Enfoque de inversión
Participaciones de la SL del proyecto e impuesto sobre el patrimonio
Las participaciones de una SL entran en la base de dos impuestos sobre el patrimonio. Se valoran por el balance auditado o capitalizando beneficios, y la exención es estricta.
Las participaciones de una SL española entran en la base del impuesto sobre el patrimonio de las personas físicas cuando las posee una persona y no una sociedad. Los impuestos son dos: el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF, que en la conversación se llama ISGF). El segundo afecta al patrimonio neto superior a 3 M€ (Ley 38/2022, art. 3). A continuación se describen las reglas, no el cálculo para una persona concreta: ese lo hace el asesor fiscal.
¿Qué dos impuestos gravan el patrimonio y qué tienen en común?
El IP lo pagan las personas físicas. En Cataluña, para los residentes en la comunidad, los primeros 500 000 € quedan exentos y el tipo máximo del 3,48% se aplica a la base superior a 20 M€ (ATC). El ITSGF actúa por encima del IP: no está cedido a las comunidades autónomas, el patrimonio se computa a 31 de diciembre, la base se reduce en 700 000 € y los tipos del 1,7%, el 2,1% y el 3,5% se aplican a la parte de la base superior a 3 M€ (art. 3 Ley 38/2022). Del ITSGF se deduce el IP que la persona ya haya pagado.
La palabra «temporal» del nombre ha quedado desfasada: el Real Decreto-ley 8/2023 prorrogó el impuesto para 2024 y después sin plazo, hasta que se revise la tributación del patrimonio en el marco de la reforma de la financiación autonómica (disposición adicional quinta). Las declaraciones del modelo 718 de 2025 se presentaron desde el 1 de julio de 2026 en el formulario actualizado (Orden HAC/652/2026). Esos textos no fijan una fecha final. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no modifica ni el IP ni el ITSGF, de modo que a 13.10.2026 ambos impuestos siguen vigentes en su forma anterior.
¿Cómo se valoran las participaciones de una SL?
La valoración depende de si el balance está verificado por un auditor (art. 16 Ley 19/1991).
| Situación | Cómo se valoran las participaciones |
|---|---|
| El último balance aprobado se auditó con informe favorable | Valor teórico según ese balance |
| No hay auditoría o el informe es desfavorable | El mayor de tres: valor nominal, valor teórico según balance, beneficio medio de tres años capitalizado al 20% |
En el beneficio de esta fórmula entran los dividendos pagados y las dotaciones a reservas. Para una SL de proyecto esto importa: tras años sin beneficios llega un año con la venta del inmueble, y la media de tres años puede superar el valor contable.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Capital de la SL según el último balance, 2 M€; valor nominal, 1 M€; beneficio medio de tres años, 600 000 €. El inversor posee el 50%.
| Variante de valoración | 100% de la SL | Participación del 50% |
|---|---|---|
| Balance con auditoría favorable | 2 M€ | 1 M€ |
| Sin auditoría: capitalización de 600 000 € al 20% | 3 M€ | 1,5 M€ |
La diferencia de 500 000 € nace únicamente de que el balance esté o no auditado. Los impuestos de la propia SL se analizan en el artículo sobre los impuestos de la SL de un proyecto.
¿Funciona la exención para participaciones en empresas?
Para las participaciones en empresas el IP prevé una exención, y el ITSGF la traslada sin cambios (art. 3 Ley 38/2022, apartado cuatro). Pero las condiciones son estrictas (art. 4.Ocho.Dos Ley 19/1991):
- La sociedad no debe dedicarse principalmente a la gestión de un patrimonio inmobiliario o mobiliario. Se considera así si, durante más de 90 días al año, más de la mitad de sus activos son valores o activos no afectos a una actividad económica.
- El titular debe tener al menos el 5% del capital a título individual o el 20% junto con sus parientes más próximos.
- El titular debe ejercer de forma efectiva funciones de dirección y obtener por ellas más del 50% de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas.
El inversor que no dirige la sociedad, por regla general, no cumple la tercera condición. Si una SL promotora se considera gestora de patrimonio o ejerce una actividad se determina con las reglas del IRPF y los datos de la contabilidad, y es una cuestión para el asesor fiscal.
¿Qué cambia si el inversor no es residente en España?
El no residente paga el IP por obligación real: por el patrimonio situado en España. Las participaciones en una sociedad no cotizada se consideran situadas en España si al menos el 50% de sus activos, a valor de mercado en la fecha del impuesto, son inmuebles españoles (art. 5.Uno.b). Para una SL con un inmueble en Barcelona, esta condición se comprueba en la fecha del impuesto.
El no residente puede aplicar las normas de la comunidad donde esté situada la mayor parte de su patrimonio en España (disposición adicional cuarta). Para el ITSGF, el no residente que no viva en otro Estado de la UE debe nombrar un representante en España antes de que termine el plazo de declaración; para los países del EEE hay una salvedad si existe intercambio de información tributaria (art. 3 Ley 38/2022, apartado seis). El límite de la cuota íntegra conjunta del IP (art. 31 Ley 19/1991) lo aplican ahora también los no residentes: el Tribunal Supremo declaró discriminatoria su exclusión (STS 1372/2025 y 1402/2025), y el TEAC extendió esa conclusión al ITSGF. Los modelos 714 y 718 de 2025 se modificaron conforme a esas resoluciones (Orden HAC/652/2026). Los convenios para evitar la doble imposición también influyen en el resultado, y esa cuestión se resuelve caso por caso.
¿Cuándo no sirve este análisis?
No sirve si posee las participaciones a través de una sociedad: los dos impuestos los pagan solo las personas físicas. No sirve a los residentes en el País Vasco y Navarra, que tienen regímenes propios. Y tampoco a quien espera una cifra de impuesto ya calculada: para ella hacen falta la valoración de todo el patrimonio, el estado de residencia y los documentos de la SL.
La forma de tenencia del proyecto la fija el contrato de cada proyecto, y de ella depende si usted tiene participaciones en la SL. La lista de preguntas para la consulta está en el artículo preguntas fiscales al asesor, y el mapa general de impuestos, en la página de impuestos para inversores extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿Paga el impuesto sobre el patrimonio un inversor que no vive en España?
Sí, si tiene patrimonio en España. Se grava la parte española, incluidas las participaciones en una SL en la que al menos el 50% de los activos sean inmuebles locales. El régimen regional aplicable y el convenio para evitar la doble imposición los comprueba el asesor fiscal.
¿Hay que declarar la participación en una SL si su valor es inferior a 3 M€?
El umbral del ITSGF se calcula sobre todo el patrimonio neto, no sobre una participación. Para los residentes en Cataluña, la obligación de presentar la declaración del IP surge si, tras deducir 500 000 €, resulta una cuota a pagar o si el patrimonio supera los 2 M€ (ATC).
¿Ayuda la auditoría del balance de la SL a reducir el impuesto?
Cambia el método de valoración: con informe favorable se toma el valor teórico según balance; sin auditoría, el mayor de tres valores. Qué valoración resulta menor en un año concreto lo muestra solo el cálculo.
¿Se aplica al no residente el límite del impuesto sobre el patrimonio?
Sí. Tras las sentencias del Tribunal Supremo de 2025, el límite de la cuota conjunta se aplica también a los no residentes; la ATC lo indica en su página sobre el IP, y el modelo 718 de 2025 se ha modificado en el mismo sentido. Cómo funciona el límite con su estructura de ingresos lo calcula el asesor fiscal.
