Financiar un edificio desde 10 M€: deuda, equity y mezzanine

Financiar con deuda la compra de un edificio de 10 M€ eleva la rentabilidad del capital solo mientras el proyecto gane más de lo que cuesta el crédito. En el cálculo didáctico, sin deuda el proyecto rinde un 8,4% anual; con un crédito del 55% de los costes al 5,75%, un 11,3%. Si el precio de salida resulta 4 M€ menor, la pérdida con apalancamiento es casi cinco veces mayor. Un mezzanine al 12% reduce en este ejemplo la rentabilidad. Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.

De qué se compone el tipo

El tipo de un crédito para un edificio se compone de una base y de un diferencial del banco. La base ahora es alta: el Euribor a 12 meses fue en septiembre de 2026 del 3,247% (Banco de España, publicación de 1 de octubre de 2026). El BCE subió el 10 de septiembre de 2026 los tres tipos de interés oficiales en 25 puntos básicos, y el tipo de la facilidad de depósito pasó a ser del 2,50% desde el 16 de septiembre (BCE).

El diferencial lo fija el banco para cada proyecto y no tiene un valor general. En el cálculo de abajo se toman 2,5 p. p., en total 5,75%: es un supuesto, no una oferta del mercado. Cómo mueve la base el proyecto se analiza en el artículo sobre el Euribor y el tipo fijo.

Tres estructuras sobre un mismo proyecto

Ejemplo didáctico, no una previsión. Edificio comprado por 10 M€, ITP del 20%: 2 M€, gastos previos a la obra 360.000 €, obra 6 M€ en 18 meses. Costes totales 18,36 M€. Salida en el mes 30, ingresos tras gastos 22 M€. Los intereses se capitalizan y se pagan en la salida; el impuesto sobre beneficios no se ha tenido en cuenta. La rentabilidad del capital es anual y se calcula con flujos mensuales.

El apalancamiento añade 2,9 p. p. con la salida prevista, y con la peor salida da un resultado 9 p. p. peor que el proyecto sin deuda. La deuda sobre el precio de salida (LTV) en la tabla es del 52% con una salida de 22 M€, del 57% con 20 M€ y del 64% con 18 M€. El mezzanine es más caro de lo que gana el propio proyecto: 12% frente al 8,4% sin deuda. Cuando el activo rinde menos que el coste del dinero, cada euro de deuda añadido reduce la rentabilidad del capital. Un tipo del 7% en lugar del 5,75% baja el resultado de la segunda fila del 11,3% al 9,8%.

Qué es el mezzanine en los documentos españoles

El mezzanine es deuda subordinada entre el crédito sénior y el capital, y es más cara que la sénior. En España suele formalizarse como préstamo participativo: el acreedor recibe intereses que dependen del resultado de la sociedad, en el orden de prelación va después de los acreedores ordinarios y, a efectos de reducción de capital y liquidación, el préstamo se considera patrimonio propio (art. 20 del RDL 7/1996).

Aparte hay que comprobar el préstamo del propio inversor. En el concurso se consideran subordinados los créditos de personas especialmente relacionadas con el deudor y los créditos subordinados por contrato (art. 281 TRLC). El círculo de personas relacionadas lo define la ley, por eso la estructura del préstamo del inversor la revisa el abogado antes de firmar. Hay una visión de las capas de capital en el artículo sobre la estructura de capital del proyecto.

Impuestos y tasas que pegan a la deuda

El AJD de la hipoteca lo paga el banco: en los préstamos con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista (art. 29 TRLITPAJD). La base incluye el importe de la obligación junto con los intereses y las penalizaciones que cubre la hipoteca (art. 30.1), y el tipo en Cataluña es del 2% (ATC). Si la hipoteca se constituye por 12,5 M€, el impuesto es de unos 250.000 €. El banco lo incorpora al precio del crédito.

Los intereses del crédito se deducen del impuesto sobre sociedades dentro del 30% del beneficio operativo, pero en todo caso hasta 1 M€ de gastos financieros netos al año (art. 16 LIS). En el ejemplo, los intereses de 2,5 años suman 1,39 M€, es decir, unos 0,56 M€ al año, y no llegan al límite. Solo se pueden deducir si hay base imponible positiva. El cálculo lo hace el asesor fiscal.

Cuándo no conviene el apalancamiento

No conviene si el proyecto no aguanta un precio de salida un 10% inferior al calculado: con 20 M€ en el ejemplo, la rentabilidad con apalancamiento cae al 1,3% y el LTV sube al 57%. No conviene si la salida depende de una decisión externa, por ejemplo la respuesta de la Generalitat sobre el tanteo (el artículo sobre la venta): cada mes de retraso añade a la deuda unos 55.000 € de intereses. Y tampoco a quien le importa una cuota fija: los intereses se capitalizan y se devuelven de una vez.

El modelo de DNPI Capital: los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor. Si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, tras el reparto, queda por debajo del 10% pactado en el contrato, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Es una rentabilidad por proyecto, no anual; las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto; no es una garantía de conservación del capital. Cómo influye la deuda en el reparto también lo determina el contrato. DNPI no tiene proyectos terminados de edificios enteros; aquí se describe una metodología, no un resultado.

Siguiente paso: introducir el tipo y la proporción de deuda propios en la calculadora del inversor. Para los créditos puente de promotores hay un artículo sobre la financiación puente.