Cuántas villas nuevas se construyen en la Zona Alta: el recuento

Entre 2021 y 2025 se inició la construcción de 62 viviendas unifamiliares nuevas en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi y Les Corts, unas 12 al año, y se terminaron 61. Es el 49% de todas las casas de este tipo de la ciudad (127 iniciadas). El recuento se hizo con la estadística de la Generalitat de Catalunya «Habitatges iniciats i acabats a Barcelona per districtes» (página de la Generalitat). Aquí, una villa nueva es un habitatge unifamiliar, es decir, una casa para una sola familia, aislada (aïllat) o adosada (adossat), de obra nueva. No encontré licencias municipales por distritos en los conjuntos abiertos, así que cuento a partir de los visados de proyecto y los certificados de final de obra.

¿Cuántas viviendas unifamiliares nuevas se iniciaron en la Zona Alta por años?

Por Zona Alta se entienden aquí dos distritos: Sarrià-Sant Gervasi (que incluye Sarrià, Sant Gervasi, Les Tres Torres, Vallvidrera y el Tibidabo) y Les Corts (que incluye Pedralbes). La estadística considera iniciados los proyectos con visado del colegio profesional.

Terminadas en los mismos años: 43 en Sarrià-Sant Gervasi, 18 en Les Corts y 113 en toda la ciudad. En el primer semestre de 2026 se iniciaron 2 casas en Sarrià-Sant Gervasi y ninguna en Les Corts, y se terminaron 7 y 1, respectivamente. Origen de las cifras: los archivos de la Generalitat por años y del primer semestre de 2026; las sumas son mías.

¿Qué dice esta cifra y qué no?

Dice la escala: las villas nuevas en los distritos altos son unas pocas al año. La estadística cuenta unidades de vivienda, no edificios, y las toma de los visados y de los certificados de final de obra de los colegios de técnicos, no de las licencias municipales (metodología de la Generalitat). El visado lo emite el colegio sobre el proyecto y no equivale ni a la licencia ni al inicio de las obras en el solar.

Lo que no dice. El precio de las casas: entra en el recuento cualquier casa unifamiliar, no solo las de más de 3 M€. Por superficie el cuadro es mixto: de las 11 casas iniciadas en los dos distritos en 2025, 7 tenían más de 150 m². Las reformas: la estadística recoge obra nueva, y cuántas villas de Pedralbes se transforman sin obra nueva, no lo muestra. Y una cifra única para la ciudad: según el COAC, en el primer semestre de 2026 hay en Barcelona 503 viviendas nuevas con visado (COAC, 1.er semestre de 2026), y según la Generalitat, sobre el mismo tema, 662 iniciadas. Dos series públicas sobre una misma ciudad divergen. Las fuentes son distintas: la Generalitat, con su metodología, toma los visados de los colegios de arquitectos técnicos e ingenieros de edificación, y el COAC cuenta los visados del Colegio de Arquitectos. Si estos dos flujos explican toda la diferencia, las publicaciones no lo dicen.

¿Cómo se relaciona con el volumen del mercado?

Ejemplo didáctico, no una previsión ni una estadística de mercado. En 2025 se iniciaron 11 viviendas unifamiliares nuevas en los dos distritos. Según las escrituras notariales de Open Data BCN, en los mismos distritos se formalizaron en 2025 al menos 2 072 ventas de vivienda (1 392 en Sarrià-Sant Gervasi y 680 en Les Corts; los valores pequeños están ocultos, la cifra es a la baja). Once frente a dos mil son cerca del 0,5%. Las unidades son distintas, casas iniciadas y pisos vendidos, así que es un orden de magnitud, no una cuota de mercado.

La conclusión para el inversor, y es mi estimación a partir de órdenes de magnitud, no una estadística aparte: la mayor parte de las operaciones en la Zona Alta es vivienda existente, por lo que la decisión clave suele referirse a una casa antigua con su historia, su protección y sus restricciones, y no a obra nueva.

¿Cómo comprobar la oferta de un solar concreto?

A través de licencias y documentos, no de la estadística. La licencia de obra mayor (llicència d'obra major) la concede el Ajuntament y de ella se ven el proyecto, la superficie y las condiciones. Cómo se obtiene en Cataluña se describe en el artículo sobre la licencia de obra, la diferencia entre un solar con licencia y sin ella, en el artículo sobre el precio del solar, y los plazos, en el material sobre permisos en Barcelona. Las dudas sobre el estado de una licencia concreta y sobre la protección del edificio, al abogado y al arquitecto.

¿A quién no le sirve este recuento?

A quien quiere evaluar la competencia para un proyecto en una calle concreta: la estadística por distrito no dice nada de los solares vecinos, para eso hacen falta el mapa de licencias y una comprobación en el Ajuntament. A quien busca el número de villas de más de 3 M€ o en zona protegida: no existe ese desglose. Y a quien calcula con ella la oferta futura: el visado no garantiza la finalización, y la proporción de las terminadas en la serie de cinco años no se muestra. Para un proyecto es una referencia de escala, no una previsión.

El enfoque de DNPI para solares y plazos se describe en la página de estrategia de suelo, y la forma de trabajar con las cifras, en la sección de metodología.