Enfoque de inversión
Cómo se valora un hotel: precio por habitación, EBITDA y múltiplo
Un hotel se valora de tres maneras: precio por habitación, múltiplo de EBITDA y rentabilidad del alquiler. La primera es rápida pero tosca; las otras dos exigen los informes del operador.
Un hotel se valora por el precio por habitación (price per key), por el múltiplo de EBITDA y por la rentabilidad que da el alquiler. El precio por habitación sirve para un cálculo rápido, pero no tiene en cuenta ni el beneficio, ni la licencia, ni el estado del edificio. Una valoración seria parte del EBITDA tras la reserva de renovación y lo convierte en precio mediante la tasa de capitalización.
Qué muestra el precio por habitación
El precio por habitación es el precio de la operación dividido entre el número de habitaciones. Es una referencia, no una valoración. Según HVS (junio de 2025), el Hesperia Barcelona del Mar (84 habitaciones, unos 22 M€) se vendió por unos 262.000 € por habitación, y el Barceló Raval (186 habitaciones, unos 70 M€ según la prensa), por unos 376.000 €. El precio por habitación lo calculé yo. La dispersión es de casi una vez y media dentro de la misma ciudad en tres meses. Según el mismo informe de HVS, en 2024 Barcelona ocupó el cuarto puesto de Europa por precio por habitación, tras Londres, París y Madrid, y el valor de la habitación subió un 3,7%, aunque en términos reales siguió por debajo del nivel de 2019.
Por qué tanta dispersión: el precio por habitación oculta la categoría, el tamaño de las habitaciones, la proporción de zonas comunes, la duración de la licencia, el estado del edificio y si se vende el negocio con operador o un edificio vacío. Dos hoteles con el mismo precio por habitación pueden dar ingresos que difieren el doble.
Cómo pasar del EBITDA al precio
El EBITDA de un hotel se calcula según USALI: a los ingresos se restan los gastos operativos (resulta el GOP), después la comisión del operador y los pagos fijos (impuesto sobre bienes inmuebles, seguro). La reserva para reponer mobiliario y equipamiento (FF&E reserve) suele restarse aparte para obtener el flujo de caja real del propietario. Qué significan estas partidas se muestra en el artículo sobre el informe del operador.
Después se aplica una fórmula sencilla: el precio es igual a la renta dividida entre la tasa de capitalización. El múltiplo de EBITDA es la misma magnitud a la inversa: una tasa del 5% corresponde a un múltiplo de 20, y una del 6,5%, a unos 15,4.
Qué tasa. CBRE indica una rentabilidad prime del alquiler de hoteles en Barcelona del 5,00% a finales de 2025 (4T 2025). Es el indicador de los mejores activos en alquiler, no una media del mercado. Para un hotel en el que el propietario asume el riesgo operativo, la tasa suele ser más alta, pero no he encontrado la cifra concreta en una fuente abierta, así que en el ejemplo figura como supuesto.
Ejemplo didáctico, no una previsión
Supuestos: 50 habitaciones, ingresos de 4 M€, GOP del 35% (1,4 M€), comisión del operador del 3% (120.000 €), pagos fijos del 6% (240.000 €), reserva de FF&E del 4% (160.000 €). Resulta un EBITDA de 1,04 M€ y un flujo de caja tras la reserva de 880.000 €. La tasa de capitalización se aplica a 880.000 €.
| Tasa de capitalización | Precio del hotel | Precio por habitación | Múltiplo sobre un EBITDA de 1,04 M€ |
|---|---|---|---|
| 5,0% (como comparación: prime del alquiler según CBRE) | 17,6 M€ | 352.000 € | 16,9 |
| 6,0% (supuesto) | 14,7 M€ | 293.000 € | 14,1 |
| 7,0% (supuesto) | 12,6 M€ | 251.000 € | 12,1 |
Un punto porcentual de tasa cambia el precio entre un 14% y un 17%. Por eso en las operaciones se discute no por las habitaciones, sino por la tasa y por lo sólido que es el flujo de 880.000.
Qué rompe el cálculo
- El EBITDA del año pasado no es el EBITDA del futuro. El comprador valora un flujo estabilizado: el vendedor toma las cifras más altas y el comprador las más bajas. Sobre la estacionalidad, véase el artículo sobre la estacionalidad de Barcelona.
- Licencia y PEUAT. En las zonas donde no se abren hoteles nuevos, una licencia vigente vale dinero por sí misma. Cómo funciona el plan, en el material sobre el PEUAT.
- El edificio. Si hacen falta inversiones, se descuentan del precio. Las partidas del presupuesto se desglosan en el material sobre la reforma.
- El contrato con el operador. Un contrato de management largo y con penalizaciones por resolución reduce el valor para el comprador. Las condiciones, en el artículo sobre lease y management.
- La rentabilidad prime no es la suya. El indicador de CBRE describe los mejores activos y el alquiler, no cualquier hotel.
A quién no le encaja este enfoque
No sirve si no hay informes del operador de varios años: sin ellos, el EBITDA sigue siendo una suposición. Tampoco funciona para un edificio sin licencia vigente, donde se valora un proyecto de promoción y no un negocio. El marco general de los indicadores de un proyecto hotelero lo da el artículo sobre los KPI del hotel. La economía propia de la operación se puede estimar en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una habitación en un hotel de Barcelona?
En dos operaciones de 2025 descritas por HVS, unos 262.000 y 376.000 € por habitación. No hay un precio único: depende de la categoría, de la licencia, del edificio y del contrato con el operador.
¿Qué es el múltiplo de EBITDA de un hotel?
Es el precio del hotel dividido entre su EBITDA. Equivale a uno dividido entre la tasa de capitalización: con una tasa del 5%, el múltiplo es 20.
¿Qué rentabilidad tienen los hoteles en Barcelona?
CBRE sitúa la rentabilidad prime del alquiler de hoteles de Barcelona en el 5,00% a finales de 2025. Es el nivel de los mejores activos, no una garantía para cualquiera.
¿Por qué no se puede usar el precio por habitación como valoración?
No muestra el beneficio. Hoteles con el mismo precio por habitación pueden diferir varias veces en ingresos, estado del edificio y condiciones de la licencia.
