Enfoque de inversión
Clase energética mínima para alquilar: qué exige la ley
No existe una letra mínima para alquilar: lo obligatorio es el propio certificado. Qué hay que adjuntar al contrato, qué multas hay y qué cambiará cuando España transponga la directiva de la UE.
A 14 de octubre de 2026 en España no existe una clase energética mínima para alquilar una vivienda: es obligatorio el propio certificado de eficiencia energética (CEE), no la letra que figura en él. Al arrendar a un nuevo inquilino se adjunta al contrato una copia de la etiqueta energética, y la clase se indica en cada anuncio (art. 17 del Real Decreto 390/2021). El certificado tiene una validez de hasta 10 años, y de hasta 5 con clase G (art. 13).
El certificado de eficiencia energética es un documento de un técnico acreditado con una estimación calculada del consumo de energía y de las emisiones de la vivienda en una escala de la A a la G. Hace falta en la venta y al arrendar a un nuevo inquilino (art. 3.1.b).
Qué exige hoy la ley al arrendador
Los requisitos afectan a documentos e información, no a la calidad de la vivienda. El conjunto completo para un piso en Cataluña:
| Requisito | Cuándo | Norma |
|---|---|---|
| Certificado registrado en Cataluña: sin registro no es válido | Antes de ofrecer el piso al mercado | art. 3 y 6.6 RD 390/2021 |
| Clase de eficiencia energética en el anuncio | En cualquier publicidad, portal y agencia | art. 15.2 y 17.3 RD 390/2021 |
| Referencia al certificado y a la cédula en la oferta de alquiler | Antes de recibir cualquier dinero del arrendatario | art. 61.2.i Llei 18/2007 |
| Copia de la etiqueta como anexo del contrato | En la firma | art. 17.2 RD 390/2021 |
| Recomendaciones de uso para el arrendatario | En la firma | art. 17.2 RD 390/2021 |
| Renovación del certificado | A más tardar a los 10 años, para la clase G a los 5 | art. 13 RD 390/2021 |
Desde el 23 de julio de 2026 hay un nuevo requisito para los propios técnicos: el técnico que emite el certificado presenta una declaración responsable en su comunidad autónoma y debe tener la formación adecuada o realizar un curso (Real Decreto 659/2025, art. 4 bis y 4 ter del RD 390/2021). Antes de encargar el certificado conviene preguntar al técnico si ha presentado la declaración.
Cómo funciona el certificado en la venta y por qué se tramita antes del anuncio se explica en el artículo sobre el certificado energético.
De dónde viene el mito de la clase mínima
El mito viene de la directiva europea. La Directiva (UE) 2024/1275 relativa a la eficiencia energética de los edificios (EPBD) fijó el 29 de mayo de 2026 como plazo general de transposición de la mayoría de sus normas al derecho nacional. Según el análisis del Green Building Council España, que recoge Tinsa en su blog del 9 de julio de 2026, a esa fecha España había transpuesto el 60% de las 155 disposiciones, y la nueva escala europea del certificado todavía no se ha introducido.
Para el propietario de un piso de esto se derivan dos cosas prácticas. En primer lugar, hoy el derecho español no prohíbe alquilar una vivienda con clase baja. En segundo lugar, la letra del certificado puede cambiar sin reforma: según el mismo material de Tinsa, los factores de energía primaria irán cambiando junto con la cuota de renovables en la red, y parte de los edificios se moverá en la escala. Las decisiones sobre una reforma cara por una letra conviene tomarlas cuando las normas estén publicadas en el BOE.
Qué multas hay por alquilar sin certificado
Las multas las fija una ley estatal y las impone la comunidad autónoma (disposiciones adicionales 12 y 13 del TRLSRU).
- Infracción leve, 300–600 €: anuncio sin indicar la clase, falta de etiqueta, renovación vencida.
- Grave, 601–1.000 €: arrendar el piso sin entregar al inquilino un certificado vigente y registrado.
- Muy grave, 1.001–6.000 €: indicar en la publicidad una clase que no tiene detrás un certificado vigente y registrado.
Si el beneficio de la infracción supera la multa, la multa se iguala al beneficio (DA 13.2).
¿Compensa mejorar la clase? Ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El propietario alquila el piso como vivienda habitual del inquilino y cambia las ventanas. La obra cuesta 12.000 € sin IVA, los materiales suponen el 35% del importe y el edificio se terminó hace más de dos años.
| Variante | IVA | Total |
|---|---|---|
| Tipo general del 21% | 2.520 € | 14.520 € |
| Tipo reducido del 10% | 1.200 € | 13.200 € |
Desde el 1 de diciembre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 extiende el tipo del 10% a la reforma de viviendas que se alquilan como vivienda habitual del arrendatario, con cualquier estatus del arrendador, si el edificio se terminó al menos dos años antes de las obras y los materiales aportados por el contratista no superan el 40% de la base (art. 7 del Real Decreto-ley 29/2026). El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso todavía no lo ha convalidado, por lo que antes de encargar las obras conviene contrastar la redacción vigente con un asesor fiscal. Cómo funciona el IVA de la reforma para el inversor en general se describe en el artículo sobre el IVA en la reforma y la compra de un inmueble.
El ahorro fiscal no responde a la pregunta principal: si la reforma se recuperará con la renta o con el precio de venta. La relación entre la clase y el precio se analiza en el material sobre eficiencia energética y precio.
Cuándo una clase baja no conviene para alquilar
Jurídicamente la clase G no impide nada. En la práctica juega en contra del propietario en tres casos. El primero: el inquilino es una empresa cuyos requisitos internos para la vivienda de sus empleados superan los de la ley, con más detalle en el artículo sobre el alquiler de un piso a una empresa. El segundo: el piso compite con otros de precio parecido y las facturas altas de calefacción deciden la elección del inquilino. El tercero: el certificado de clase G vale solo 5 años y habrá que renovarlo con el doble de frecuencia.
Preguntas frecuentes
¿Se puede alquilar un piso con clase G en España?
Sí. La ley no establece ahora una clase mínima para alquilar; es obligatorio un certificado vigente y registrado. Para la clase G tiene una validez de hasta 5 años.
¿Hace falta un certificado nuevo para cada nuevo inquilino?
No, si el certificado no ha caducado y el piso no ha cambiado de forma sustancial. La copia de la etiqueta se adjunta a cada contrato nuevo.
¿Qué multa hay por alquilar sin certificado energético?
Arrendar el piso sin entregar al inquilino un certificado vigente y registrado es una infracción grave con una multa de 601–1.000 €. Si el beneficio de la infracción es mayor, la multa es igual al beneficio.
¿Se prohibirá alquilar pisos con mala clase?
La directiva de la UE 2024/1275 exige a España nuevas normas, pero el derecho español vigente no prohíbe alquilar por la clase. Las normas nuevas se comprueban en el BOE en la fecha de la operación.
¿Quién puede hacer el certificado energético en Cataluña?
Un técnico con la formación adecuada que desde el 23 de julio de 2026 haya presentado una declaración responsable en su comunidad autónoma. Después el certificado se registra en Cataluña.
