo.

Lo que se ve: Barcelona está claramente por encima de la media de Cataluña y de España en peso de extranjeros. Pero 2025 y el II trimestre de 2026 están medidos con fuentes, muestras y territorios distintos, de modo que no puede calcularse una evolución entre ellos.

Residentes y no residentes: dónde está el límite

De cada 100 compras de vivienda en Barcelona en 2025, según la Cambra de la Propietat Urbana, unas 68 las hicieron ciudadanos españoles, unas 27 extranjeros residentes y unas 5 no residentes. Para un inversor que no vive en España es una matización importante. El titular «uno de cada tres pisos va a extranjeros» da la impresión de una entrada masiva de capital extranjero en la ciudad. Las cifras de residentes y no residentes dicen otra cosa: la mayor parte de los compradores extranjeros ya son residentes.

Entre los extranjeros en Barcelona lideran los italianos (6,5% de todas las compras), los franceses (3,9%) y los chinos (2,9%) según la misma publicación. El autor señala que la cuota italiana está inflada por la doble nacionalidad. En España en conjunto, en el II trimestre de 2026, son los británicos (6,99% de las compras de extranjeros), los neerlandeses (6,94%), los alemanes (6,11%) y los marroquíes (6,09%). Fíjese en la base: en el primer caso es el porcentaje sobre todas las compras, en el segundo sobre las compras de extranjeros, y no pueden compararse directamente.

Lo que estas cifras no dicen

• La finalidad de la compra. Para vivir, para alquilar o como inversión: esta estadística no lo muestra.
• El origen del dinero y el tipo de comprador. Un ciudadano de otro país que vive en Barcelona y un fondo del extranjero son indistinguibles en esta cifra.
• La influencia sobre los precios. Ninguna de las fuentes demuestra que los compradores extranjeros suban los precios en Barcelona, y yo no extraigo esa conclusión.

A modo de comparación: según la Cambra de la Propietat Urbana, el 87% de las compras en Barcelona en 2025 las hicieron personas físicas y el 13%, empresas y fondos.

Qué significa para el inversor no residente

Para un no residente la compra tiene sus propios pasos: el NIE, la transferencia del dinero y, en una operación a distancia, el poder notarial. Los impuestos del no residente difieren de los del residente: véanse el artículo sobre el Modelo 210 y el mapa de impuestos. Las reglas de residencia tras la supresión de la golden visa el 3 de abril de 2025 se analizan en el artículo sobre la supresión.

A quién no le sirve orientarse por este porcentaje: a quien elige inmueble con el criterio «donde compran los extranjeros». El porcentaje no dice nada de la rentabilidad ni de la liquidez de un distrito concreto. Cómo trabajar a distancia se explica en el artículo sobre invertir sin mudarse.