Как оценивают отель: цена за номер, EBITDA, мультипликатор

Отель оценивают по цене за номер (price per key), по мультипликатору EBITDA и по доходности, которую даёт аренда. Цена за номер нужна для быстрой прикидки, но она не учитывает ни прибыль, ни лицензию, ни состояние здания. Нормальная оценка стартует с EBITDA после резерва на обновление и дальше переводит её в цену через ставку капитализации.

Что показывает цена за номер

Цена за номер равна цене сделки, делённой на число номеров. Это ориентир, а не оценка. По данным HVS (июнь 2025), Hesperia Barcelona del Mar (84 номера, около 22 М€) продана примерно по 262 тыс. € за номер, Barceló Raval (186 номеров, по сообщениям около 70 М€) примерно по 376 тыс. €. Цену за номер я посчитал сам. Разброс почти в полтора раза внутри одного города за три месяца. По тому же обзору HVS, в 2024 году Барселона заняла четвёртое место в Европе по цене за номер после Лондона, Парижа и Мадрида, а стоимость номера выросла на 3,7%, но в реальном выражении осталась ниже уровня 2019 года.

Почему разброс такой: цена за номер скрывает категорию, размер номеров, долю общих площадей, срок лицензии, состояние здания и то, продан бизнес с оператором или пустое здание. Два отеля с одной ценой за номер могут давать вдвое разный доход.

Как перейти от EBITDA к цене

EBITDA отеля считают по USALI: из выручки вычитают операционные расходы (получается GOP), затем комиссию оператора и фиксированные платежи (налог на имущество, страховка). Резерв на замену мебели и оборудования (FF&E reserve) обычно вычитают отдельно, чтобы получить реальный денежный поток собственника. Что значат эти строки, показано в статье про отчёт оператора.

Дальше действует простая формула: цена равна доходу, делённому на ставку капитализации. Мультипликатор EBITDA это та же величина наоборот: ставка 5% соответствует мультипликатору 20, ставка 6,5% около 15,4.

Какая ставка. CBRE указывает prime-доходность аренды отелей в Барселоне 5,00% на конец 2025 года (4T 2025). Это показатель для лучших объектов в аренде, а не средний по рынку. Для отеля, где собственник сам несёт операционный риск, ставка обычно выше, но конкретную цифру я не нашёл в открытом источнике, поэтому в примере она дана как допущение.

Учебный пример, не прогноз

Допущения: 50 номеров, выручка 4 М€, GOP 35% (1,4 М€), комиссия оператора 3% (120 000 €), фиксированные платежи 6% (240 000 €), резерв FF&E 4% (160 000 €). Выходит EBITDA 1,04 М€ и денежный поток после резерва 880 000 €. Ставку капитализации применяем к 880 000 €.

Один процентный пункт ставки меняет цену на 14–17%. Поэтому в сделках спорят не о номерах, а о ставке и о том, насколько прочен поток в 880 тысяч.

Что ломает расчёт

• EBITDA прошлого года не равна EBITDA будущего. Покупатель оценивает стабилизированный поток: продавец берёт цифры повыше, покупатель пониже. Про сезонность см. статью про сезонность Барселоны.
• Лицензия и PEUAT. В зонах, где новые отели не открываются, действующая лицензия стоит денег сама по себе. Как работает план, смотрите в материале про PEUAT.
• Здание. Если нужны вложения, они вычитаются из цены. Статьи бюджета разобраны в материале о реконструкции.
• Договор с оператором. Длинный management-договор с санкциями за расторжение уменьшает стоимость для покупателя. Условия в статье про lease и management.
• Доходность prime не равна вашей. Показатель CBRE описывает лучшие объекты и аренду, а не любой отель.

Кому такой подход не подходит

Он не подходит, если нет отчётности оператора за несколько лет: без неё EBITDA остаётся предположением. Он не работает для здания без действующей лицензии, где оценивается девелоперский проект, а не бизнес. Общую рамку показателей гостиничного проекта даёт статья про KPI отеля. Собственную экономику сделки можно прикинуть на калькуляторе.