Quién compra casas nuevas en Barcelona: qué dicen los datos

No existe estadística abierta específica sobre los compradores de casas nuevas en Barcelona: las fuentes públicas cuentan la vivienda en conjunto y no separan las casas unifamiliares en la ciudad. El retrato de la demanda se compone de forma indirecta, con cuatro indicadores: cuánta vivienda nueva se proyecta, qué parte del mercado ocupa la segunda mano, cómo pagan los compradores y qué cambia la cuota de vivienda protegida. El retrato de la demanda es la descripción de quién es capaz físicamente de cerrar una operación de ese importe, no una imagen de marketing del comprador.

Cuánta vivienda nueva aparece en Barcelona

El indicador más cercano son las viviendas en proyectos visados que publica el COAC.

Fuente: COAC, recogido por Merca2 el 17 de julio de 2026. El indicador va por delante del inicio de la obra y más aún de la entrega del edificio, por lo que no equivale al número de viviendas construidas.

Para comparar con el volumen del mercado: en la provincia de Barcelona, entre agosto de 2025 y julio de 2026, se inscribieron 73.260 ventas de vivienda, unas 6.100 al mes, y en julio de 2026 fueron 6.689 frente a 7.237 un año antes (INE, ETDP). La misma publicación muestra lo estrecho que es el segmento nuevo: en España el 78,4% de las viviendas compradas en julio de 2026 fueron de segunda mano. El déficit de oferta nueva está analizado en el artículo sobre la oferta de vivienda.

Qué se sabe del peso de los compradores extranjeros

No tengo una cifra verificada del peso de los compradores extranjeros de casas nuevas en Barcelona, por lo que no la doy. Inventar un porcentaje para un artículo así no tiene sentido: es precisamente sobre esa cifra donde más a menudo se construyen conclusiones falsas sobre el mercado. Lo que se sabe con firmeza es el cambio de motivo: ya no se puede obtener un nuevo permiso de residencia por comprar un inmueble, la golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), y los visados concedidos antes conservan su validez según las disposiciones transitorias. El comprador que venía por la residencia salió de esa demanda.

Lo que hay sobre población: según el padrón municipal del Ajuntament a 1 de enero de 2026, en Barcelona había 1.729.963 habitantes, 2.103 menos que un año antes, es decir un 0,1% menos (Oficina Municipal de Dades). La ciudad no crece en número, y la demanda de vivienda nueva en ella no se sostiene con el crecimiento de población. Análisis aparte del tema: compradores extranjeros.

Cómo pagan los compradores la vivienda nueva

Según el Notariado, en julio de 2026 se formalizaron en España 36.685 préstamos hipotecarios, un 4,9% menos que en julio de 2025, con un importe medio de 183.644 €, y la hipoteca financió el 56,1% de las compras (Alimarket, 30.09.2026). La cuota hipotecaria media, según el informe del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2026, fue de 899,50 € al mes, un 34,7% del indicador de coste salarial.

Esas cifras marcan el límite de la demanda masiva. Ejemplo didáctico, no una previsión: un crédito medio de 183.644 € con una financiación del 56,1% del precio corresponde a una operación de unos 327.000 €. Una casa en Barcelona o en la costa cuesta varias veces más, por lo que su comprador cierra la operación con dinero propio o con un crédito en otras condiciones, no con el producto hipotecario medio. De ahí lo estrecho del círculo: cuanto más alto es el importe, menos compradores son capaces de cerrarlo.

La actividad de crédito, además, baja: en el primer semestre de 2026 se formalizaron en España 191.498 hipotecas, un 2,2% menos que en el mismo periodo de 2025, y en Cataluña un 4,4% menos (Idealista con datos del notariado, 27.08.2026; en la nota no se precisa si la cifra se refiere a junio o a todo el semestre). Contexto de tipos: tipos hipotecarios y mercado.

Qué cambia la cuota de vivienda protegida

En los proyectos de más de 600 m² de obra nueva y gran rehabilitación en Barcelona el 30% se destina a vivienda protegida de régimen general (Ajuntament). La renta y el precio de esa vivienda están limitados: en 2026 el máximo de venta para el régimen general es de 2.913,18 €/m² de superficie útil (Generalitat).

Para comparar, según las operaciones inscritas del segundo trimestre de 2026 la capital de la provincia de Barcelona estaba en 5.045 €/m² y Cataluña en 2.995 €/m² (ERI del segundo trimestre de 2026). Parte de la vivienda nueva de la ciudad va a un comprador con acceso limitado y a un precio limitado, y eso cambia tanto los ingresos del proyecto como la composición de los compradores. Análisis: la cuota del 30%.

En la compra al promotor cambia también el impuesto: en lugar de ITP la operación está sujeta a IVA, más AJD del 1,5% en la primera transmisión (guía de la ATC). Comparación de regímenes: obra nueva o segunda mano.

Cuándo este retrato no es aplicable

No es aplicable a un inmueble concreto. Los porcentajes y las medias de España y de la provincia no dicen quién vendrá a ver su casa en Castelldefels o en Sitges. Tampoco es aplicable a una previsión: todas las cifras citadas describen periodos pasados. Y no se puede usar como confirmación de que «los extranjeros lo compran todo» ni de lo contrario: en las fuentes abiertas no hay estadística pública de ese peso por separado para las casas nuevas en Barcelona.

Los indicadores de mercado que merece la pena seguir con regularidad están reunidos en el hub de datos para el inversor, y el enfoque de DNPI en proyectos residenciales está descrito en la página de vivienda.