Mataró: capital del Maresme para vivir y alquilar a largo plazo

Mataró es la capital de la comarca del Maresme y la ciudad más grande de la costa al norte de Barcelona: 131.370 habitantes en 2025 (Idescat). El alquiler medio de los contratos nuevos aquí fue de 812 € al mes en enero–marzo de 2026, frente a 1.137 € en Barcelona (Generalitat, fianzas del Incasòl). Es un mercado de vivienda permanente, no de segunda residencia.

En qué se diferencia Mataró de las ciudades turísticas del Maresme

En Mataró se vive todo el año. Según el censo de 2021, eran principales el 90,8% de las viviendas, frente al 80,6% del Maresme en conjunto, y estaban alquiladas el 23,9% de las viviendas principales, frente al 21,2% de la comarca. La densidad es de 5.830,9 habitantes por km², casi cinco veces la media del Maresme.

Los ingresos, en cambio, son inferiores a los de los vecinos: la renta familiar disponible por habitante en 2023 fue de 18.465 €, el 88,8% de la media de Cataluña, mientras que el Maresme en conjunto está en el 100,6% (según el EMEX). Para el arrendador significa demanda de familias locales con presupuesto moderado, no de recién llegados con alta capacidad de pago.

La conexión con Barcelona la da la R1: el tramo L'Hospitalet – Mataró pasa por Plaça Catalunya y Sants, con un tren cada 6 minutos en hora punta y cada 10 fuera de ella (Rodalies, R1). Mataró es el final de este tramo frecuente: más al norte, hasta Calella, el tren pasa cada 15 minutos en hora punta y cada 30 fuera de ella.

Cuánto cuestan la compra y el alquiler en Mataró

El valor medio de tasación de la vivienda según Tinsa es de 2.507 €/m² en el tercer trimestre de 2026, un 10,25% más en un año (Tinsa). El alquiler subió más despacio: el alquiler medio de los contratos nuevos en el primer trimestre de 2026 fue de 812 €, frente a 767 € un año antes, cerca de un 6%.

La dispersión dentro de la ciudad es grande. La Generalitat publica las cifras por barrios una vez al año; las últimas son de 2024 (Incasòl, ciudades de más de 100.000 habitantes).

El barrio Cerdanyola de Mataró no debe confundirse con la ciudad de Cerdanyola del Vallès. Entre el barrio más caro y el más barato de la tabla la diferencia por metro es de en torno al 45%, así que la media de la ciudad dice poco sobre un piso concreto.

Cómo calcular un piso para alquiler de larga duración

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 75 m² a la valoración media de Tinsa cuesta unos 188.000 €. Si se alquila al alquiler medio de la ciudad, 812 € al mes, el ingreso anual es de 9.744 € y la rentabilidad bruta ronda el 5,2% antes de impuestos, IBI, cuotas de la comunidad de propietarios, reparaciones y periodos vacíos. En Rocafonda el mismo piso a la tarifa de 2024 rendiría claramente menos, en el Eixample más; los alquileres por barrios, con dos años de antigüedad, se contrastan con contratos recientes.

Dos normas limitan este cálculo. Mataró está en la zona de mercado residencial tensionado según la resolución TER/800/2024: la nueva renta no puede superar la última renta del contrato de ese piso en los cinco años anteriores, con la actualización correspondiente (art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 (BOE) prorroga el contrato de vivienda habitual, pasados cinco (siete) años, otros cinco (siete) más, y la negativa del propietario, salvo los casos previstos en la ley, exige una compensación al arrendatario. El Congreso aún no ha convalidado el decreto. La rentabilidad neta después de gastos se calcula mejor con el método del artículo sobre la rentabilidad neta del alquiler o en la calculadora.

Qué comprobar en un barrio concreto

En Mataró la comprobación va ligada a la dirección, no a la ciudad.

1. La distancia a las vías de la R1. La línea discurre junto al mar y en los edificios del paseo se oyen los trenes; pasan por la tarde y temprano por la mañana.
2. La zona inundable de la riera más cercana según los mapas de la Generalitat y del ayuntamiento. Por qué importa en la costa se explica en el artículo sobre el Maresme y el Garraf para el inversor.
3. El historial de alquiler del piso en los últimos cinco años: de él depende la renta admisible.
4. La humedad y la fachada: junto al mar la corrosión y el moho aparecen antes.
5. El ascensor y la antigüedad del edificio, sobre todo en el centro histórico.
6. El alquiler del barrio según contratos recientes, no según la media de la ciudad.

Cuándo Mataró no encaja

La ciudad no encaja con el comprador que busca un formato turístico y una segunda residencia junto al mar: Mataró es una ciudad trabajadora de edificación densa, y los pueblos tranquilos del Maresme ofrecen otro estilo de vida, véase una casa junto al mar cerca de Barcelona. Tampoco encaja con el inversor que cuenta con una subida rápida del alquiler: en una zona de mercado tensionado la renta está ligada al historial del piso, y los ingresos de los inquilinos locales son inferiores a la media de la región.