Enfoque de inversión
Conflictos en un proyecto inmobiliario: juzgado, arbitraje, mediación
Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar en un conflicto civil o mercantil hay que intentar un acuerdo y acreditarlo. Quedan el juzgado, el arbitraje (si consta en el contrato) y la mediación.
Un conflicto en un proyecto inmobiliario en España se resuelve por tres vías: juzgado, arbitraje y mediación. Desde el 3 de abril de 2025, por la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar en la mayoría de los conflictos civiles y mercantiles hay que intentar resolverlo mediante «medios adecuados de solución de controversias» (MASC) y acompañar la acreditación a la demanda. El arbitraje solo es posible con un convenio escrito de las partes.
Qué cambió el 3 de abril de 2025
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo el intento de solución previa como requisito de procedibilidad de la demanda en asuntos civiles y mercantiles. Entre los MASC figuran la mediación, la conciliación privada, la opinión de un experto independiente, la oferta vinculante confidencial, el derecho colaborativo y la negociación directa. A la demanda se acompaña el documento que acredita el intento. Hay excepciones (entre ellas la protección de derechos fundamentales y las medidas cautelares); si alguna se aplica a su conflicto lo decide el abogado.
Para un proyecto esto significa: cada carta al contratista o al vendedor con una reclamación y una propuesta de negociar es ahora también una prueba. La correspondencia y las actas de las reuniones deben conservarse como futuros anexos de la demanda.
Tres vías: qué comparar
| Criterio | Juzgado | Arbitraje | Mediación |
|---|---|---|---|
| Fundamento | La ley, competencia judicial | Convenio escrito de las partes (Ley 60/2003, art. 9) | Participación voluntaria (Ley 5/2012, art. 6) |
| Quién decide | El juez | Árbitros elegidos por las partes | Las propias partes, con un mediador |
| Resultado | Sentencia, apelación | Laudo con fuerza de cosa juzgada (art. 43); impugnación solo por una lista cerrada de motivos | Acuerdo; ejecutable tras su elevación a escritura pública (art. 23) |
| Plazo legal | No hay un plazo único | Si las partes no pactan otra cosa: 6 meses desde la contestación a la demanda, prorrogables hasta 2 meses (art. 37) | Lo más breve posible; si es requisito de procedibilidad, no más de tres meses (art. 20) |
| Recurso | Sí | Solo la acción de anulación en dos meses (art. 41) | No hay una resolución que recurrir |
Qué pasa con los plazos judiciales
El CGPJ publica estimaciones de la duración media de los asuntos por instancias en forma de tablas, pero no he confirmado una cifra fiable para Barcelona y para su tipo de conflicto, así que no doy un plazo judicial. Los únicos plazos que se pueden dar sin reservas son los de las leyes de arbitraje y de mediación. Pida al abogado una estimación del plazo para su juzgado y la cuantía de su demanda.
Ejemplo didáctico: conflicto con el contratista por defectos
Ejemplo didáctico, no una previsión. El contratista entregó las obras y al mes aparecen goteras. El cliente exige que las repare a su costa y el contratista se niega.
- Día 0: reclamación escrita con descripción, fotos y acta de un perito técnico, y propuesta de reunirse.
- Hasta 3 meses: mediación u otro intento por MASC. Si es requisito de procedibilidad, la mediación no debe durar más de tres meses.
- Si el contrato tiene una cláusula arbitral, el conflicto va a arbitraje: por defecto hasta 6 + 2 = 8 meses desde la contestación a la demanda, si las partes o el reglamento del arbitraje no fijaron otro plazo. Superar el plazo no anula por sí solo el laudo (art. 37.2). Si no hay cláusula, se presenta demanda ante el juzgado con el documento del intento de MASC.
Si el contratista demanda en el juzgado pese a la cláusula arbitral, hay que oponerse dentro de los primeros diez días del plazo para contestar (art. 11 de la Ley 60/2003). Plazos de este tipo conviene no dejarlos pasar.
Qué conflictos hay en un proyecto
- Con el contratista: defectos, retrasos, presupuesto. Los plazos de responsabilidad de los agentes de la obra los fija la LOE (art. 17); los seguros se tratan en el artículo sobre los seguros del proyecto.
- Con el vendedor: defectos ocultos, cargas, superficie. Prevención: la due diligence y el informe técnico.
- Con un socio del proyecto o de la SL: derechos, salida, votaciones. Esto se resuelve de antemano, en el pacto entre socios. Qué juzgado es competente en los conflictos societarios, conviene aclararlo con el abogado.
Qué incluir en el contrato de antemano
- Arbitraje o juzgado y, si es arbitraje, qué institución arbitral y qué idioma.
- Un procedimiento obligatorio de escalada: primero una reclamación escrita, después negociación o mediación.
- Derecho aplicable y lugar del procedimiento.
- Cómo se conservan los documentos del proyecto, también en el panel digital.
Una cláusula arbitral no siempre es mejor que el juzgado: el arbitraje limita los recursos, y eso hay que valorarlo y no aceptarlo por defecto.
Cuándo este artículo no ayuda
El artículo da una visión general y no sustituye una consulta. Los conflictos sobre herencias, impuestos y los que afectan a la administración pública pueden regirse por normas distintas. En un proyecto con DNPI, el procedimiento de resolución de conflictos lo establece el contrato de cada proyecto: léalo entero antes de firmar. El panorama general del proyecto lo da la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿Se puede demandar directamente en el juzgado por un conflicto con el contratista?
Desde el 3 de abril de 2025, por la Ley Orgánica 1/2025, en la mayoría de los conflictos civiles y mercantiles hay que acompañar a la demanda un documento que acredite que se intentó un acuerdo (mediación, negociación u otro MASC). Hay excepciones, que revisa el abogado.
¿En qué se diferencia el arbitraje del juzgado?
El árbitro lo eligen las partes, el laudo es definitivo en cuanto al fondo y solo se impugna por motivos tasados en dos meses (Ley 60/2003, arts. 41 y 43). El arbitraje solo es posible con un convenio escrito de las partes (art. 9).
¿Cuánto dura una mediación?
La ley exige que sea lo más breve posible y, si sirve de requisito de procedibilidad, no más de tres meses (Ley 5/2012, art. 20).
¿Es obligatorio aceptar la mediación?
No. La participación es voluntaria (art. 6 de la Ley 5/2012), pero para demandar hace falta el intento de solución por MASC, y puede hacerse de otro modo, por ejemplo mediante negociación directa.
