Enfoque de inversión
Plaza de garaje en Barcelona como compra aparte: qué revisar
Una plaza se compra aparte solo si consta como objeto independiente o cuota del garaje. Cuatro formas de configurarla, impuestos en cada caso y qué revisar antes de las arras.
Una plaza de garaje en Barcelona puede comprarse aparte del piso solo si está configurada como un elemento independiente o como una cuota del garaje con derecho de uso de una plaza concreta. Si la plaza consta como anexo inseparable del piso, solo se vende junto con él (art. 553-35 y 553-52 del CCCat). El impuesto también depende de la forma: en una compra al promotor junto con la vivienda, hasta dos plazas van con IVA del 10%, y por separado, al tipo general del 21% (AEAT).
Cómo puede estar configurada la plaza de garaje
La ley catalana de propiedad horizontal distingue cuatro variantes, y de la variante depende qué se puede comprar en absoluto (art. 553-52 del CCCat).
| Variante | Qué recibe el comprador | Se puede comprar por separado |
|---|---|---|
| Plaza como elemento independiente (elemento privativo) | Su propia plaza con número, su cuota en el edificio y su propia inscripción en el Registro | Sí |
| Cuota indivisa en un garaje con derecho de uso de una plaza | Una cuota del garaje común y el uso exclusivo de una plaza concreta | Sí, pero sin derecho a pedir la división del garaje y sin derechos de preferencia |
| Anexo inseparable de un piso | La plaza como parte del piso, sin cuota separada | No, solo junto con el piso |
| Garaje como elemento común del edificio | El derecho de uso de la plaza está vinculado al piso | El uso no se puede ceder separado del piso |
Lo primero que se pregunta al vendedor: en cuál de las cuatro variantes está configurada esta plaza. De la respuesta depende qué documentos revisar y si la operación es posible.
Qué revisar en los documentos antes de las arras
Se sigue el mismo orden de revisión que para un piso, pero con sus particularidades.
- Nota simple de la propia plaza. Si la plaza es un elemento independiente, tiene su propia inscripción: número de plaza, planta del garaje, superficie, propietario, hipotecas y embargos. Si es una cuota, se comprueba si lleva inscrito el uso de una plaza concreta.
- Plano del garaje. Cotejar el número y los límites de la plaza en el plano con lo que se ve sobre el terreno. Aparte, revisar la forma: una plaza en tándem, donde un coche queda detrás de otro, y un acceso estrecho reducen el valor.
- Deudas con la comunidad o subcomunidad del garaje. El inmueble responde de las deudas del año en curso y de los cuatro anteriores, y el vendedor debe presentar un certificado de deudas y de las cuotas aprobadas (art. 553-5 del CCCat).
- Normas del garaje. Las actas de las juntas: puertas, iluminación, ventilación, puntos de carga, reparaciones futuras.
- Vendedor. Si el vendedor de la plaza coincide con el del piso. Si no, es una operación aparte con sus propias arras.
Las preguntas al abogado sobre el contrato de arras están reunidas en el artículo sobre el contrato de arras, y los tipos de cargas de la nota simple, en el artículo sobre las cargas.
Qué impuestos se pagan al comprar una plaza de garaje
El impuesto lo determina el vendedor y si la plaza se compra junto con la vivienda.
- Al promotor, junto con un piso nuevo. El IVA del 10% se aplica a la vivienda y como máximo a dos plazas y anexos del mismo edificio, si se transmiten a la vez (art. 91.Uno.1.7º de la LIVA).
- Al promotor, por separado o la tercera plaza. IVA general del 21% (art. 90 de la LIVA).
- A un particular. ITP: según la Agència Tributària de Catalunya, la compra de una plaza de garaje tributa por este impuesto si no se aplica el IVA, por la escala general del 10% hasta 600.000 €.
En la primera transmisión con IVA se añade en Cataluña el AJD del 1,5% (guía de la ATC). Si se aplica a un contrato concreto lo confirma el gestor o el asesor fiscal.
Cuánto impuesto en tres escenarios: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. La plaza cuesta 30.000 €.
| Escenario | Impuesto de compra | AJD | Total de impuestos |
|---|---|---|---|
| Al promotor junto con el piso, IVA 10% | 3.000 € | 450 € | 3.450 € |
| Al promotor por separado, IVA 21% | 6.300 € | 450 € | 6.750 € |
| A un particular, ITP 10% | 3.000 € | no | 3.000 € |
La diferencia entre el primer y el segundo escenario es de 3.300 € en una sola plaza. Por eso, si la plaza hace falta para una obra nueva, conviene incluirla en la misma operación que el piso y no comprarla después. Los gastos propios se pueden calcular en la calculadora.
Cómo valorar el precio de la plaza
El precio de la plaza se calcula igual que el de un piso: con operaciones de plazas parecidas en la misma zona y del mismo tipo. Una plaza independiente con inscripción propia y una plaza en cuota se venden de forma distinta, igual que una plaza estándar y una en tándem. Para el inversor la plaza resulta interesante si en la zona hay pocos garajes y mucha vivienda sin aparcamiento, pero el ingreso por alquilar la plaza se calcula con las rentas reales de la zona, y la reparación del garaje recae en todos los propietarios de plazas.
Cuándo no funciona la compra aparte de una plaza
Una operación aparte es imposible si la plaza está configurada como anexo inseparable o si el garaje es un elemento común del edificio: entonces primero hay que cambiar la configuración, lo que suele exigir modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal con la participación de la comunidad, y es una cuestión para el abogado. Tampoco funciona bien cuando la plaza se necesita solo por un tiempo: alquilar la plaza suele ser más sencillo que comprarla con impuesto, notario y cuotas. Si la plaza hace falta para un piso ya elegido, se incluye en la misma oferta, lo que se explica con más detalle en el artículo sobre la oferta al vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una plaza de garaje sin piso en Barcelona?
Sí, si la plaza está configurada como elemento independiente o como cuota de un garaje con derecho de uso de una plaza concreta. Si consta como anexo inseparable de un piso, no se puede comprar por separado.
¿Qué impuesto se paga al comprar una plaza de garaje a un particular en Cataluña?
ITP por la escala general, el 10% hasta 600.000 €. El IVA se aplica si vende un promotor u otro empresario.
¿Por qué el impuesto es menor si se compra la plaza junto con un piso nuevo?
Porque en una compra al promotor hasta dos plazas transmitidas a la vez que la vivienda tributan al 10% de IVA. Una plaza comprada por separado tributa al 21%.
¿Qué es un anexo inseparable?
Es un espacio o un derecho inseparablemente vinculado al piso e inscrito en el título del edificio sin cuota propia. No se puede vender ni comprar separado del piso.
¿Hace falta un contrato de arras aparte para la plaza?
Si la plaza la vende otro propietario o no se compra a la vez que el piso, sí. El abogado lee ese contrato con la misma atención que el del piso.
