Бюджет покупки в Барселоне из-за рубежа: суммы, даты и валюта

Бюджет покупки из-за рубежа — это график, где у каждой суммы есть дата, валюта и источник, а не одна цифра «цена плюс налоги». Основная статья сверх цены — налог: на вторичном рынке Каталонии ITP 10% для части цены до 600 000 € (ATC). Ипотека редко закрывает больше 80% оценки: по Banco de España банки обычно не дают больше этой доли (Banco de España), а для нерезидента доля бывает ниже.

Из чего складывается базовый бюджет

Базовая схема одинакова для резидента и нерезидента. В неё входят:

• цена квартиры после оценки и торга, а не цена объявления;
• налог на покупку: ITP на вторичном рынке, IVA 10% и AJD на новостройке у застройщика;
• нотариус, регистрация, gestoría;
• расходы на ипотеку, если она есть, включая tasación;
• резерв на ремонт, мебель и непредвиденное.

Повышенная ставка ITP 20% касается покупателя со статусом gran tenedor и покупки целого жилого здания; пониженные ставки есть для отдельных категорий. Применимы ли они, решает asesor fiscal. Как определить комфортную сумму до поиска, разобрано в статье о комфортном бюджете.

Что добавляется, когда покупатель живёт за границей

Нерезидент платит за расстояние деньгами и временем. Эти строки стоит вынести в бюджете отдельно.

Курс и перевод. Если сбережения не в евро, между договорённостью о цене и днём у нотариуса курс может сдвинуться на недели вперёд в любую сторону. С банком заранее выясняют комиссию, применяемый курс, лимиты разового перевода и срок зачисления. Как организовать сам перевод и оценить риск курса, описано в статье о международных переводах.

Происхождение средств. Испанский банк и нотариус обычно просят показать, откуда деньги: выписки, договор продажи другого имущества, документы о наследстве или доходе. Их собирают до перевода. Наличными платить 1 000 € и больше нельзя, если одна из сторон действует как предприниматель или профессионал (Agencia Tributaria).

NIE, счёт, доверенность и переводы документов. Без NIE сделку не оформить, а испанский счёт упрощает платежи. Если покупатель не приедет на подписание, нужна нотариальная доверенность, а для иностранных документов присяжные переводы и апостиль.

Какой будет ипотека нерезидента

Своих денег нерезиденту нужно больше, а срок одобрения длиннее. Banco de España пишет, что банки в целом считают допустимой долговую нагрузку не выше 30–35% дохода и проверяют долги заёмщика через CIRBE. Документы из другой страны и доход в другой валюте удлиняют проверку, поэтому срок условия о финансировании в arras ставят с запасом. Особенности кредита для нерезидента разобраны в статье об ипотеке для нерезидента.

Как разложить деньги по датам: учебный расчёт

Учебный пример, не прогноз. Квартира на вторичном рынке за 500 000 €, покупатель нерезидент, кредит условно 60% цены, сбережения в другой валюте. Суммы нотариуса, регистрации и gestoría условные, их уточняют по смете.

Собственных денег без ремонта нужно 5 000 + 45 000 + 150 000 + 50 000 + 8 000 = 258 000 €. Если курс за время сделки сдвинется против покупателя на 5%, в валюте сбережений понадобится примерно на 12 900 € больше. Свой сценарий удобно прогнать в калькуляторе.

Когда планировать «одной суммой» не подходит

Подход «цена плюс процент сверху» не работает для нерезидента с деньгами в другой валюте, с продажей другого актива для покупки или с ипотекой, одобрение которой зависит от иностранного дохода. В каждом из этих случаев сбой одной даты сдвигает всю сделку, поэтому рядом с каждой суммой ставят запасной источник.

Не подходит он и тому, кто подписывает arras до проверки квартиры, чтобы «успеть»: потеря задатка из-за неготовых денег обходится дороже любого курса. Если нужен план покупки с датами и проверками, его можно обсудить с DNPI через контакты.