Инвестиционный подход
Налог 100% для покупателей-нерезидентов ЕС: закон или только проект
В январе 2025 года в Испании анонсировали налог до 100% для покупателей жилья, которые не являются резидентами ЕС. Инициативу внесли в Конгресс в мае 2025 года, но спустя больше года её даже не обсуждали, а в жилищные меры правительства января 2026 года она не вошла.
Налог до 100% для покупателей недвижимости, которые не являются резидентами ЕС, в Испании не действует. Это proposición de ley — законодательная инициатива парламентской группы PSOE, а не правительственный законопроект. Её внесли в Конгресс, но не приняли, и сделки с такими покупателями облагаются ITP или IVA по общим правилам, без дополнительного сбора.
Что было объявлено
13 января 2025 года премьер-министр Испании анонсировал идею дополнительного государственного налога — до 100% от стоимости сделки — для покупателей недвижимости, которые не являются резидентами Евросоюза. Официально мера называется Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes en la Unión Europea. Премьер объяснил её целью сократить влияние иностранных инвестиций на цены жилья для местных жителей. Подробности анонса приводит France24.
Что произошло дальше
22 мая 2025 года парламентская группа PSOE зарегистрировала в Конгрессе депутатов proposición de ley о доступной аренде (122/000196), и налог для нерезидентов ЕС вошёл в неё отдельной мерой. Текст опубликован в бюллетене Генеральных кортесов (BOCG). С 5 сентября 2025 года инициатива ждёт первого обсуждения в пленуме (toma en consideración). По данным сайта Конгресса на сентябрь 2026 года, оно так и не состоялось. В жилищные меры, которые правительство объявило в январе 2026 года, налог не вошёл. Предложение формально существует, но действующим законом не является.
Юридические препятствия
По мнению специалистов по европейскому праву, такой налог может противоречить праву ЕС о свободном движении капитала и создавать дискриминацию по признаку резидентства. Похожую дискриминацию Суд ЕС уже признавал незаконной в делах о налоге на наследство для нерезидентов.
Что это значит для инвестора сейчас
Сделки с покупателями, которые живут за пределами ЕС, облагаются той же шкалой ITP или IVA, что и любые другие, без дополнительного 100%-ного сбора. Статус инициативы стоит отслеживать, но принимать решения из-за непринятой инициативы преждевременно. DNPI Capital следит за ней, и если мера будет принята в какой-либо форме, мы обновим расчёты.
Вопросы и ответы
Покупателю, который живёт в России, США или Великобритании, сейчас нужно опасаться этого налога?
Сейчас к нему применяется обычный режим: ITP или IVA по общей шкале, без дополнительного сбора. Критерий в проекте — резидентство, а не гражданство: британец, который живёт в Испании, под налог не попал бы, а гражданин ЕС, живущий в США, попал бы. Перед крупной сделкой статус инициативы всё же стоит проверить — политическая повестка может измениться.
Принимали ли похожую меру хотя бы частично?
Нет. По данным сайта Конгресса на сентябрь 2026 года, инициатива не прошла даже первого обсуждения в пленуме, а в жилищные меры, объявленные правительством в январе 2026 года, налог не вошёл.