Ориентиры доходности в открытых данных: что публикуют платформы

Средней доходности девелоперских проектов в Испании в открытых данных нет: есть цифры отдельных платформ и фондов, и каждая измеряет своё. Urbanitae на 13.10.2026 публикует «Average IRR» 11,7%, Fellow Funders «TIR media histórica» 12,4%, один люксембургский закрытый фонд недвижимости ставит цель выше 8% годовых. Все эти цифры заявлены самими площадками, я их по проектам не проверял. IRR — это внутренняя норма доходности: годовая ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость денежных потоков проекта равна нулю. Ниже каждая цифра с источником, датой и оговоркой, затем разбор того, что с чем можно сравнивать. Это справка, а не прогноз и не совет.

Что платформы и фонды публикуют о доходности?

Все площадки сопровождают цифры оговорками. Fellow Funders пишет о возможной полной потере капитала, фонд оговаривает, что целевая доходность не гарантирована, Urbanitae указывает, что прошлая доходность не определяет будущую.

Почему эти цифры нельзя ставить в один ряд?

Различий пять, и каждое меняет смысл числа.

1. Цель и результат. Цифра фонда выше 8% названа целью, 15,02% у Fellow Funders оценкой до завершения проекта. 11,7% и 12,4% историческое среднее по завершённым.
2. База. Urbanitae считает только полностью возвращённые проекты, поэтому проекты в процессе и проблемные в эту цифру могут не входить. Это следует из сноски, а не из утверждения платформы.
3. Состав. Fellow Funders работает в агро, недвижимости, private equity и энергии, а 12,4% на главной по направлениям не разделены, поэтому отдельной цифры для недвижимости там нет.
4. Тип вложения. Equity, заём под залог и аренда у Urbanitae дают разные профили.
5. Что вычтено. Комиссии, налоги и курс на просмотренных страницах не раскрыты.

Что сравнимо с проектом за гонорар 50%, а что нет?

IRR платформ годовой. Договорные 10% в модели DNPI считаются иначе: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, и если доходность инвестора за весь проект после гонорара ниже договорных 10%, DNPI доплачивает разницу из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта, и это не гарантия сохранности капитала. Десять процентов здесь порог компенсации, а не обещанный и не ожидаемый результат.

Учебный пример, не прогноз. Допущение: весь капитал внесён в начале и возвращён одним платежом в конце срока. Тогда 10% за весь проект при сроке 2 года соответствуют примерно 4,9% годовых по сложному проценту, при 3 годах примерно 3,2%. И наоборот: 11,7% годовых за 2 года дают около 24,8% за весь срок, за 3 года около 39,4%. Если деньги вносятся частями или возвращаются раньше, пересчёт другой, и IRR считают по фактическим датам потоков. Поэтому цифры платформ и цифру за проект нужно приводить к одной базе, прежде чем сравнивать. Как это делать, показывает статья про доходность проекта и доходность инвестора и сравнение equity multiple и IRR.

Какие вопросы задать, увидев цифру доходности?

1. Это цель, оценка или результат завершённых проектов?
2. Какие проекты вошли в среднее, а какие нет?
3. До или после комиссий, налогов и расходов на структуру?
4. За какой срок и с какой базой капитала?
5. Какая доля внесена самим оператором?

Подробнее о платформах и форматах: три формата входа. Свои цифры по проекту можно собрать в калькуляторе.

Кому такое сравнение не подходит?

Тому, кто ищет единую цифру «рынка»: её нет, а любая средняя скроет разницу между типами вложений. Тому, кто сравнивает арендную доходность с девелоперской: у них разные риски и сроки. И тому, кто хочет принять решение по одной строке на главной странице: решает документ проекта, а не маркетинговая цифра.