La hipoteca en España: qué derecho es y cómo se inscribe

La hipoteca en el derecho español es un derecho real del acreedor sobre un inmueble en garantía de una deuda, y nace solo tras su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para su validez hacen falta dos cosas: la escritura ante notario y su inscripción (art. 145 de la Ley Hipotecaria; art. 1875 del Código Civil). El registrador inscribe el documento en un plazo de 15 días desde su presentación (art. 18 de la Ley Hipotecaria).

La propiedad principal de la hipoteca para el comprador: sigue al piso. La ley dice que la hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación, quienquiera que sea su poseedor (art. 104 de la Ley Hipotecaria). Una hipoteca del vendedor no pagada y no cancelada se queda en el piso después de venderlo.

En qué se diferencia la hipoteca de un préstamo

El préstamo es una deuda del prestatario con el banco. La hipoteca es el derecho del banco sobre un piso concreto si no se paga la deuda. Con frecuencia se las llama con una misma palabra, pero para la operación la diferencia es fundamental.

De ahí el error principal de los vendedores: la deuda está pagada y el asiento del registro se queda. Para cancelarlo hace falta una escritura u otro documento auténtico con el consentimiento del banco a la cancelación (art. 82 de la Ley Hipotecaria). Cómo recorre el vendedor ese camino se describe en el artículo sobre la cancelación de la hipoteca antes de vender.

Cómo va el documento del notario al registro

El camino tiene tres pasos, y cada uno tiene su efecto jurídico.

1. Escritura ante notario. Antes de firmar una hipoteca sobre vivienda, el prestatario recibe la FEIN y el proyecto de contrato con al menos 10 días de antelación y pasa gratuitamente por la explicación del notario; si no, el notario no firma la escritura hipotecaria (art. 14 y 15 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
2. Asiento de presentación. El documento se presenta en el registro del lugar del piso, y el asiento de presentación fija el turno. Mientras solo está vigente este asiento, durante 60 días no se puede inscribir otro documento incompatible sobre el mismo piso (art. 17 de la Ley Hipotecaria).
3. Inscripción. El registrador revisa el documento y lo inscribe en un plazo de hasta 15 días desde la fecha de presentación. Si se retrasa, su arancel baja un 30% (art. 18).

Los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria los asume por ley el banco, no el prestatario (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). Cómo son en conjunto los plazos del registro tras la operación se analiza en el artículo sobre los plazos de inscripción.

Qué verá el comprador en la nota simple: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se vende por 400.000 €. El vendedor tiene un saldo de hipoteca de 150.000 €. El comprador toma un préstamo de 280.000 €. El día de la operación se firman ante notario tres documentos: la cancelación de la hipoteca del vendedor, la compraventa y la nueva hipoteca del comprador.

Del precio de 400.000 €, el banco del vendedor recibe 150.000 € directamente el día de la operación, y el vendedor, 250.000 €. Precisamente por eso la cancelación de la hipoteca antigua se organiza a la vez que la venta: el dinero va al banco, y el documento de cancelación se presenta en el registro junto con la compraventa. Si el vendedor promete «cancelar la hipoteca después», es una cuestión para el abogado antes de las arras.

Qué debe comprobar el comprador antes de las arras

1. Nota simple reciente. En el apartado de cargas se ve si hay hipoteca, por qué importe y a favor de qué banco. El documento es informativo, la comprobación definitiva la hace el abogado; los tipos de cargas se analizan en el artículo sobre las cargas.
2. Plan de cancelación. Si consta una hipoteca, preguntar al vendedor cuánto queda y si el día de la cancelación está acordado con el banco.
3. Condición en las arras. Qué ocurre si a la fecha de la notaría el vendedor no está listo para cancelar la hipoteca: aplazamiento, devolución de las arras, penalización.
4. Hipoteca propia. Si la compra es con préstamo, los plazos del banco se integran de antemano en la fecha de la notaría.

Cuándo el esquema estándar no funciona

El esquema de «cancelación el día de la operación» no funciona si la deuda del vendedor es mayor que el precio: entonces el banco del vendedor debe aceptar la venta, y la operación se convierte en una negociación con él. Tiene régimen aparte la compra con traspaso de la hipoteca del vendedor al comprador (subrogación): el banco debe aprobar al nuevo prestatario. Y otro, un piso cuya hipoteca ya está en ejecución: allí la cadena de documentos y los plazos son otros, y una compra así no se empieza sin abogado. Si hace falta una valoración independiente de una operación así, DNPI Capital la hace dentro del análisis de la inversión.