Enfoque de inversión
Obra nueva terminada del promotor: documentos, impuestos y recepción
Una obra nueva terminada no tiene historial de ventas, pero sí documentos obligatorios, plazos de responsabilidad según la LOE e IVA en lugar de ITP. Qué pedir al promotor y cómo hacer la recepción.
Una obra nueva del promotor es un piso que el comprador recibe en la primera transmisión del promotor tras la finalización de la construcción. Con los impuestos es distinto que en el mercado de segunda mano: esta compra tributa por IVA del 10% y no por ITP (Agencia Tributaria), y en Cataluña se añade el AJD. Tras la entrega, el promotor y los agentes de la edificación responden de los defectos en los plazos de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): uno, tres y diez años.
En qué se diferencia comprar obra nueva terminada de comprar sobre plano
Un piso terminado se puede ver, se pueden revisar los documentos del edificio y mudarse poco después de la operación. Las cuestiones principales: el ajuste a la especificación prometida, la calidad de los trabajos y el precio.
En la compra sobre plano el comprador paga por tramos hasta la entrega, y el riesgo principal es la salvaguarda de los anticipos. La ley exige al promotor garantizar su devolución con los intereses legales mediante un seguro de caución o un aval bancario, con un documento individual para cada comprador (DA 1.ª LOE). Ese escenario se analiza aparte en los artículos sobre la compra en fase de construcción y sobre la garantía de los anticipos. Aquí se trata de un edificio ya construido.
Qué documentos pedir al promotor
Antes de firmar, el comprador pide los documentos que acreditan que el edificio se construyó legalmente, es habitable y está asegurado. El orden es este:
- Licencia o autorización de primera ocupación y cédula de habitabilidad. Para los pisos nuevos en Cataluña la cédula vale 25 años (Decret 141/2012, art. 9). Sin ella no se puede transmitir legalmente el piso ni contratar los suministros.
- Seguro decenal. Para los edificios cuyo uso principal es la vivienda, el seguro por diez años contra defectos estructurales es obligatorio, con una cobertura no inferior al 100% del coste de las obras (art. 19 y DA 2.ª LOE). La póliza se identifica por el nombre de la aseguradora y el número.
- Libro del Edificio. El proyecto con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción del edificio, la lista de los agentes de la construcción y las instrucciones de uso y mantenimiento se entregan a los usuarios finales (art. 7 LOE).
- Nota simple. El piso debe estar registrado como finca independiente, y se ve si pesa sobre él una hipoteca del promotor que se cancelará o se dividirá antes de la venta.
- Memoria de calidades y plano. La especificación con la que se compara el piso en la recepción. Las fórmulas vagas como «materiales de alta calidad» se concretan por escrito.
Cuánto suponen los impuestos: IVA y AJD en lugar de ITP
La primera venta de vivienda nueva por el promotor tributa por IVA al tipo del 10%, y al 4% en la vivienda protegida de régimen especial. La venta de vivienda usada por un particular o una empresa va por ITP. En Cataluña, en la primera transmisión con IVA se añade el AJD del 1,5% (ATC, guia ITP).
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 500.000 € sin aparcamiento.
| Escenario | Impuesto de la compra | Importe del impuesto |
|---|---|---|
| Obra nueva del promotor | IVA 10% y AJD 1,5% | 50.000 € + 7.500 € = 57.500 € |
| Vivienda de segunda mano de un particular | ITP 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € | 50.000 € |
Con el mismo precio, la obra nueva sale 7.500 € más cara en impuestos. La diferencia cambia tanto el presupuesto como la comparación con la segunda mano; más detalles en el artículo IVA o ITP.
Cómo hacer la recepción del piso
La recepción se hace antes de firmar ante notario, junto con un técnico. Se elabora una lista de defectos con fotos y se acuerda por escrito con el promotor el plazo de subsanación. Los desconchones, los enchufes que no funcionan y las ventanas que cierran mal se resuelven más fácilmente antes de entregar las llaves que por la vía de la garantía.
Los plazos de responsabilidad se cuentan desde la fecha de recepción del edificio sin reservas (art. 17 LOE):
| Plazo | De qué se responde | Quién responde |
|---|---|---|
| 10 años | Cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga, si comprometen la resistencia y la estabilidad | Los agentes de la construcción, el promotor solidariamente |
| 3 años | Elementos e instalaciones por los que se incumplen los requisitos de habitabilidad | Los agentes de la construcción, el promotor solidariamente |
| 1 año | Acabados y elementos de terminación | El constructor |
La demanda por estos defectos debe presentarse en los dos años siguientes al momento en que se manifestó el daño (art. 18 LOE). Por eso los defectos se dejan por escrito de inmediato, y el trámite de la reclamación se consulta con un abogado.
Cómo comprobar el precio de una obra nueva
Un piso nuevo no tiene historial de ventas, así que se compara con dos grupos: otras obras nuevas del barrio, incluidas las vendidas hace poco, y las operaciones de vivienda de segunda mano en buen estado cercanas. La diferencia muestra cuánto paga de más el mercado por lo «nuevo».
Es útil ver cómo cambió la lista de precios del promotor por fases de venta, qué pisos quedan sin vender y qué se paga aparte: aparcamiento, trastero, mejoras de acabados. Con el promotor se regatea menos el precio base y más a menudo el aparcamiento, los acabados o el calendario de pagos.
Cuándo comprar obra nueva no es lo adecuado
La obra nueva no le conviene al comprador que necesita una operación rápida sin control propio de la calidad: la recepción y la correspondencia sobre los defectos llevan tiempo. Tampoco a quien compara solo el precio del metro: el IVA con el AJD y los sobrecostes del aparcamiento cambian el resultado.
Si el promotor no puede mostrar la cédula, la póliza decenal o el registro del piso como finca independiente, es razonable detenerse antes de las arras. DNPI ofrece una mirada independiente sobre el precio de una obra nueva según las operaciones cercanas dentro de la valoración del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga el comprador de obra nueva en Cataluña?
IVA del 10% en la primera venta de vivienda por el promotor y AJD del 1,5% según la guía de la ATC. En el mercado de segunda mano se paga en su lugar el ITP por una escala desde el 10%.
¿Cuántos años responde el promotor de los defectos?
Según el art. 17 LOE, diez años por los defectos estructurales, tres por los que afectan a la habitabilidad y uno por los acabados, y de estos últimos responde el constructor. Los plazos se cuentan desde la fecha de recepción del edificio.
¿Qué es el seguro decenal y es obligatorio?
Es un seguro contra defectos estructurales por diez años. Para los edificios cuyo uso principal es la vivienda es obligatorio, con una cobertura no inferior al 100% del coste de las obras.
¿Qué es el Libro del Edificio y para qué le sirve al comprador?
Es el conjunto de documentos del edificio construido: proyecto con modificaciones, acta de recepción, agentes de la construcción, instrucciones de uso y mantenimiento. Según el art. 7 LOE se entrega a los usuarios finales y hace falta para mantener el edificio y para reclamar.
¿Se puede regatear con el promotor?
A veces, pero normalmente no el precio base, sino el aparcamiento, el trastero, los acabados o las condiciones de pago. Suele conseguirse más cerca del final de las ventas o en los pisos que tardan en venderse.
