Cuándo un terreno es mejor que un piso para el inversor, y cuándo no

Un terreno es mejor que un piso cuando se puede inmovilizar el dinero varios años sin ingresos para ganar valor con la licencia o la edificación, y se sabe evaluar el riesgo urbanístico. Un piso es mejor cuando se busca un precio claro, alquiler o una reforma con reventa. No hay respuesta universal: los dos inmuebles tienen fuentes de resultado y riesgos distintos.

Comparación por criterios

Los impuestos de la tabla proceden de la ley. El tipo de IVA del suelo es del 21% (art. 90 y 20.Uno.20 de la Ley 37/1992) y el de la vivienda nueva, del 10% (art. 91.Uno.1.7º) (Ley 37/1992). El ITP en Cataluña es una escala del 10–13% desde el 27 de junio de 2025 (Agència Tributària de Catalunya), y el AJD de las escrituras notariales es del 1,5% (ATC). El IBI se paga tanto por un terreno como por un piso: se devenga por la titularidad, y los tipos base para los inmuebles urbanos están entre el 0,4% y el 1,10% según la ley de haciendas locales, con recargos que el ayuntamiento puede añadir en las condiciones de la ley (art. 61 y 72 del RDLeg 2/2004). El tipo concreto lo fija el ayuntamiento.

Dónde gana el terreno

El terreno gana cuando el resultado se espera del crecimiento de valor y no de los ingresos. Ocurre si el suelo ya es solar o es un terreno con licencia y el riesgo urbanístico es pequeño (véanse los artículos sobre la diferencia entre con licencia y sin ella y el riesgo de cambio del plan). También gana cuando se puede inmovilizar el capital durante años y no se necesita alquiler. El umbral de DNPI para los terrenos es de 1 M€.

Dónde gana el piso

El piso gana cuando se necesita un plazo previsible y un precio transparente. Su precio se puede contrastar con ventas cercanas y los trabajos se describen en un presupuesto: así se calculan la reforma y la reventa. Si el piso se alquila, hay que tener en cuenta las reglas de las zonas de mercado residencial tensionado, que limitan la renta (artículo sobre la zona tensionada). El resultado del alquiler es más fácil de planificar, pero está acotado.

Dos proyectos de DNPI, lado a lado

En los proyectos de DNPI se ve así:

La diferencia es la venta menos la compra y los costes indicados. Los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos no están incluidos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros. Los importes se parecen, pero los caminos son distintos: en Sitges el terreno se vendió con licencia a los dos años; en Compte de Urgel el piso se vendió tras la reforma. Con estas cifras no se pueden comparar los proyectos por velocidad ni por rentabilidad sobre el capital invertido. Detalles: Sitges y Compte de Urgel.

Cómo elegir

Cuatro preguntas ayudan a ver qué le encaja mejor:

1. Si necesita ingresos del inmueble en los próximos años. Si es así, el terreno no le conviene.
2. Si aguantaría una denegación o un retraso de la licencia. Para un terreno es un escenario habitual y hay que incluirlo en el cálculo.
3. Si tiene un equipo que lea el plan urbanístico: abogado y arquitecto.
4. Cuánto le importa contrastar el precio con el mercado mediante ventas comparables. En un terreno es más difícil encontrar comparables: cada uno tiene su propio plan.

Si las respuestas van en direcciones distintas, es normal: parte del capital se puede tener en estrategias diferentes. Cómo hacerlo lo explica el artículo sobre un inmueble o una cartera, y los escenarios con sus números se pueden calcular en la calculadora. La línea de negocio de la compañía en suelo está en la página sobre terrenos, y en vivienda, en la página sobre vivienda.

A quién no le conviene ni un terreno ni un piso

Ninguno de los dos formatos sirve a quien busca ingresos con la conservación total del capital: en el terreno el riesgo está en el plan y los plazos; en el piso, en el precio y el estado del inmueble. La condición de compensación del modelo de DNPI no equivale a una garantía de conservación del capital: está limitada por el contrato del proyecto.