Enfoque de inversión
Una casa o ocho villas: cuántos inmuebles aguanta el mercado
No hay estadística pública del ritmo de venta de villas desde 2 M€ en Cataluña, así que va como supuesto. Con una villa vendida cada 4 meses, el mantenimiento se come el 33% del margen de ocho villas.
No he encontrado un ritmo público de ventas de villas desde 2 M€ en Cataluña, así que el número de villas de un proyecto se elige con un supuesto de ritmo y se prueba con un análisis de sensibilidad. El ritmo de ventas (absorción) es el número de inmuebles que se venden al mes. En el ejemplo didáctico, ocho villas de 2,5 M€ a un ritmo de una villa cada 4 meses se venden en 32 meses, y el mantenimiento de las villas sin vender se come 1,584 M€ de un margen de 4,8 M€, es decir, el 33%. A continuación: qué se sabe en público, cómo calcular y cuándo la prisa cuesta más que la espera.
¿Qué se sabe en público del ritmo de ventas de villas?
De algunos proyectos hay declaraciones; de la velocidad de ventas, ninguna cifra.
| Proyecto | Qué se ha publicado | Qué falta |
|---|---|---|
| Vallpineda, Sitges | 28 villas, ventas desde finales de junio de 2022, volumen de ventas previsto de unos 60 M€, entrega prevista para 2024 (Brains RE News, 20.07.2022) | Ritmo, precios de operaciones, entrega real |
| Pearson Paradise, Pedralbes | Tres villas independientes en una misma calle (Sotheby's International Realty Spain) | Precio y estado de las ventas en la página |
El precio medio de esas 28 villas con un volumen de 60 M€ es de unos 2,1 M€ por casa. Es aritmética de un comunicado sobre el plan de ventas, no un precio de operación. Lo que se puede encontrar en la estadística abierta sobre operaciones por encima de 1 M€ está en el artículo sobre el número de operaciones, y el plazo de exposición de las casas caras, en el material sobre el plazo de venta. El volumen total del mercado en Cataluña sí se conoce: en el segundo trimestre de 2026 los registros contabilizaron 26 703 operaciones de vivienda (ERI), pero esa cifra no recoge la cuota de villas de más de 2 M€.
¿Cómo calcular cuántas villas aguanta el mercado?
La respuesta no la da el número de villas, sino el ritmo y el precio de la espera. Se parte de tres datos: el precio, el coste por villa y el coste mensual de mantener una villa sin vender.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Todos los datos de partida son supuestos y están redondeados: ocho villas de 2,5 M€, costes de 1,9 M€ por villa, margen de 4,8 M€. Todas las villas están listas para vender a la vez y el mantenimiento se cuenta desde ese momento. Mantener una villa sin vender: coste de capital del 6% anual sobre los costes (9 500 € al mes) más 1 500 € al mes de vigilancia, impuestos y suministros, es decir, 11 000 € al mes. Las ventas son uniformes: la primera villa sale pasado un periodo y la última pasados ocho.
| Ritmo, meses por villa | Última venta, mes | Mantenimiento, € | Queda del margen |
|---|---|---|---|
| 1 | 8 | 396 000 | 91,8% |
| 2 | 16 | 792 000 | 83,5% |
| 3 | 24 | 1 188 000 | 75,2% |
| 4 | 32 | 1 584 000 | 67,0% |
| 6 | 48 | 2 376 000 | 50,5% |
El mantenimiento igualará al margen a un ritmo de unos 12 meses por villa. Pero el margen se rompe pocas veces así y más a menudo por el precio. Un descuento del 10% en cada una de las ocho villas cuesta 2 M€. Acelerar incluso cuatro veces, de una villa cada 4 meses a una al mes, ahorra 1,188 M€ de mantenimiento, es decir, menos que el coste del descuento.
¿Qué gana: una casa o ocho villas?
El mismo cálculo para una sola casa, también con supuestos. Precio de 6 M€, costes de 4,6 M€, margen de 1,4 M€, mantenimiento de 26 000 € al mes (6% anual sobre los costes, es decir, 23 000 €, y 3 000 € de gastos corrientes).
| Plazo hasta la venta, meses | Mantenimiento, € | Queda del margen |
|---|---|---|
| 12 | 312 000 | 77,7% |
| 24 | 624 000 | 55,4% |
| 36 | 936 000 | 33,1% |
Una casa depende de un comprador y de una fecha. Ocho villas dan más intentos de venta y permiten cambiar el precio por fases, pero alargan la cola y aumentan el mantenimiento total. Qué opción es mejor depende del ritmo, y el ritmo aquí lo he tomado como supuesto: solo se puede confirmar con preventas y con la opinión de dos o tres agentes. Las reglas de las preventas se explican en el artículo sobre la venta sobre plano.
¿Qué acelera las ventas y qué no?
Acelera lo que elimina la incertidumbre: preventas con contrato, entrega por fases de cuatro villas en lugar de una sola tanda y un plan de salida alternativo, por ejemplo el alquiler (plan de salida A/B/C). Un descuento no siempre acelera: en un mercado estrecho puede que simplemente no haya compradores. Cómo medir la liquidez de antemano se describe en el artículo sobre la liquidez.
¿A quién no le sirve este cálculo?
A un proyecto cuyo comprador se conoce de antemano: ahí no hace falta el ritmo. A quien necesita el capital en una fecha concreta: el plazo de la última venta no se puede fijar. Y a quien espera una estadística pública en lugar de un supuesto: para villas de más de 2 M€ no la he encontrado, y sustituirla por declaraciones publicitarias sin plazos daría una falsa precisión.
Sus datos pueden introducirse en la calculadora del inversor, y el enfoque de DNPI en proyectos con casas está descrito en la página de promoción inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas villas se venden al mes en Cataluña?
No he encontrado una cifra pública para villas de más de 2 M€. Se conoce el volumen total: 26 703 operaciones de vivienda en Cataluña en el segundo trimestre de 2026 según los registros, pero sin la cuota de villas caras.
¿Es mejor construir ocho villas o una?
Depende del ritmo. En el ejemplo, a una villa cada 3 meses el mantenimiento se lleva el 25% del margen, y una villa que tarda 24 meses en venderse se lleva el 45%. Introduzca su ritmo y su plazo.
¿Qué hacer si las ventas van más lentas que el plan?
Primero se calcula el precio de la espera: el mantenimiento de un mes multiplicado por el retraso. El descuento se aplica solo si cuesta menos que la espera. En el ejemplo anterior, ni siquiera acelerar cuatro veces cumple esa condición.
¿Se puede uno guiar por los comunicados de prensa sobre proyectos?
Como información de que el proyecto existe, sí. Como ritmo de ventas, no: los comunicados no traen plazos de venta ni precios de operaciones.
¿Por dónde empezar el cálculo de un proyecto de varias villas?
Por tres datos: precio de la villa, coste por villa y coste de mantenimiento mensual. Después se fija el ritmo y se mira con qué ritmo el proyecto deja de aguantar.
