Enfoque de inversión
Piso sobre plano: la garantía de las cantidades anticipadas
El promotor debe garantizar cada anticipo con impuestos e intereses desde que obtiene la licencia. Qué documento recibir al firmar, cómo recuperar el dinero y qué no cubre la garantía.
La compra sobre plano en España está protegida por ley solo en lo que respecta a los anticipos: el promotor debe garantizar desde que obtiene la licencia su devolución, junto con los impuestos y los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval bancario (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE). La garantía se formaliza por separado para cada comprador, y el documento se entrega al firmar el contrato. Los demás riesgos, de los plazos a los acabados, los resuelve el texto del contrato.
Qué recibe el comprador en una operación sobre plano
Sobre plano es la compra de un piso que todavía no existe: hay un proyecto, renders, una memoria de calidades y un plazo de entrega prometido. Los pagos siguen un calendario: una parte al firmar, otra durante la obra y el resto en la escritura tras la entrega.
El precio al inicio puede ser más bajo que el de una vivienda terminada, y a veces la distribución se puede adaptar. A cambio, el comprador paga por algo que no existe y depende de que el promotor lleve el proyecto a término en plazo y con la calidad anunciada. Cómo se ven las preventas desde el otro lado, para el promotor y el inversor del proyecto, se explica en el artículo sobre las preventas sobre plano.
Qué exige la ley al promotor
La disposición adicional primera de la LOE fija cuatro condiciones obligatorias para cualquier promotor de vivienda que cobre dinero antes de terminar la obra.
| Requisito | Qué dice la norma | Qué debe comprobar el comprador |
|---|---|---|
| Garantía | Desde la licencia, seguro de caución o aval solidario, sobre los anticipos con impuestos e intereses legales | Documento a su nombre y por sus importes |
| Individualidad | La póliza se emite para cada comprador con indicación de la vivienda | Número de póliza o de aval, su vivienda |
| Cuenta especial | Los anticipos entran en una cuenta aparte en un banco, solo para las necesidades de la obra | Banco y número de cuenta en el contrato |
| Contrato | Obligación de devolver el dinero, nombre del garante, banco y cuenta | Los tres puntos en el texto |
La prima del seguro la paga el promotor, y el asegurador no puede negar la cobertura al comprador alegando que el promotor no la pagó. Cómo funciona este seguro desde el punto de vista del proyecto se describe en el artículo sobre el seguro de los anticipos.
Cómo recuperar el dinero si la obra fracasa
Si la obra no ha empezado o el piso no se entrega en el plazo del contrato, el comprador elige: resolver el contrato con la devolución de los anticipos, los impuestos y los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, formalizada con una cláusula adicional del contrato.
El procedimiento de reclamación contra la garantía está fijado en la misma norma:
- Enviar al promotor el requerimiento de devolución por un medio que acredite la recepción.
- Esperar 30 días. Si el promotor no ha devuelto el dinero, acudir al asegurador o al banco garante, y si el requerimiento al promotor es imposible, directamente al garante.
- El asegurador debe pagar la indemnización en los 30 días siguientes al requerimiento.
- En el aval bancario es importante no dejar pasar el plazo: si el comprador no ha exigido la resolución y la devolución en los dos años siguientes al incumplimiento del promotor, el aval se extingue.
La garantía se cancela cuando se ha expedido la cédula o la licencia de primera ocupación y la vivienda se ha entregado al comprador.
Cuánto dinero está bajo la garantía: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso nuevo por 400.000 € sin IVA; según el calendario, hasta la entrega el comprador aporta el 20% del precio.
| Pago | Importe |
|---|---|
| Anticipos hasta la entrega, 20% del precio | 80.000 € |
| IVA del 10% sobre los anticipos | 8.000 € |
| Bajo garantía, sin contar los intereses | 88.000 € |
| Resto del precio en la escritura | 320.000 € |
| IVA del 10% sobre el resto | 32.000 € |
| AJD del 1,5% en la primera transmisión, base supuesta de 400.000 € | 6.000 € |
La vivienda nueva tributa por IVA al tipo del 10% (art. 91 de la Ley 37/1992), y en Cataluña, en la primera transmisión con IVA, se añade el AJD del 1,5% (ATC). La comparación con los impuestos de la compra de vivienda de segunda mano está en el artículo IVA o ITP.
Qué no cubre la garantía
La garantía protege el dinero para el caso de que el proyecto no se lleve a cabo o no se entregue en plazo. No responde de que el piso terminado difiera de los renders dentro de lo que permite el contrato, del periodo de gracia por retraso si el contrato lo admite, ni de la infraestructura del complejo, que puede ir por detrás de la finalización del edificio.
Por eso el contrato se lee junto con la memoria de calidades, y en la recepción el piso se revisa como uno de segunda mano: superficies, distribución, instalaciones, y los defectos se dejan por escrito antes de firmar el acta. Tras la entrega rigen los plazos de responsabilidad de la LOE: un año para los acabados, tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad, diez años para la estructura (art. 19); más en el artículo sobre el seguro decenal.
Cuándo sobre plano no encaja
Comprar en fase de obra no encaja a quien necesita el piso para una fecha concreta: el plazo de entrega se aplaza más a menudo de lo deseable, y la prórroga del contrato puede ser legal. Tampoco al comprador que cuenta con una hipoteca pero no ha hablado con el banco del calendario: el préstamo suele formalizarse más cerca de la entrega, y los anticipos se pagan con dinero propio.
Si el promotor propone entregar dinero antes de obtener la licencia o sin un documento de garantía a su nombre, lo más sensato es renunciar a la operación. DNPI valora el precio de una promoción nueva frente a la vivienda terminada de la zona dentro del análisis del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Está obligado un promotor en España a garantizar los anticipos al comprar sobre plano?
Sí. Según la disposición adicional primera de la LOE, el promotor de viviendas garantiza desde que obtiene la licencia la devolución de los anticipos con impuestos e intereses legales mediante un seguro de caución o un aval bancario.
¿Qué documento de garantía debe recibir el comprador?
Un documento individual por sus importes y su vivienda, que el promotor entrega al firmar el contrato. En el contrato constan además el garante, el banco y la cuenta especial de los anticipos.
¿Qué hacer si el promotor no muestra la garantía?
No hacer el pago y enseñar el contrato a un abogado. La falta de un documento a su nombre incumple la ley, sea cual sea la reputación del promotor.
¿Se puede recuperar el dinero si la obra se retrasa?
Si se ha incumplido el plazo de entrega del contrato, el comprador puede resolver el contrato con devolución de los anticipos, los impuestos y los intereses a través del garante, o conceder una prórroga. Los periodos de gracia y las redacciones los revisa un abogado.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda nueva en Cataluña?
IVA del 10% sobre el precio de la vivienda y AJD del 1,5% en la primera transmisión. El ITP no se paga en este caso: corresponde a la compra de vivienda de segunda mano.
