Reforma y construcción
Llave en mano o por fases: qué conviene elegir al inversor
Llave en mano da un precio y un responsable, pero solo con un alcance bien descrito. Por fases es más flexible y barato al inicio, pero el propietario asume la coordinación y el control.
La reforma «llave en mano» significa un contratista, un precio y un responsable del resultado. La contratación por fases divide la obra en partes: o una misma empresa las ejecuta por turno, o cada capítulo lo ejecuta un especialista distinto. Llave en mano conviene cuando el alcance es conocido y está descrito en un presupuesto con mediciones. Por fases conviene cuando el alcance no está claro y el propietario está dispuesto a coordinar él mismo o a contratar supervisión técnica.
Qué es «llave en mano» desde el punto de vista de la ley
En el derecho español, «llave en mano» suele formalizarse como obra por precio fijo, ajuste alzado. Según el art. 1593 del Código Civil, ese contratista no puede exigir un aumento de precio por el encarecimiento de materiales o jornales, pero sí un pago adicional si, conforme al plano convenido, se ha hecho un cambio que aumenta la obra y el propietario lo ha autorizado (BOE). El propietario puede desistir de la obra indemnizando al contratista por los gastos, el trabajo y la utilidad que podría haber obtenido (art. 1594). El contratista responde de las personas que ha empleado (art. 1596).
Son las reglas generales del Código Civil (artículos 1588 a 1600). En el Libro VI del Código Civil de Cataluña (Ley 3/2017) la sección general sobre los contratos de servicios, a los que pertenece el contrato de obra, está reservada, y no he encontrado allí normas específicas sobre el contrato de obra. Qué normas se aplican a su contrato en Cataluña lo comprueba un abogado.
De ahí se deduce lo principal: el precio «llave en mano» es fijo solo dentro del alcance descrito. Todo lo que no entró en el presupuesto y que luego acuerde será un pago adicional.
Qué es la contratación por fases
Aquí las obras se dividen por capítulos o por especialidades: demolición, electricidad, fontanería, acabados. El pago suele ser por medición. Según el art. 1592 del Código Civil, el contratista que trabaja por piezas o por medida puede exigir que el propietario reciba la obra por partes y la pague en proporción, y la parte pagada se presume aprobada y recibida. Un pago sin comprobar el volumen cierra la cuestión de la calidad de esa parte, y justo aquí hace falta el control independiente del que trata el artículo sobre la supervisión técnica.
Aparte: si en la obra trabaja más de una empresa, el promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud (art. 3 del Real Decreto 1627/1997). Con el esquema «por fases» y varios ejecutores, esta partida de gasto aparece casi siempre.
Comparación de los dos esquemas para el inversor
| Criterio | Llave en mano (precio fijo) | Por fases |
|---|---|---|
| Precio | Una sola suma, con el riesgo del contratista incluido | Suma por capítulos, normalmente por medición, total variable |
| Cambios | Pago adicional por cambios acordados (art. 1593) | Cambia el volumen en los capítulos, cambia el total |
| Responsabilidad | Un contratista responde del resultado y de las personas empleadas | Repartida; en las uniones entre capítulos hay más disputas |
| Carga para el propietario | Menor, si el alcance está descrito | Mayor: calendario, uniones, recepción por partes |
| Cuándo conviene | Alcance claro, hay presupuesto con mediciones y proyecto | Estado de las instalaciones poco claro, apertura por etapas |
| Riesgo | Precio infravalorado en la licitación y pagos adicionales durante la obra | Pérdida de control sobre la suma final |
No he encontrado datos abiertos sobre cuánto más barato es un esquema que otro en Barcelona. La afirmación «por fases es más barato» conviene contrastarla con presupuestos por capítulos de dos o tres ejecutores, como en el artículo sobre la comparación de contratistas.
Ejemplo didáctico: cuánto cuesta elegir el esquema
Ejemplo didáctico, no una previsión. Alcance según presupuesto con mediciones: 70.000 €. Opción A, llave en mano: precio fijo de 75.000 € (supuesto: el contratista incluye 5.000 € por riesgo y coordinación). Opción B, por fases: 70.000 € más supervisión técnica de 3.500 € (5%, supuesto) más una reserva del 10% para imprevistos, 7.000 €. El máximo en B será de 80.500 € si la reserva se gasta por completo.
Si al abrir las paredes no aparece nada, la opción B saldrá por 73.500 €, 1.500 € más barata que A. Si la reserva se va entera, B resulta 5.500 € más cara que A. Si con el esquema A el propietario añade obras durante la ejecución, serán un pago adicional según el art. 1593. La diferencia depende de lo claro que esté el alcance, no del esquema.
Cómo elegir
- Si el estado de las instalaciones y de la estructura no está claro, prevea etapas: primero demolición y apertura, después el precio de los demás capítulos.
- Si el alcance está descrito con mediciones y proyecto, pida un precio «llave en mano» con la lista de exclusiones.
- Si va a haber más de un ejecutor en la obra, prevea desde el principio el coordinador y la supervisión.
- En cualquier esquema, fije el procedimiento de cambios: quién los aprueba, en qué plazo y antes de la ejecución.
- Vincule los pagos a las etapas recibidas, como se describe en el artículo sobre hitos y retenciones en el contrato.
Cuándo el esquema no funciona
Llave en mano no funciona si el precio se obtuvo «por teléfono» sin mediciones: el error de volumen lo cubrirán luego los pagos adicionales del propietario. Por fases no funciona sin técnico y sin calendario: se perderá el control del total. Los dos esquemas son malos si no hay un presupuesto escrito anexo al contrato, como se explica en el artículo sobre el presupuesto de reforma. La reserva sigue siendo una línea aparte del propietario con cualquier esquema, véase reserva para imprevistos.
La elección del esquema se comprueba bien en la calculadora para inversores: allí la reforma y la reserva son líneas separadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa una reforma «llave en mano» en España?
El contratista ejecuta todo el alcance por un precio fijo. En derecho suele ser ajuste alzado: el precio no sube por el encarecimiento de los materiales, pero sí por los cambios que el propietario autorice (art. 1593 del Código Civil).
¿Es más barata la reforma por fases?
No he encontrado datos abiertos. Al inicio, el total por capítulos puede ser menor, pero hay que añadirle supervisión y reserva. Compare los presupuestos por capítulos.
¿Se puede resolver un contrato de obra de reforma?
El propietario puede desistir de la obra indemnizando al contratista por los gastos, el trabajo y la utilidad (art. 1594 del Código Civil). Las condiciones de resolución de su contrato las revisa un abogado.
¿Quién responde de los errores de un subcontratista?
El contratista responde del trabajo de las personas que ha empleado (art. 1596 del Código Civil). Los subcontratistas solo pueden reclamar al propietario hasta el límite de lo que este deba al contratista (art. 1597).
