Enfoque de inversión
Verificación de un edificio para un gran comprador: técnica y jurídica
Los hallazgos se dividen en factores de parada, ajustes de precio y condiciones de cierre. En el ejemplo didáctico, el ajuste esperado fue del 7,1% del precio de un edificio de 10 M€.
La due diligence de un edificio para un gran comprador no se construye con una lista de documentos, sino con las consecuencias: qué detiene la operación, qué baja el precio y qué se convierte en condición de cierre. En el ejemplo didáctico, un edificio de 10 M€ recibe un ajuste esperado del 7,1% del precio, y casi dos tercios los aporta un solo punto: la fachada y la cubierta según la ITE. Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.
Cómo dividir los hallazgos: parada, precio, condición
| Grupo | Ejemplos | Qué hacer |
|---|---|---|
| Factor de parada | Protección del edificio de nivel A–C si el plan exige derribo; discrepancia entre el registro y la superficie real que no se puede corregir | Renunciar o cambiar el plan |
| Ajuste de precio | Deficiencias de la ITE, ascensor, distribuciones sin cédula, inquilinos con plazos | Valorar con presupuesto y descontar |
| Condición de cierre | Cédulas, levantamiento de cargas, certificados del vendedor | Fijar en el contrato, pago tras el cumplimiento |
La división sirve para no descontar del precio lo que debe corregirse antes de la operación y para no comprar lo que no se puede corregir.
Paquete técnico
ITE. Todos los edificios con viviendas pasan la inspección técnica antes de cumplir 45 años, y su vigencia depende del resultado: 10 años si no hay deficiencias o son leves, 6 años si son importantes (apto provisional) y 3 años si son graves con medidas adoptadas (Generalitat). El programa de reparación se presenta en el plazo de un año si las deficiencias son leves o importantes y de seis meses si son graves. La ausencia del informe, cuando es obligatorio, es una infracción grave. Hay que pedir el propio informe, y no un certificado de que existe. Sobre el procedimiento: la ITE en Cataluña.
Cédula de cada vivienda. La vivienda debe tener cédula de habitabilidad en el momento de la transmisión; en las viviendas nuevas la vigencia es de 25 años, en las demás de 15 (Decret 141/2012, art. 9). Si el comprador va a reformar o derribar una vivienda usada, puede eximir al vendedor de entregar la cédula (art. 10): para una reforma hace falta un informe del técnico, y para un derribo un certificado del municipio. Conviene dejarlo escrito en la escritura de antemano; en caso contrario, el vendedor está obligado a entregar todas.
Protección del edificio. En Barcelona hay cuatro niveles de protección: A, B, C y D. En los niveles A–C el derribo está prohibido y el mantenimiento es obligatorio; en el nivel D el derribo se admite tras un estudio histórico aprobado (Ajuntament). El nivel se consulta en la ficha del portal de información urbanística de la ciudad.
Estructura, humedad, amianto. Los métodos para valorar los daños se explican en los artículos sobre grietas y humedad y sobre el amianto.
Paquete jurídico
Cotejo de la inscripción en el registro con el catastro y con el edificio real: el artículo sobre el cotejo. Rent roll con contratos, plazos y posibles prórrogas: el comprador asume los contratos (art. 14 LAU), y ayuda a calcularlos el artículo sobre el edificio con inquilinos. Estatus del vendedor: una persona jurídica con cinco o más viviendas en Barcelona se considera gran tenedor y, si está inscrita en el Registre de grans tenidors, la Generalitat puede aplicar el tanteo a la venta de sus viviendas (Llei 11/2025, art. 6); la respuesta tarda hasta dos meses más 15 días si hay inspección (Generalitat). El régimen fiscal del vendedor, IVA o ITP, determina el tipo del comprador: 20% sobre la parte residencial al comprar el edificio entero una sola persona (ATC).
Cómo llevar los hallazgos al precio: cálculo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Precio del edificio 10 M€, coste del capital 8% anual, un mes de retraso del cierre cuesta 66.667 €. La probabilidad es el criterio del técnico y del abogado, no una estadística.
| Hallazgo | Valoración, € | Probabilidad | Esperado, € |
|---|---|---|---|
| Fachada y cubierta, deficiencias graves según la ITE | 450.000 | 100% | 450.000 |
| Ascensor, adecuación a la norma | 120.000 | 60% | 72.000 |
| Tres viviendas sin cédula, corrección de distribuciones | 180.000 | 50% | 90.000 |
| Dos viviendas, litigio por la prórroga del contrato | 140.000 | 30% | 42.000 |
| Retraso del cierre de 2 meses por el tanteo | 133.333 | 40% | 53.333 |
| Total | 707.333 |
El ajuste esperado de 707.333 € es el 7,1% del precio. El cálculo le sirve al comprador para ver qué descuento cubre el riesgo y cuál no. Al vendedor se le muestra la lista de hallazgos con los documentos, no un porcentaje.
Cuándo el paquete no ayuda
El paquete no ayuda si el vendedor no abre el edificio para la inspección: la parte técnica queda como una valoración por documentos, y la incertidumbre habrá que meterla en el precio. A quien compra «tal cual» sin derecho a salirse de la operación, el paquete le da información pero no palanca: el contrato ya está firmado. DNPI Capital no tiene proyectos terminados de edificios enteros; están terminados el solar en Sitges y el piso en Compte de Urgel, así que aquí hay una metodología, no un resultado.
Siguiente paso: introducir los hallazgos y las probabilidades en el análisis de la operación y tomar la lista general de documentos del artículo sobre la due diligence en Barcelona.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es obligatoria la ITE en Cataluña?
Para los edificios con viviendas, antes de cumplir 45 años (Generalitat). Después, el plazo depende del resultado: 10, 6 o 3 años.
¿Hace falta la cédula para cada vivienda del edificio?
Sí, la vivienda debe tener cédula en el momento de la transmisión (Decret 141/2012, art. 9). El comprador que vaya a reformar una vivienda usada puede eximir al vendedor de entregarla (art. 10).
¿Se puede derribar un edificio protegido en Barcelona?
En los niveles de protección A, B y C, no. En el nivel D el derribo se admite tras un estudio histórico aprobado (Ajuntament).
¿Quién hace la verificación del edificio?
El consultor técnico (arquitecto) inspecciona el edificio y calcula los presupuestos, el abogado revisa el registro, los contratos y el tanteo, y el asesor fiscal determina el régimen fiscal de la operación. Decide el comprador, pero repartir los papeles de antemano es más fácil que reunir las conclusiones después.
