Enfoque de inversión
Pagos y verificación del cliente para inversores de Rusia y la CEI
El banco y el notario comprueban quién es el cliente y quién está detrás, de dónde viene el dinero y si afectan sanciones de la UE. El artículo describe lo que se comprueba, no cómo superarlo.
El banco y el notario en España comprueban una cadena de tres preguntas: quién es el cliente y quién es el titular real, de dónde viene el dinero y si las sanciones de la UE afectan a alguien en la operación. La verificación del cliente (diligencia debida, customer due diligence) es una obligación de bancos, notarios, abogados y agencias según la Ley 10/2010: establecer la identidad, conocer el propósito de la operación y el origen de los fondos. Las sanciones de la UE actúan por separado y de forma directa: las medidas de la Unión son obligatorias para cualquier persona desde la inclusión en la lista (art. 42 de la Ley 10/2010). El artículo describe las comprobaciones: no contiene consejos para sortearlas ni valoraciones de personas concretas.
¿Qué comprueban por ley el banco y el notario?
Los textos se han cotejado con la versión consolidada del BOE a 13.10.2026.
| Comprobación | Fundamento | Qué significa en la práctica |
|---|---|---|
| Identidad | art. 3 de la Ley 10/2010 | Documento de identidad antes de iniciar la relación; las cuentas anónimas y numeradas están prohibidas |
| Titular real | art. 4 | Personas físicas con participación o votos superiores al 25%; si no se puede determinar la estructura, no se abre la relación |
| Propósito y naturaleza de la relación | art. 5 | Documentos sobre la actividad declarada o datos de fuentes independientes |
| Origen de los fondos y seguimiento | art. 6 | Las operaciones se contrastan con el perfil del cliente también después de abrir la cuenta |
| Personas con responsabilidad pública | art. 14 | Medidas reforzadas para quienes ocupan o han ocupado un cargo público |
| Relación sin presencia física | art. 12 | Solo se admite en las condiciones de la ley; el banco recibe copias de los documentos en el plazo de un mes, y si los datos no coinciden hace falta identificación presencial |
| Forma de pago en la escritura | art. 24 de la Ley del Notariado | El notario hace constar en la escritura el precio, el importe, la forma y el momento del pago |
| Medidas de sanciones | art. 42 de la Ley 10/2010 | Las medidas de la UE son obligatorias desde la inclusión en la lista; el banco debe tener procedimientos contra el riesgo de elusión (art. 42.5) |
La ley no contiene una lista de documentos; el banco determina el alcance según la evaluación del riesgo (art. 7). El panorama general se analiza en el artículo sobre el AML en la compra.
¿Cómo funciona el circuito de sanciones?
Ante todo, mira a las personas de la lista. El Reglamento (UE) 269/2014 exige congelar todos los fondos y recursos económicos que pertenezcan a las personas de la lista, estén en su posesión o bajo su control, y prohíbe ponerles fondos a disposición directa o indirectamente (art. 2, texto en la redacción original de 17.03.2014). La norma incluye los inmuebles entre los recursos económicos (art. 1.d). También está prohibida la participación deliberada en actividades cuyo objeto o efecto sea eludir la prohibición (art. 9).
Por eso el banco contrasta al comprador, así como a los propietarios y a las personas que controlan la sociedad compradora, al ordenante del pago y al vendedor. La lista de personas la lleva la Comisión Europea (consolidated list) y cambia: en la página de la Comisión Europea del 12 de octubre de 2026 consta una actualización, un paquete de inclusiones (listing package) contra Rusia. Las medidas se adoptan por separado para países y personas, por lo que la conclusión sobre un país no puede trasladarse a otro.
Por separado actúa el Reglamento (UE) 833/2014: contiene restricciones para bancos y otros operadores, algunas de ellas ligadas a la nacionalidad, la residencia o el lugar de establecimiento del cliente. El banco lo aplica en la redacción vigente publicada en EUR-Lex; no voy a reproducir aquí sus condiciones, porque no pude abrir el texto consolidado actual a la fecha del artículo.
¿Por qué pueden retrasar un pago o no ejecutarlo?
Las causas se derivan de la ley. El ordenante no coincide con el comprador: el banco debe averiguar por cuenta de quién actúa el cliente (art. 4.3). Los documentos no concuerdan con la actividad declarada (art. 5). La operación es compleja o no tiene una finalidad económica evidente: entonces el banco realiza un examen especial (art. 17) y, si hay sospecha, informa al Servicio Ejecutivo (Sepblac) y, por regla general, se abstiene de ejecutarla (arts. 18–19). El notario puede negarse ante varios indicadores de riesgo o una simulación evidente de la operación (art. 19.2).
El banco no puede explicar la causa: la ley prohíbe comunicar al cliente que la operación se está estudiando o que se ha informado de ella (art. 24).
Los pagos en efectivo están limitados por el art. 7 de la Ley 7/2012, y el notario, conforme al art. 24 de la Ley del Notariado, hace constar en la escritura la forma, el importe y el momento de cada pago del precio.
¿Cómo se ve la cadena con números redondos?
Ejemplo didáctico, no una previsión ni una valoración de personas concretas. El comprador, una SL, pertenece a A en un 70% y a B en un 30%. Precio 2 M€. La señal del 10% (200 000 €) llega de una cuenta de A en un banco de la UE, el resto, 1,8 M€, de una cuenta de A en un banco fuera de la UE.
Las preguntas serán estas. ¿Quién es el titular real? Ambas participaciones superan el 25%, por lo que se comprueba tanto a A como a B. ¿De dónde viene el dinero y con qué se acredita? ¿Paga quien figura en la estructura? ¿Coinciden los nombres y los importes de las transferencias con la escritura?
¿A quién no le sirve este análisis?
A quien busca una forma de superar la verificación: el artículo trata de lo que se comprueba, no de cómo eludirlo. A quien esté en la lista de sanciones, o cuya sociedad lo esté o esté controlada por una persona así: eso es una pregunta para un abogado de sanciones antes de cualquier acción. Y a quien espere la valoración de su caso: la da el abogado, y las listas y los actos cambian, por lo que hay que comprobar a la fecha de la operación. A partir de 2027 empezará a aplicarse el reglamento único de la UE 2024/1624 contra el blanqueo de capitales (Comisión Europea).
Sobre documentos y plazos: transferencia de capital a España y transferencias internacionales.
Preguntas frecuentes
¿Se deniega una compra solo por la nacionalidad rusa?
La Ley 10/2010 basa la verificación en la identidad, la estructura y el origen de los fondos. Los reglamentos de sanciones de la UE, incluido el 833/2014, contienen también restricciones ligadas a la nacionalidad o a la residencia. Cómo se aplican a una persona concreta a la fecha de la operación lo evalúa el abogado según el texto vigente en EUR-Lex.
¿Qué documentos acreditan el origen de los fondos?
La ley no da una lista: habla de documentos sobre la actividad declarada o de datos de fuentes independientes (art. 5). Cuáles acepta, lo decide el banco según el nivel de riesgo.
¿Por qué el banco no explica la causa de una denegación o un retraso?
La ley le prohíbe comunicar al cliente que la operación se está estudiando o que se ha presentado una comunicación (art. 24 de la Ley 10/2010). El silencio del banco no prueba nada.
¿Qué cambiará a partir de 2027?
Empezará a aplicarse el reglamento de la UE 2024/1624 contra el blanqueo de capitales. No he analizado sus requisitos para el comprador de inmuebles.
