Enfoque de inversión
Subarriendo en Barcelona: qué permite la ley al propietario
La ley solo admite el subarriendo parcial, con permiso escrito del propietario y una renta que no supere la del contrato principal. En qué se distingue de la cesión y del alquiler de habitaciones.
El subarriendo es el contrato por el que el inquilino cede a un tercero una parte del piso alquilado y sigue siendo parte del contrato principal frente al propietario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite solo sobre una parte de la vivienda y solo con el consentimiento escrito del arrendador, y la renta del subarrendatario no puede ser mayor que la del contrato principal. El artículo 8 sigue en la redacción vigente desde el 1 de enero de 1995; los reales decretos-leyes de octubre de 2026 no lo modificaron (LAU consolidada).
Qué permite el artículo 8 de la LAU
El artículo 8 fija cuatro reglas. El inquilino solo puede ceder el contrato entero con el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo solo cabe sobre una parte de la vivienda, y también con consentimiento escrito. La renta del subarriendo no puede superar en ningún caso la del arrendamiento. El derecho del subarrendatario se extingue junto con el del inquilino que se lo concedió.
De ahí la conclusión principal: según el artículo 8, el inquilino no puede subarrendar el piso entero y marcharse él, ni siquiera con el consentimiento del propietario. Eso ya es una cesión del contrato o un nuevo contrato de alquiler entre el propietario y el nuevo ocupante.
Si el subarrendatario vive en la habitación como en su vivienda, su contrato con el inquilino se rige por las normas de la LAU sobre el arrendamiento de vivienda. Si no, las condiciones las fija el acuerdo de las partes.
En qué se distingue el subarriendo de la cesión y del alquiler de habitaciones
Tres esquemas se confunden a menudo, y las consecuencias de cada uno son distintas.
| Esquema | Quién responde ante el propietario | Consentimiento del propietario | Límite de la renta |
|---|---|---|---|
| Subarriendo de parte del piso | El inquilino original | Escrito, obligatorio | No superior a la renta del contrato principal (art. 8.2) |
| Cesión del contrato | El nuevo inquilino, que ocupa el lugar del anterior | Escrito, obligatorio | La renta sigue siendo la del contrato |
| Alquiler de habitaciones por el propio propietario | Cada ocupante según su contrato | No se requiere, el propietario es parte | La suma de las rentas de las habitaciones no supera la de todo el piso (art. 17.9) |
El tercer esquema aparece nombrado expresamente en la ley desde el 8 de octubre de 2026: según el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE), el arrendamiento de vivienda incluye también el de una habitación suelta, y la suma de las rentas de los contratos de habitaciones vigentes a la vez no puede superar la renta del alquiler de todo el piso con un único contrato. El Congreso todavía no ha convalidado el real decreto-ley. Para el propietario que quiere ingresos por las habitaciones, los contratos directos son más transparentes que un subarriendo permitido: elige a los ocupantes y ve quién vive en el piso.
Qué puede hacer el propietario ante un subarriendo sin consentimiento
El subarriendo o la cesión sin consentimiento figura entre las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato (art. 27.2 LAU). En el mismo artículo hay una segunda causa: la vivienda ha dejado de destinarse principalmente a vivienda del inquilino o de las personas con derecho legal a vivir en ella. Se activa cuando el inquilino se ha marchado y ha dejado el piso a otras personas.
Un caso aparte es el alquiler por días a través de plataformas. El uso turístico de la vivienda queda fuera de la LAU (art. 5.e), y en Cataluña, en los 262 municipios con problemas de acceso a la vivienda, una nueva vivienda de uso turístico necesita licencia urbanística municipal y autorización turística antes de abrir (Canal Empresa, Decret llei 3/2023). El inquilino que alquila una habitación a turistas incumple el contrato y la normativa turística. Las perspectivas de las licencias en Barcelona se analizan en el artículo sobre las licencias turísticas hasta 2028.
Qué hacer ante una sospecha:
- No entrar en el piso sin el consentimiento del inquilino: eso genera riesgos para el propio propietario.
- Pedir por escrito al inquilino quién vive de hecho en el piso.
- Comprobar en los portales y las plataformas turísticas si hay anuncios de una habitación o del piso en esa dirección, y guardar copias.
- Con lo reunido, acudir a un abogado, que valorará las causas de resolución a la vista del texto del contrato.
Qué incluir en el contrato de alquiler
La fórmula «conforme a la ley» apenas añade nada. Funcionan las cláusulas directas:
- prohibición del subarriendo y de la cesión sin consentimiento previo por escrito, formalizado como anexo al contrato;
- prohibición expresa del alquiler por días y turístico a través de cualquier plataforma;
- obligación del inquilino de comunicar quién vive de forma permanente en el piso;
- si se permite el subarriendo, qué habitación, a quién y por qué plazo, con un recordatorio del tope de la renta del artículo 8.
Los demás pasos para alquilar se reúnen en el artículo sobre cómo empezar a alquilar siendo propietario.
Cuándo no conviene subarrendar
Al propietario el subarriendo permitido le conviene poco si le importa controlar a los ocupantes: el subarrendatario no pasa su verificación y no firma contrato con él. Al inquilino no le conviene si piensa marcharse del todo: entonces es más honesto acordar una cesión o un contrato nuevo. Con especial cautela hay que tratar a la empresa inquilina que planea alojar en el piso a distintos empleados; ese esquema se analiza en el artículo sobre el alquiler de un piso a una empresa.
Preguntas frecuentes
¿Se puede subarrendar todo el piso alquilado con el consentimiento del propietario?
Según el artículo 8 de la LAU, no: solo se admite el subarriendo parcial. Si el inquilino quiere traspasar el piso entero a otra persona, es una cesión del contrato o un contrato nuevo, y en ambos casos hace falta también el consentimiento escrito del propietario.
¿Cuánto puede cobrar el inquilino por una habitación subarrendada?
No más de lo que corresponde a la renta del contrato principal: el artículo 8.2 de la LAU prohíbe superarla en cualquier caso. Cómo repartir la renta por la parte del piso conviene dejarlo fijado en el consentimiento escrito del propietario.
¿Qué pasa si el inquilino alquiló una habitación sin consentimiento?
El propietario puede resolver el contrato conforme al artículo 27.2 de la LAU. El procedimiento depende del texto del contrato y de las pruebas, por eso la decisión se toma con un abogado.
¿Puede el inquilino alquilar una habitación a turistas por días?
No. El uso turístico de la vivienda queda fuera de la LAU y en Cataluña exige autorizaciones propias que el inquilino, por regla general, no tiene. Es un incumplimiento del contrato de alquiler y de la normativa turística.
