Reforma y construcción
Libro del Edificio: qué aprende el comprador del dosier del edificio
El Libro del Edificio reúne el proyecto, las instrucciones de mantenimiento y la historia de la finca. Qué muestra al comprador, cómo leer la ITE y qué preguntar al administrador antes de las arras.
El Libro del Edificio es el dosier del edificio: el proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción, la relación de agentes de la edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento que el promotor entrega a los usuarios (art. 7 LOE). Los propietarios están obligados a conservarlo y a transmitirlo (art. 16). Para el comprador, junto con el informe de la ITE, muestra en qué estado está el edificio y qué gastos le esperan.
Qué es el Libro del Edificio y qué contiene
Según la LOE, el Libro del Edificio incluye la documentación de la obra terminada: el proyecto con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la relación de agentes de la edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. La Generalitat describe el llibre de l'edifici como un estudio técnico de las características del edificio con instrucciones de uso y mantenimiento que alargan su vida útil y previenen el deterioro, además de una lista de medidas de eficiencia energética (Generalitat).
No es un archivo de planos sino un documento de trabajo: de qué está construido el edificio, qué elementos requieren mantenimiento regular y qué hay que hacer para que el edificio no se deteriore más rápido.
Qué documentos del edificio pedir y a quién
En un edificio nuevo el Libro del Edificio lo entrega el promotor; en uno antiguo puede no existir, y entonces la información principal la dan la ITE y las actas de la comunidad.
| Documento | Qué muestra | A quién pedirlo |
|---|---|---|
| Libro del Edificio de un edificio nuevo | El proyecto, la recepción, los agentes de la obra, las instrucciones de mantenimiento | Administrador de la comunidad, promotor |
| Llibre de l'edifici de un edificio existente | Diagnóstico, plan de mantenimiento, medidas de eficiencia energética | Administrador de la comunidad |
| Informe de la ITE y certificat d'aptitud | Los defectos del edificio y la vigencia del certificado | Administrador, vendedor |
| Actas de las juntas | Obras acordadas y derramas | Administrador |
La obligación de los propietarios de conservar y transmitir la documentación del edificio, las garantías y los seguros consta en el art. 16 de la LOE. Por eso la falta del dosier en un edificio nuevo es de por sí una pregunta para el vendedor y el administrador.
Cómo se relaciona el Libro del Edificio con la ITE
Para un edificio antiguo el documento clave sobre su estado es la ITE. En Cataluña los edificios de vivienda la pasan antes de cumplir 45 años, y el resultado se formaliza en un certificado de aptitud (certificat d'aptitud) con una vigencia que depende de los defectos encontrados (Generalitat, ITE).
| Resultado de la ITE | Tipo de certificado | Vigencia |
|---|---|---|
| Sin defectos | Apto sin defectos | 10 años |
| Defectos leves | Apto con defectos leves | 10 años |
| Defectos significativos | Provisionalmente apto, inspecciones cada 2 años | 6 años |
| Defectos graves, medidas urgentes realizadas | Apto con medidas cautelares, inspecciones al menos una vez al año | 3 años |
| Defectos graves sin medidas urgentes | Denegación de la aptitud | No se expide |
Para el comprador la tabla se lee fácil. Un certificado de 10 años sin defectos habla de un edificio sin problemas conocidos, y uno provisional de 6 o 3 años, de defectos que la comunidad deberá corregir a costa de los propietarios. El año de construcción para la ITE, según la aclaración de la Generalitat, se determina por los datos del Catastro. El procedimiento en sí se analiza en detalle en el artículo sobre la ITE.
Por qué preparar el dosier suele anunciar una reforma
La preparación del llibre de l'edifici de un edificio antiguo suele ir junto con un plan de rehabilitación. La Generalitat subvencionó con fondos Next Generation EU la preparación del llibre o de un proyecto de rehabilitación para edificios construidos antes de 2000, si los propietarios declaraban la intención de hacer obras y el edificio tenía ITE, con un presupuesto total de 43 M€ para varios años. Qué programas de ayuda están disponibles ahora se analiza en el artículo sobre las subvenciones Next Generation.
Para el comprador es una señal: si la comunidad ha encargado un diagnóstico, en los próximos años son probables decisiones sobre la cubierta, la fachada o las instalaciones. Por tanto, hay que averiguar si ya se han debatido importes y plazos, y no solo la intención.
Qué preguntar al administrador antes de las arras
Las preguntas sobre el edificio se hacen por escrito, porque el vendedor conoce el piso mejor que el edificio.
- Si existe el Libro del Edificio o el llibre de l'edifici de un edificio existente, y si se puede obtener una copia o un resumen.
- Cuándo se hizo la ITE, qué certificado se expidió y hasta qué fecha vale.
- Qué defectos recoge el informe y si se han hecho las obras indicadas.
- Si en las juntas se han debatido la rehabilitación, la cubierta, la fachada, el ascensor y cómo se financiarán.
- Si hay fondo de reserva y derramas aprobadas.
Cómo leer las actas de las juntas y el certificado de deudas de la comunidad se analiza en el artículo sobre la comunidad.
Cuándo el Libro del Edificio no funciona como comprobación
El dosier no funciona como garantía del estado: es una instrucción y una historia, no una inspección reciente. Un edificio con el Libro del Edificio completo pero sin el mantenimiento que indica puede estar en peor estado que uno antiguo sin dosier y con una buena ITE.
Tampoco sustituye a la inspección técnica de un piso concreto: la humedad, la instalación eléctrica y las reformas de distribución dentro del piso no se ven en el dosier del edificio. En la compra de obra nueva, al dosier se suma la comprobación de las garantías del promotor; de ello trata el artículo sobre la obra nueva del promotor. DNPI hace la valoración de un piso teniendo en cuenta las obras previstas en el edificio dentro del análisis de valor.
Preguntas frecuentes
¿Está obligado el promotor a entregar el Libro del Edificio al comprar obra nueva?
Sí. Según el art. 7 de la LOE, la documentación de la obra terminada constituye el Libro del Edificio y se entrega a los usuarios finales del edificio. Los propietarios están obligados a conservarla y a transmitirla.
¿Qué hacer si un edificio antiguo no tiene Libro del Edificio?
Es una situación frecuente en edificios construidos antes de este requisito. Entonces se piden el informe de la ITE, el certificado de aptitud con su fecha de vencimiento y las actas de las juntas sobre las obras previstas.
¿Cómo se relaciona el Libro del Edificio con la ITE?
El Libro describe el edificio y su mantenimiento, y la ITE comprueba su estado actual. El resultado de la ITE se formaliza en un certificado de aptitud con una vigencia de 3 a 10 años según los defectos.
¿Cuánto vale el certificado de la ITE en Cataluña?
Según la aclaración de la Generalitat, 10 años sin defectos o con defectos leves, 6 años con defectos significativos con inspecciones cada dos años y 3 años con defectos graves tras medidas urgentes.
¿Quién guarda el Libro del Edificio en un edificio de viviendas?
Normalmente el administrador de la comunidad. Una copia o un resumen se piden a través del vendedor o directamente al administrador antes de firmar las arras.
