Enfoque de inversión
Piso en España con criptomonedas: el camino hasta la escritura
El notariado considera el bitcoin un bien, no dinero, y cambiarlo por un piso es una permuta. Cómo va la operación en la práctica: conversión, banco, documentos de origen de fondos y plazos.
Se puede comprar un piso en España con dinero procedente de criptomonedas, pero al vendedor normalmente hay que pagarle en euros tras la conversión. El Consejo General del Notariado escribe expresamente que el bitcoin no es dinero sino un bien, y entregarlo por un piso significa celebrar no una compraventa sino una permuta, en la que se paga impuesto por ambas transmisiones (Notariado). Por eso la operación se construye a través del banco y de documentos de origen de los fondos.
Por qué el pago directo con criptomonedas casi no se da
La compraventa presupone pago en dinero, y la criptomoneda, según la aclaración del notariado, no es dinero. El cambio de un piso por bitcoin es jurídicamente otra operación, la permuta, en la que cada parte recibe un bien, y la carga fiscal en conjunto es mayor.
El segundo obstáculo está en la formalización. La Ley del Notariado exige que en la escritura de transmisión onerosa de inmuebles por dinero consten los medios de pago: cuándo se ha recibido el precio, en qué importe, en efectivo, con cheque o por transferencia bancaria (art. 24). Una transferencia desde un banco español o europeo cumple este requisito sin problemas, y una cadena de monederos no.
Cómo es el camino del dinero en la práctica
Primero se vende la criptomoneda por euros, los euros llegan a la cuenta bancaria del comprador y desde esa cuenta se pagan las arras y el precio. En la escritura figuran euros y transferencias bancarias, y la criptomoneda queda en la historia del origen de los fondos.
| Etapa | Quién la revisa | Qué documentos hacen falta |
|---|---|---|
| Venta de la criptomoneda por euros | La plataforma por la que se vende | Verificación de identidad, historial de operaciones |
| Entrada de los euros en la cuenta | Banco del comprador | Extracto de la plataforma, justificante de la compra de criptoactivos |
| Transferencia de las arras y del precio | Banco, abogado, agencia | Contrato de arras, concepto del pago |
| Firma de la escritura | Notario | Medios de pago, documentos del origen del dinero |
| Impuestos del comprador y del vendedor del criptoactivo | Hacienda del país de residencia | Cálculo del beneficio de la venta de criptoactivos |
El banco, el notario, el registrador, el abogado y la agencia son sujetos obligados según la ley de prevención del blanqueo de capitales (art. 2 Ley 10/2010) y comprueban cada uno por su cuenta al comprador. Qué piden exactamente y en qué orden se analiza en detalle en el artículo sobre AML al comprar.
Qué documentos de origen de los fondos preparar
Cuanto más larga es la historia del criptoactivo, más preguntas tiene el banco, así que el dosier se reúne de antemano.
- Extractos de las bolsas y plataformas de todo el periodo de tenencia: compras, ventas, transferencias.
- Justificación de dónde salió el dinero para la compra inicial de la criptomoneda: nómina, venta de un negocio, otros activos.
- Vínculo de los monederos con el titular: qué direcciones pertenecen al comprador y cómo se movieron los fondos entre ellas.
- Declaraciones de impuestos donde consten las operaciones con criptoactivos, si se exigían en el país de residencia.
- Si el criptoactivo lo compró un miembro de la familia y el piso lo compra otro, documentos de la transmisión de fondos entre ellos.
- Justificante de la transferencia de euros a una cuenta española. Cómo suele ser el paquete al transferir capital desde el extranjero se describe en el artículo sobre los documentos para transferir capital.
Qué pasa con los impuestos por el lado de la criptomoneda
La venta de criptomonedas por euros es en sí un hecho fiscal, distinto de la compra del piso. Para los residentes fiscales en España, la Agencia Tributaria la describe como ganancia o pérdida patrimonial igual a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (AEAT).
Los residentes tienen además una obligación informativa: el modelo 721 se presenta si el valor total de las criptomonedas custodiadas por proveedores extranjeros a 31 de diciembre supera los 50.000 € (AEAT, modelo 721). Para los no residentes, las reglas las fija el país de residencia. Cómo se combina esto con la declaración de bienes en el extranjero se describe en el artículo sobre el modelo 720, y el caso concreto lo calcula un asesor fiscal.
Cómo no hacer fracasar los plazos de la operación
El vendedor, al firmar las arras, cuenta con un calendario de pagos normal. Si el plan del comprador incluye vender criptomonedas y una comprobación adicional del banco, se dice en la negociación, antes de la firma, y se deja un margen de tiempo hasta la fecha ante el notario.
Regla práctica: los euros deben estar en la cuenta del comprador y haber pasado la comprobación del banco antes de firmar las arras. Entonces la cotización de la criptomoneda en el periodo entre las arras y la escritura ya no afecta a la operación.
Cuándo este camino no sirve
El esquema no funciona si el comprador no puede mostrar con documentos el origen de los criptoactivos: los sujetos obligados no realizan la operación si no pueden aplicar las medidas de diligencia debida (art. 7.3 Ley 10/2010), y las arras quedarán en riesgo. Tampoco sirve para quien quiere mantener la criptomoneda hasta el último día antes de la operación: una caída de la cotización entre las arras y la escritura puede dejar sin la cantidad necesaria.
El cambio directo de un piso por criptomonedas, es decir, la permuta, es teóricamente posible, pero sus consecuencias fiscales para ambas partes las evalúa un asesor fiscal, y la mayoría de los vendedores no lo aceptan. El contexto fiscal general para el comprador extranjero está reunido en la página sobre los impuestos del inversor extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un piso en España con bitcoin?
Se puede recibir un piso a cambio de bitcoin, pero según la aclaración del notariado será una permuta y no una compraventa, con impuesto por ambas transmisiones. En la práctica la criptomoneda se vende por euros y se paga por transferencia.
¿Comprobará el notario el origen del dinero de las criptomonedas?
Sí. El notario recoge los medios de pago en la escritura y es sujeto obligado según la ley de prevención del blanqueo de capitales, igual que el banco. El historial de operaciones con criptoactivos hace falta para ambos.
¿Hay que pagar impuestos al vender criptomonedas para comprar un piso?
Para los residentes fiscales en España, la venta de criptomonedas por euros da una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia de precios. Los no residentes consultan las reglas de su país con un asesor fiscal.
¿Qué es el modelo 721?
Una declaración informativa de los residentes fiscales en España sobre criptomonedas custodiadas por proveedores extranjeros. No se presenta si el 31 de diciembre el valor total no supera los 50.000 €.
¿Tienen en cuenta los bancos las criptomonedas en una hipoteca?
No hay una regla única, decide cada banco. La respuesta sobre si aceptará los fondos de la venta de criptoactivos como aportación propia se obtiene por escrito antes de firmar las arras.
