Инвестиционный подход
Сравнение инвестиционных сценариев: диапазоны вместо ложной точности
Доходность до сотых не точнее допущений, из которых она собрана. Как построить три сценария на одинаковых правилах, найти переменную, которая решает исход, и учесть смену правил аренды.
Сравнивать инвестиционные сценарии честно — значит считать для каждого варианта осторожный, базовый и оптимистичный исход на одинаковых и раскрытых допущениях и выбирать по тому, что выдерживает плохой случай. Осторожный сценарий не теоретический: индекс цен жилья INE по Каталонии упал с 93,7 во II квартале 2007 года до 50,0 в I квартале 2014 года, на 46,6% (INE). Расчёт без такого сценария показывает только надежду.
Что такое ложная точность
Ложная точность — это расчёт, который выглядит точнее знаний, на которых построен. Доходность до сотых при аренде через пять лет и цене продажи через десять, взятых «из головы», внушает уверенность, которой нет.
Опасна она тем, как влияет на решение. Разница в полпроцента между двумя вариантами выглядит как превосходство одного, хотя погрешность любого допущения больше этой разницы. Какие допущения должен раскрывать любой расчёт, разобрано в статье о допущениях доходности.
Как построить три сценария на одних правилах
Для каждой переменной задают диапазон, а из диапазонов собирают три сценария. Порядок действий:
- Зафиксировать правила. Одинаковый горизонт владения, расчёт от полной стоимости входа с налогами, нотариусом, регистрацией и ремонтом, одна логика простоя, расходов и налогов.
- Задать базу по фактам. Аренду брать из договоров и статистики залогов, а не из объявлений; цену входа из сделок.
- Задать осторожный сценарий. Ниже аренда, дольше простой, больше расходов, продажа дешевле и позже, причём несколько неудач одновременно.
- Задать оптимистичный. Всё немного лучше ожиданий, без чудес.
- Сравнить по осторожному. Если он неприемлем, вариант отпадает, каким бы ни был оптимистичный.
| Переменная | Где брать базу | Что заложить в осторожный сценарий |
|---|---|---|
| Цена входа | Закрытые сделки рядом | Переплату, если торг не удался |
| Аренда | Статистика залогов Incasòl, договоры | Ставку ниже средней квартала |
| Простой | Опыт сегмента | Несколько месяцев в год смены арендатора |
| Расходы | IBI, comunidad, страховка, ремонт | Derrama на фасад или кровлю |
| Цена и срок выхода | Сделки и ликвидность сегмента | Продажу ниже и позже плана |
| Правила аренды | Действующие законы и указы | Смену режима в середине горизонта |
Какая переменная решает исход
Не все допущения одинаково важны. Главную переменную находят просто: меняют по одной и смотрят, какая сильнее двигает итог. Обычно это цена входа, цена и срок выхода, простой и расходы, правила аренды и стоимость денег.
Правила аренды в Каталонии меняются чаще, чем длится типичный горизонт владения. Каталонский закон 11/2020 о сдерживании арендной платы Конституционный суд признал в основной части неконституционным и ничтожным в марте 2022 года (STC 37/2022). С 2023 года действует государственный закон о жилье с зонами tensionadas (Ley 12/2023). С 8 октября 2026 года RDL 29/2026 ограничивает ежегодную индексацию платы: до 31 декабря 2027 года, если стороны не договорились иначе, рост не больше 2%, а при плате выше государственного индекса роста нет (disposición final sexta) (BOE). Конгресс указ пока не утвердил, поэтому перед решением действующую редакцию сверяют с юристом.
Учебный расчёт: два объекта и три сценария
Учебный пример, не прогноз. Квартира А стоит с налогами и ремонтом 400 000 €, дом в порядке. Квартира Б стоит 340 000 €, но соседи обсуждают ремонт фасада. Считается годовая аренда за вычетом расходов к полной стоимости входа.
| Сценарий | А: чистый доход в год | А: доходность | Б: чистый доход в год | Б: доходность |
|---|---|---|---|---|
| Оптимистичный | 15 000 € | 3,8% | 14 000 € | 4,1% |
| Базовый | 13 500 € | 3,4% | 12 500 € | 3,7% |
| Осторожный | 11 500 € | 2,9% | 7 500 € | 2,2% |
В базовом сценарии Б выглядит доходнее. В осторожном, где заложены derrama на фасад и два месяца простоя на время работ, преимущество исчезает. Такая проверка занимает полчаса и меняет решение сильнее, чем уточнение до десятых долей.
Что не помещается в таблицу
Часть того, что решает исход, плохо переводится в цифры: ликвидность в неудачный момент, время на управление, концентрация капитала в одном объекте, личное использование второго жилья. Эти факторы записывают рядом с таблицей словами. Если два варианта почти равны, выбирают тот, который проще продать и проще содержать: разница в цифрах в пределах погрешности, а разница в хлопотах реальная. Общая карта рисков инвестора в Барселоне собрана в статье о рисках инвестора.
Когда метод сценариев не работает
Три сценария не помогают, если допущения в них подобраны под желаемый ответ: осторожный сценарий, который отличается от базового на пару процентов, это тот же базовый со скидкой. Не работает метод и для решения, которое зависит от одного внешнего события, например от выдачи лицензии: тогда честнее считать два мира, «лицензия есть» и «лицензии нет», и оценивать вероятность отдельно.
Как DNPI строит сценарии в собственных расчётах, описано на странице методология, а разбор конкретного объекта можно заказать в рамках анализа инвестиции.
Вопросы и ответы
Как сравнить две инвестиционные квартиры?
Посчитать для каждой три сценария на одинаковых правилах: один горизонт, полная стоимость входа, одна логика расходов и налогов. Сравнивать сначала осторожные сценарии, потом смотреть на ликвидность и управление.
Сколько сценариев нужно для анализа инвестиции?
Обычно хватает трёх: осторожного, базового и оптимистичного. Один сценарий почти всегда вводит в заблуждение, а важнее всего, чтобы осторожный был действительно осторожным.
Почему точный расчёт доходности может вводить в заблуждение?
Потому что цифра не точнее допущений. Если аренда и цена продажи через несколько лет только предположения, две доходности с разницей в полпроцента практически одинаковы.
Насколько сильным может быть падение цен в осторожном сценарии?
Ориентир даёт история: индекс цен жилья INE по Каталонии с 2007 по 2014 год снизился на 46,6%. Это не прогноз, а напоминание, что глубина плохого сценария бывает большой.
Как учесть изменение правил аренды в расчёте?
Заложить в осторожный сценарий смену режима в середине горизонта: ограничение индексации или ставки. В Каталонии правила менялись в 2020, 2022, 2023 и 2026 годах.
