Edificio entero y división en viviendas: la división horizontal

Un edificio en Cataluña se divide en viviendas mediante el título de constitución: una escritura pública en la que el propietario describe el edificio, cada vivienda y su cuota de participación en los elementos comunes. El régimen empieza con la firma, y en el Registro se abre un folio distinto para cada vivienda. La propia división tributa por AJD al 1,5%, pero el impuesto de la compra del edificio entero hay que calcularlo antes del precio. Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.

Qué es la división horizontal y quién puede formalizarla

Propiedad horizontal es el régimen en el que el propietario de una vivienda es dueño exclusivo de ella y, junto con los demás, de la escalera, la fachada y el tejado (art. 553-1 del Libro V del Código civil de Cataluña). En Cataluña lo regula un capítulo aparte de ese Código.

Pueden formalizar el régimen los propietarios del edificio en el momento de firmar el título (art. 553-8). El edificio queda sometido al régimen desde ese momento, aunque la obra no esté terminada (art. 553-7). El consentimiento de los inquilinos no se menciona en esos artículos, pero sus contratos no desaparecen: más abajo se explica.

Qué debe contener la escritura

La escritura debe contener seis bloques (art. 553-9.1), y sin ellos el documento no sirve:

1. Descripción de todo el edificio: si está terminado o no, qué elementos y servicios comunes tiene.
2. Descripción de cada vivienda: número de orden, cuota, superficie útil, planta, linderos, destino, anexos vinculados (trastero, aparcamiento).
3. Plano del edificio.
4. Estatutos, si los hay.
5. Reservas de derechos del promotor o de los fundadores, si las hay.
6. Posibles subcomunidades.

Si el edificio aún no está declarado, en el mismo acto o en uno anterior hace falta la declaración de obra nueva (art. 553-9.3). En el Registro se inscribe un asiento general del edificio y un folio aparte para cada vivienda (art. 553-9.4).

Qué documentos hacen falta para la obra nueva y qué puede fallar

Para declarar una obra nueva terminada, el notario exige un certificado técnico de conformidad con el proyecto, documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos para la entrega del edificio a los usuarios y las autorizaciones administrativas de uso y de eficiencia energética (art. 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015). El registrador comprueba lo mismo.

Hay también una regla general sobre la división de fincas: cada parte resultante debe cumplir los requisitos de la ley y del plan urbanístico (art. 26.2 del mismo texto). Cómo funciona para la división horizontal de un edificio concreto lo deciden el arquitecto y el registrador, y en la práctica significa comprobar antes de la oferta si cada vivienda obtendrá la cédula de habitabilidad y si el edificio necesita licencia o comunicación. Sobre los regímenes de licencia, véase el artículo sobre la obra nueva y la rehabilitación. Pregunta para el arquitecto y el abogado.

Cómo se calculan las cuotas

La cuota se expresa en porcentaje del edificio entero y se fija proporcionalmente a la superficie, con ajustes por el destino, la situación y otras características físicas y jurídicas (art. 553-3.2). Solo puede modificarse por unanimidad o por vía judicial (art. 553-3.3). Ejemplo didáctico, no una previsión: 24 viviendas, 1.800 m², cálculo solo por superficie.

De la cuota dependen las cuotas de gastos y de voto en la comunidad, por eso corregir un error en ella es caro: hace falta el consentimiento de todos.

Cuánto cuesta la división y qué pasa con el impuesto de la compra

La división tributa por AJD al 1,5%, y la base es la suma del valor de la obra nueva y del valor del suelo (ATC, documentos notariales). El notario, el registro y el técnico se pagan aparte.

Más peso en la economía tiene el impuesto de la compra. Si el edificio entero lo compra una sola persona, el ITP sobre la parte residencial es del 20%, con división en viviendas o sin ella (ATC, tarifas del ITP). Más información: ITP 20% para gran tenedor y edificios enteros.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Precio del edificio 10 M€ por 1.800 m² (5.556 €/m²), todo el edificio es residencial; precio convencional de las viviendas 6.800 €/m²; base del AJD de la división, 10 M€.

Del resto aún hay que pagar notario, registro, obra, venta y mantenimiento del edificio. Para cubrir solo el ITP y el AJD, la suma de las viviendas debe superar el precio del edificio en un 21,5%. La división en sí no crea valor: lo crean el uso permitido, la reforma y el plazo.

Qué es difícil cambiar tras la primera venta

La cláusula del título que deja al fundador la facultad de modificarlo por sí solo es nula (art. 553-9.5). Después, cualquier cambio pasa por la junta, salvo los casos del art. 553-10.2: por ejemplo, la agrupación y la división de viviendas, si así consta en los estatutos, o el cambio de destino de una vivienda, si los estatutos no lo prohíben.

Por eso los estatutos se redactan antes de vender la primera vivienda. Son admisibles las disposiciones que permiten la agrupación y la división de viviendas sin acuerdo de la junta (art. 553-11.2), y el derecho de sobreelevación solo vale con una reserva expresa (art. 553-13.3). Más tarde, acordarlo con los vecinos compradores es más difícil. El orden de los acuerdos se describe en el artículo sobre la comunidad de propietarios.

A quién no le conviene la división

No conviene si se piensa vender el edificio a un único comprador: el 20% de ITP rige para él con división o sin ella, y la división solo añadirá gastos. No conviene si en el edificio quedan inquilinos y se contaba con viviendas «limpias»: el plazo de los contratos lo determina la LAU, y no el régimen de propiedad. Y no conviene si la comprobación aún no ha mostrado que cada vivienda podrá obtener la cédula.

Siguiente paso

Conviene estimar la diferencia entre el edificio y la suma de las viviendas con impuestos en la calculadora del inversor, y después reunir los documentos del edificio con la lista del artículo sobre la verificación del edificio para un gran comprador.