Enfoque de inversión
Vender el edificio por viviendas o entero: cómo elegir la salida
El bloque gana al detalle si el descuento sobre la suma de las viviendas no supera un umbral del 1–11%. Lo fijan el ritmo de ventas, el precio real y el impuesto del comprador: IVA 10% o ITP 20%.
Vender el edificio por viviendas o entero se reduce a una cifra: qué descuento sobre la suma de precios de las viviendas se puede ceder a cambio de una salida rápida a un solo comprador. En el cálculo didáctico de abajo el umbral está entre el 1% y el 11% y depende del ritmo de ventas, del precio al detalle y del impuesto que paga el comprador. Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.
Qué descuento se puede ceder por vender en bloque
El descuento de equilibrio es el descuento sobre la suma de precios de las viviendas con el que el resultado neto del bloque iguala al de la venta al detalle. En la venta al detalle se restan los gastos de venta y el coste del capital durante todos los meses de la liquidación; en el bloque, los gastos de la operación y el coste del capital durante los meses hasta el cierre.
Ejemplo didáctico, no una previsión. El edificio está listo para la salida, se han invertido 18 M€ y la suma de precios de las 24 viviendas por separado es de 24 M€ sin IVA. Coste del capital 8% anual (parámetro convencional), gastos de venta al detalle 3,5%, del bloque 1,5%, el bloque se cierra a los 6 meses. En las celdas figura el descuento de equilibrio del bloque, %.
| Ventas al mes | Detalle al 100% del precio previsto | Al 97% | Al 94% |
|---|---|---|---|
| 1 | 5,3 | 8,3 | 11,2 |
| 1,5 | 3,3 | 6,2 | 9,2 |
| 2 | 2,3 | 5,2 | 8,2 |
| 3 | 1,3 | 4,2 | 7,1 |
Si las viviendas salen a dos por mes y con una rebaja del 3%, el bloque gana a la venta al detalle con un descuento de hasta el 5,2%. Un bloque con un descuento mayor que la cifra de la celda pierde frente al detalle; con uno menor, gana. El resultado depende más del precio real al detalle que del ritmo: una rebaja del 6% desplaza el umbral unos seis puntos.
Qué paga el comprador: IVA 10% o ITP 20%
El impuesto del comprador depende de cómo terminaron las obras y mueve su oferta más que cualquier descuento.
Si las obras encajan en la definición de rehabilitación del art. 20.Uno.22.B de la Ley 37/1992, la primera venta del edificio tras ellas tributa por IVA al 10% (art. 91.Uno.1.7º). La definición es esta: más de la mitad del coste del proyecto corresponde a estructura, fachadas, cubierta u obras análogas, y el coste de las obras supera el 25% del precio de compra del edificio (si se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras; si no, del valor de mercado), en ambos casos sin la parte del suelo. A la escritura se suma el AJD del 1,5% (ATC).
Si la definición no se cumple, la venta se considera segunda entrega y está exenta de IVA, y el comprador paga ITP. Cuando el edificio lo compra un único comprador, el tipo es del 20% (ATC). La venta también deja de ser primera si el edificio se usó dos años o más tras las obras, incluso arrendado (art. 20.Uno.22.A).
Ejemplo didáctico, bloque por 20 M€, todo el edificio es residencial (la ATC aplica el 20% solo a la parte residencial): el ITP del 20% da 4 M€, y el IVA del 10% más el AJD del 1,5% dan 2,3 M€. La diferencia de 1,7 M€ (8,5% del precio) saldrá de la oferta del comprador. Hay otra cara. El IVA del 10% de las obras (600.000 € con un presupuesto de 6 M€) el vendedor lo recupera solo si su venta está sujeta a IVA: una entrega exenta no da derecho a deducción (art. 94.Uno.1). El régimen lo determina el proyecto de obras, por eso se aclara antes de empezar las obras y no antes de vender. Es una pregunta para el asesor fiscal. El RDL 29/2026 (art. 7, desde el 1.12.2026, sin convalidación) introduce un IVA del 4% en la compra de vivienda por una empresa que la arrienda con el régimen de los arts. 48–49 de la Ley 27/2014; no está incluido en el cálculo.
Qué cambia el tanteo en la venta por viviendas
Una persona jurídica con cinco o más viviendas en Barcelona se considera gran tenedor (resolución de 14.03.2024, que recoge la TER/800/2024). Si está inscrita en el Registre de grans tenidors, la Generalitat puede interceptar la venta de cualquiera de sus viviendas en zona de mercado tensionado mediante tanteo y retracto (Llei 11/2025, art. 6). Excepción: las ventas de viviendas nuevas y de viviendas tras una gran rehabilitación durante el año siguiente a la expedición de la cédula de habitabilidad.
La respuesta de la Administración tarda hasta dos meses, más 15 días si inspecciona la vivienda (Generalitat). Para la venta al detalle significa que, pasado el primer año, las ventas quedan sujetas al derecho mientras haya cinco o más viviendas en propiedad, y cada una recibe una pausa de hasta dos meses y medio. La cédula hace falta para cada vivienda en la venta (Decret 141/2012, art. 9.2), con un plazo de expedición, según el texto del decreto, de 30 días hábiles. Si el tanteo afecta a la venta del edificio en un solo contrato, el texto de la ley no lo dice de forma expresa. Es una pregunta para el abogado, igual que en el artículo sobre la compra de un edificio.
Orden de decisión
- Sustituir en la tabla el coste del capital, el ritmo y el precio al detalle propios.
- Antes de empezar las obras, aclarar si el proyecto cumple la definición de rehabilitación: de ello dependen el IVA de las obras y el impuesto del comprador.
- Poner en el calendario el año posterior a la cédula y calcular cuántas viviendas se venden sin tanteo.
- Pedir con antelación dos o tres ofertas orientativas por el bloque, para que el descuento no se quede en hipótesis. La preparación se describe en la lista de comprobación para la venta.
- Considerar una combinación: parte de las viviendas al detalle durante el primer año y el resto en bloque.
A quién no le conviene esta elección
La venta al detalle no conviene si en el edificio quedan inquilinos: el comprador de una vivienda asume el contrato vigente (art. 14 LAU), con más detalle en el artículo sobre el edificio con inquilinos. El bloque no conviene si no hay cerca compradores dispuestos a pagar un precio próximo a la suma de las viviendas: entonces el descuento de la tabla supera el umbral. Los compradores se describen en el artículo sobre la salida del proyecto.
DNPI Capital no tiene proyectos terminados de edificios enteros. Están terminados el solar en Sitges y el piso en Compte de Urgel, por lo que aquí se describe una metodología, no un resultado.
Siguiente paso: pasar las dos ramas con las cifras propias por la calculadora del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más: vender las viviendas por separado o el edificio entero?
Depende del descuento del bloque y del ritmo real de la venta al detalle. En el cálculo didáctico el bloque gana al detalle con un descuento de hasta un umbral del 1% al 11%, según el ritmo y el precio al detalle.
¿Qué impuesto paga el comprador de un edificio entero?
Tras una rehabilitación conforme al art. 20.Uno.22.B, IVA del 10% y AJD del 1,5%. En otro caso, ITP, y del 20% si el edificio lo compra un único comprador (ATC).
¿Puede la Generalitat quedarse con una vivienda al venderla?
Sí, si el vendedor es una persona jurídica gran tenedor inscrita en el Registre de grans tenidors y la vivienda está en zona de mercado tensionado. Excepción: vivienda nueva o tras una gran rehabilitación durante el primer año desde la cédula. La Administración dispone de hasta dos meses para responder.
¿Hace falta la cédula para vender cada vivienda?
Sí, la cédula es necesaria en la transmisión de la vivienda (Decret 141/2012, art. 9.2). El comprador de una vivienda usada que vaya a reformar puede eximir al vendedor de entregarla (art. 10): para una reforma hace falta un informe del técnico, y para un derribo, un certificado del municipio.
